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米宅 10-28

越是喊着救市的城市,越是没救。

10 月 22 日,哈尔滨最低气温 -3C°。

" 哈十六条 " 救市政策释放半个月后,本人带着羽绒服,拜访了上个世纪的中国十大城市哈尔滨。

直接下结论:哈尔滨楼市几乎没救了。

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哈尔滨的楼市、经济、人口、产业被说不清道不明的纠结在了一起,认识哈尔滨楼市之前一定要了解下这个城市。

理论上,哈尔滨是俄罗斯(或许喊沙俄更合适)建造的。

甲午战争后,大清帝国日益衰落,俄罗斯趁火打劫拿到了东北的铁路建造权。

一条以哈尔滨为中心的中东铁路建到了东北,哈尔滨登上历史舞台。

没有俄罗斯人建的铁路,就没有哈尔滨。

没有俄罗斯的辉煌,就没有哈尔滨的崛起。

上个世纪的哈尔滨毗邻俄罗斯,借着俄罗斯红利(苏联超级大国几十年是哈尔滨最鼎盛的时代)和铁路贸易,边陲小城哈尔滨摇身一变繁华的工业大都市,经济总量一度高居全国前 8 强。

随着苏联解体,俄罗斯经济一落千丈,共和国长子哈尔滨的辉煌时代不复返。

有一种说法:东北是全国经济衰退最严重的地区,哈尔滨是东北经济衰退最严重的城市。

这个说法并不夸张。

2020 年哈尔滨 gdp 总量 5183 亿元,东北四大城市(哈尔滨、长春、沈阳、大连)垫底,全国排 44 强。

同样千万人口的青岛,2020 年 gdp 总量 12000 亿,在人口相差不大的情况下,哈尔滨的人均 gdp 不足青岛的一半,全国省会城市倒数。

哈尔滨第三产业占 gdp 比重高达 75%,而第二产业 gdp 仅占到了 17%。

这个数字非常可怕,哈尔滨是一个工业城市,而不是服务业城市。

当第二产业 gdp 占比 17% 时,意味着哈尔滨大部分 gdp 已经不再是自己工业造血产生的,产业空心化严重到无法估量。

更惨的是,人口七普数据中,哈尔滨人口大减 62.6 万,勉强迈过了千万大关,东北四大城市中唯一人口负增长的城市。

@知乎 Mapping

全国都是东北人,但哈尔滨本地人却越来越少。

哈尔滨来到了非常尴尬的节点,以至于哈尔滨楼市同样尴尬。

2

大概说一下哈尔滨楼市的这几年。

2017 年下半年,全国大涨之下哈尔滨跟了一波,整体涨了 40%。

那一年的哈尔滨,情绪高涨、楼市火爆、土地热卖,一直持续到 2019 年哈尔滨全市突破万元大关没有熄火。

2020 年 1 月新冠疫情爆发,哈尔滨楼市按下了暂停键,但这只是开始。

2020 年 4 月新冠疫情再次冲击哈尔滨,2021 年 2 月哈尔滨遭遇第三次新冠疫情,2021 年 9 月哈尔滨第四次新冠疫情暴击 ……

几次的疫情冲击下,哈尔滨楼市不断萎靡,大肆卖地后面对的是供大于求。

上半年哈尔滨跌破万元,一路跌到现在。

哈尔滨调研的这几天,听到的基本上都是降价、补贴的消息。

道里区中海天誉 15000 元 /㎡直降 4000 元 /㎡,老业主维权抖音出圈;

香坊区金瑞林城现房去年 11000 元 /㎡,前两天特价 7000 元 /㎡;

香坊区万科金域悦府 12800 元 /㎡降到了 8000 元 /㎡;

松北区绿地东北亚国博城首付 3 万起,最高补贴 15 万;

……

自去年 " 哈十四条 " 鼓励房企降价(可见哈尔滨的库存有多大)第一枪打响后,降价潮自环城蔓延到主城区。

哈尔滨楼市陷入了卖不动就大降价的死局,甚至开始内卷,500 元 /㎡、1000 元 /㎡、2000 元 /㎡不断加码,时不时再搭上车位。

但楼市并未有太大起色,而哈尔滨的供应量还在不断大增。

香坊区的销售朋友说:" 几个月没开单了,周边项目大都一个月卖不出两位数 "

世联的前策朋友说:" 哈尔滨楼市太绝望了,没有任何利好,已经躺平等着世联撤出哈尔滨领 n+1 的补偿 "

时隔一年的 " 哈十六条 " 救市,不再那么振奋人心,甚至多了一丢丢无可救药的意味。

哈尔滨楼市的未来,很难看好。

第一,哈尔滨的城市基本面一般。

哈尔滨城市基建落后,2013 年第一条地铁开通后,7 年之内只修建了两条地铁;核心区还是上个世纪的建筑,基础设施跟不上;没有一个像样的商务区,几个商圈聚集了一部分写字楼,但不成气候。

第二,哈尔滨楼市非常落后。

哈尔滨主流户型是下面这样 100㎡以内的两室,万科、华润、保利都是这样。

哈尔滨的气候限制了墙体厚度、限制了外立面颜色、限制了窗墙比,同样限制了楼市。

没有顶级的产品、没有溢价,哈尔滨的天花板被定死了。

第三,哈尔滨新区不够强。

哈尔滨主城饱和之后向北跨松花江打造哈尔滨新区,但新区的重大规划给了绿地、宝能、华夏幸福,落地已是难于上青天;深哈产业园区又不被本地人看好,诺大的哈尔滨新区剩下了刚需、地缘苦苦支撑。

第四,哈尔滨没有强有力的产业。

哈尔滨支柱产业主要是机电、装备制造、汽车等重工业、信息技术、互联网等新兴产业几乎没有太多落地。

但这几年能源价格下行、重工业产能过剩,哈尔滨固定资产投资方面逐年下降,随着供给侧结构性改革深入推进,哈尔滨重工业面临结构单一、技术相对落后、生产率较低等问题,已是增长乏力。

没有产业就无法吸纳人口,哈尔滨楼市很难有积极的表现。

这样的哈尔滨就是一个自住的城市,未来或许能跟随全国行情小涨,但没有太多的期待。

故哈尔滨就是黑龙江人的哈尔滨,自住为第一要素。

群力、哈西配套、学区是可以的,自住一定要首选这里;

跨江发展的哈尔滨新区有太多不确定性,即便稳健走下去,10 年以后才能看到,哈尔滨新区不建议,硬要买选松北核心区(世茂大道);

哈东、香坊区、道外区差一些,但地缘自住选没什么错。

4

哈尔滨楼市的失落是东北的一个缩影,经济结构失衡的背后扼杀了许多新产业诞生的可能,人口不断流失压垮了楼市,全面复苏还有很长的一段路要走。

能不能振兴?何时转型?每个哈尔滨人都在等待答案。

或许不再有太多期待的时候,就是绝地反弹的时候。

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