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豹变 10-24

房地产税真的要来了,房子会变便宜么?

房地产税,这次真的要来了。

10 月 23 日新华社发文,全国人民代表大会常务委员会决定:授权国务院在部分地区开展房地产税试点改革试点工作。根据文件,这次将采取先试点后立法的步骤,其中试点期限为五年。

一周前,最高层在《求是》杂志发文要求 " 基金稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作 ";一周后,授权工作随即启动。响应如此迅速,似乎预示着未来几年," 房地产税 " 或将成为萦绕你我耳边的高频词汇。

很长一段时间,每次 " 房地产税 " 出新消息,都挑动着各方神经。在不少有房者看来,它的出台,意味着持有成本提升,房价可能下跌;而对于没上车的刚需而言,不少人希望房地产税真能压制房价,好让自己顺利安个家。

资本市场更是爱一惊一乍。2019 年 3 月 8 日,全国人大将落实制定房地产税法的消息传出,在香港上市的内地房产股齐刷刷大跌,恒生中国内地地产指数单日跌幅高达 5%,其中融创中国跌超 10%。

引如此多人关注,房地产税到底是什么?对房价又有什么影响?

房地产税的前世今生

所谓 " 房地产税 ",并非某个单一的新税种,而是整合了现有 " 房产税 " 和 " 城镇土地使用税 " 两大税种,同时开征新税种的一套组合拳。它的历史,要追溯到 2003 年的 " 物业税 "。

2003 年 10 月,十六届三中全会通过了《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。在这份文件中,首次提出 " 条件具备时,对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。"

" 物业税 " 的提出,意味着最高层首次对外释放关键信号:在未来,老百姓持有房产时可能会被征税。

随后几年,北京、深圳、安徽、河南等省市,陆续成为物业税 " 空转 " 征收试点。之所以叫空转,是因为在试点过程中,并未真正收税,仅模拟了真实税收流程,同时对房屋如何估价、物业税税率如何设置以及房屋登记等问题做了探索。

2008 年初,有多个试点省市申请 " 空转实 ",但未能获批。这在一些学者看来,在当时开征物业税阻力重重,时机并不成熟。

比如北京师范大学房地产研究中心主任董藩就曾谈到,百姓对征税的抵触心理,是物业税难以尽快出台的一大原因。此外,在当时要理顺全国房产的产权关系至少需要两年时间,所以当年如北京等城市申请 " 空转实 " 意义不大,因为并没有跟实际进行接轨。

" 物业税 " 的脚步止于2009 年。由于开征新税种相对复杂以及 " 物业税 " 和 " 物业费 " 容易被混淆,2010 年," 房产税(注意,还不是房地产税)" 取代 " 物业税 ",成为个人住房持有环节税种。

房产税并非新税种,早在 1986 年,中国就出台了《房产税暂行条例》(以下简称《条例》)。

《条例》显示,房产税的征收对象为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋,而缴纳税款的则是产权人所有人。特别之处在于,根据《条例》,个人持有的非营业用房产,免纳房产税。

所以,如果想在《条例》的规则下对居住用房征税,扩大《条例》的税收征收范围是个可选模式,中央也确实曾提出扩大个人住房房产税改革试点范围。

不过,上述修改办法并没有落地,中央采用了新的思路,即 " 房地产税 " 思路。

2013 年 11 月,十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。这份文件的关键在于,提出 " 尽快房地产税立法并适时推进改革 ",这意味着持有环节的税种,已经从 " 房产税 " 被明确为 " 房地产税 "。

" 房地产税 " 的最终目标,是打出组合拳,整合现有 " 房产税 "、" 城镇土地使用税 " 两大税种,同时开征新税种。

如今,房地产税试点改革试点工作即将开展,这意味着房地产税的推动节奏明显加速。

这一次,房地产税真的要来了。

房地产税如何征?

根据全国人大常委会的会议决定,由国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院按照积极稳妥的原则,统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区,报全国人民代表大会常务委员会备案。

也就是说,如何征房地产税决定权在试点地区。那么,房地产税改革试点可能在哪些省市开展?

目前,市场比较一致的意见是第一批试点的城市应该优先考虑一二线核心城市,尤其是房地产市场热度较高、房价涨幅较大、人口增速较大的城市,比如长三角、大湾区以及中西部核心二线城市。按照这个标准,目前 " 呼声较高 " 的省市包括深圳、上海、浙江、海南等。此前,网上传出上海有人一次性紧急套现 93 套房子,不知道是不是闻风而动了。

未来房地产税长什么样?普通人刚需住房是否受影响?根据此前财政部官员透露的信息,房地产税将按照评估值征收,但可能会有一些制度性税收优惠,比如可做出一定扣除标准;此外,作为地方税种,其收入归属地方政府,中央会在税率、免征额等方面给予地方政府较大授权。

接近决策机构的中国财政科学研究院公共收入研究中心主任张学诞,在 2018 年 12 月的一篇文章中曾表示," 综合看,建议国家统一制定人均免税面积的幅度范围为 40 平方米-60 平方米,再由地方根据实际情况确定具体人均免税面积。同时,地方有权限根据各地实际情况确定各个具体区域的住宅人均面积平均评估价格,最终确定出对居民家庭的房地产税免征额。综合看,建议将个人住房的房地产税幅度税率水平确定为 0.2%-1.2%。"

按照这个标准,对于多数刚需普通住户来说,都有望在免税范围内但对于囤房、炒房者来说,房地产税无疑是一把达摩克利斯之剑,将大大加大囤房、炒房的成本和风险。

房价影响几何?

有关房地产税,目前市场普遍存在一种观点:如果房地产税出台,房价将下跌,因为在持有环节收税,将提升房屋持有成本,进而可能导致房屋抛售。

比如日本,1991 年 1 月开征地价税、强化特别土地保有税后,1992 年当年 6 大城市房价指数下跌 15%,截至 2018 年 6 大城市跌幅高达 76.0%。

不过,90 年代的日本房价暴跌,有其特殊性,最典型的是当时日本楼市泡沫过大。

事实上,如果放眼全球,房地产税出台,并不一定导致房价下跌。

2010 年,时任中国人民银行研究局副研究员熊鹭曾在财新网撰文,举例证明了征收不动产税,并不必然有效抑制房价上涨或平抑房价波动。

熊鹭谈到,在英国,住宅税和市政税征税对象是居民住宅,征税方法是将住宅按照市面资产价值分为八类或九类,征收数额不同的税金。不过,即便在上述征税背景下,从 1993 年开始,英国房价仍然出现大幅增长。

同样,美国各州早已普遍征收不动产税,但扣除通胀因素后,1997 年至 2006 年美国房价仍然上涨了 57%。

那么,本次加速推出房地产税试点的意图是什么?从目前各方观点来看,大致有两点。

首先是加大房屋供给,压制房价过快上涨。

中信证券地产团队在今年 5 月一份报告中谈到,房屋持有成本过低,是导致核心城市房价持续上涨的重要原因。

具体逻辑是,房屋持有成本偏低,叠加历史上房价涨多跌少,将直接压制二手房供给,造成 " 买入—持有—等待卖出 " 的逻辑链。而核心城市房价持续上涨,既不利于代际均衡,也不利于年轻人扎根。所以,房地产税可以适当增加持有房屋的机会成本,适当增加二手供给,遏制房价过快上涨。

西部证券宏观团队则谈到,房价大幅波动特别是高房价,会对一般性消费形成挤出。十四五期间中国经济目标是转型,十四五中国经济的转型方向是 " 消费大国叠加制造大国 "。坚持房住不炒、确保房地产市场的平稳运行,是经济转型的关键。

其次房地产税将帮助完善税务制度,为地方提供稳定的财源。

自 1994 年分税制改革后,税收收入大量上收至中央,国内地方财政自此高度依赖土地相关收入。

比如 2020 年,土地出让收入在地方政府性基金收入中占比高达 94%,在地方本级主要财政收入(一般公共预算收入 + 政府性基金收入)中占比为 44%。

如此高的比重,意味着在当下房地产增速放缓的背景下,仅仅依赖于开发环节的土地财政难以为继, 拓宽税源是必由之路。而房地产税有利于构建地方税体系。

比如粤开证券就谈到,营改增之后,地方政府缺乏主体税种,目前地方税主要包括土地增值税、契税、城镇土地使用税等,基本属于小税种。未来要构建地方税体系,房地产税是很好的组成部分。

总的来看,房地产税是一个重要抓手,他串联了房屋供给、经济转型、地方事务结构等多重要素,必将影响深远。

然而这条路也注定漫长,根据 10 月 23 披露的最新决定,试点期限为五年,试点过程中,国务院应当在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。

未来几年," 房地产税 " 都可能成为萦绕在老百姓耳边的高频词汇,而坚持 " 房住不炒 "是购房者在择房时的首要原则。

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