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时代财经 10-23

万科郁亮谈房地产过冬:如缩骨减肥般疼痛,但相信有春天

本文来源:时代财经 作者:陈伟纳

10 月 22 日,万科集团业务交流会在上海举行。在交流会上,万科集团董事会主席郁亮以及南方区域负责人孙嘉、万纬物流 CEO 张旭、万物云 CEO 朱保全等分别作了业务分享。

其中,关于万科以及万物云的未来发展方向,尤其受到关注。

万科,等待下一个春天

万科董事会主席郁亮的发言将交流会的气氛带至高潮。在会上,郁亮表示 " 行业冬天来了,所有企业都会冷,首先要解决过冬的问题 "。

在过去一年时间里,房地产行业经历了从高到低急速坠落的转变,在 " 三线四档 "" 贷款集中度管理 " 等严厉调控政策下,房企频繁爆雷、违约,信用风险不断暴露,评级密集被下调。这无不再透露一个信号:房地产行业风光不再,曾经的黄金发展时期已然过去。

在这样的行业背景下,郁亮的看法是 " 尊重常识、回归常态,阵痛之后仍有机会 "。

万科董事会主席郁亮

在郁亮看来,尊重常识很重要,是作出所有判断和动作的基础。当大家处于迷茫的时候,常识往往会起到很大作用,比如说 " 物极必反 " 的常识。从物极必反的角度来看,房地产行业在经过几十年的黄金发展之后,终于回到平凡状态、回归民生行业,弱化了投资属性。

但这个过程,对于整个行业造成的影响是很痛苦的,郁亮形容为 " 如缩骨减肥般疼痛 "。

郁亮指出,金融杠杆带来的红利消退,就是阵痛的来源,最直接的表现就是缩表。从去年下半年就开始,金融行业就已经在减少金融资源在房地产行业里的占比投入。

对开发商而言,缩表更直接的表现就是降债务、控杠杆、去金融化。在去杠杆的过程中,资产端必然发生变化,投资、开工下降,再叠加前期高价拿地的情况,导致行业短期业绩受到重大冲击。

数据显示,万科前三季度累计的合约销售金额约 4791.3 亿元,同比下降约 2.8%,这是年内首次转负。其中,9 月的合约销售金额约 361.1 亿元,同比下降 33.8%。同时,万科在公开市场上的投资动作也变得更加谨慎。在第二轮集中供地中,北京、上海、广州、深圳四座一线城市都没有看到万科的身影。

郁亮表示," 寒冬之下,要先解决自己过冬的问题,保证自己的安全 "。并指出,万科有自己的投资标准,在缩表的背景下,钱变得更加珍贵,所以对于项目的要求也会更高。

虽然目前整个行业呈现出一种疲态,但郁亮对未来仍充满希望,正如 " 十六字箴言 " 所说:阵痛之后仍有机会。" 常识告诉我们,天下没有做完的生意,只有没做好的生意。曾经经历过阵痛的家电行业、运动服饰行业诞生了美的、李宁这样的品牌值得我们学习,美国的帕尔迪地产、日本的大和房建也都是我们对标的对象。"

在地产黄金时代,万科选择对标帕尔迪,专注住宅开发、提高资金效率、追求规模发展,在 2010 年成为国内首家冲破千亿销售规模的房企。而在如今的 " 缩表时期 ",万科则学习大和房建另辟蹊径的态度,在新的赛道布局。

" 常识告诉我们,只要做得好,就有机会。" 郁亮认为,中国的房地产行业情况肯定比日本好,从城市和客户的需求维度看,仍有很多机会,例如城市更新、综合体开发、生活服务需求等。

万物云:从百城计划到千条街计划

" 万物云城将从‘百城计划’进入‘千条街道计划’,以街道为单位发展有浓度的服务。" 万科集团合伙人、万物云 CEO 朱保全在交流会上如是说道。

2020 年 10 月,万科物业正式更名为 " 万物云 ",并同期推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌 " 万物云城 ",与万科物业、万物梁行共同形成三大空间子品牌体系,被称为万科物业的 " 三驾马车 "。

品牌成立之初,万物云城曾给自己定了一个小目标,即 " 百城计划 " ——未来三年,在京津冀、长三角、大湾区三个核心城市群,以及成都、重庆、武汉、青岛、郑州、西安、济南等 7 个重点城市,实现 100 个城市服务项目的签约目标。

在此次交流会上,朱保全表示,截至目前,万物云城已实现 40 个城市服务项目的签约," 百城计划 " 将会提前完成。同时,他还指出,如果能形成以街道为单位的合作密度,也会考虑做收购,目标是实现 " 千条街道计划 "。

万科合伙人、万物云 CEO 朱保全

" 过去四年里,万科已经‘悄悄’积攒了 288 条街道,我们的市场占有率在街道里的浓度超过了 25%,未来将打造 1000 条这样的街道,以后在万物云的计量单位里可能不再是一个个项目,而是一条条街道。" 朱保全谈到。

之所以万物云城能取得这样的成绩,得益于万科对物业板块上市的冷静,这使得万物云有更多的时间思考如何进入城市物业业务。朱保全表示,目前大部分的上市物业公司都会收购环卫公司,以确保销售额。但万科定位为城市服务总包方,以管家模式取代传统的 " 四保模式 "(保洁、保绿、保安、保修),因此并没有收购任何环卫公司。

时代财经了解到,2018 年,万物云城从珠海横琴出发,开始了探索城市服务之路,主要以 " 基础设施管养 "" 生态环境服务 "" 社区协同治理、居民公共服务 "" 城市微更新 " 等四类产品解决方案,基本满足城市主要基础服务需求场景。通过实践与探索,成功将住宅与商业物业的服务理念、管理经验和文化基因,注入到城市服务中。

会上,朱保全向现场媒体介绍了万物云城 " 城市微更新 " 的典型案例——深圳南头古城改造项目。

拥有 1700 年历史的南头古城是深圳最具历史气息的遗迹,见证了深圳从无到有再到强的过程。2019 年 2 月,万科参与到南头古城的规划和运营之中,在尊重古城历史、保留历史遗迹的同时,融入多元的现代城市元素,将南头古城打造成一个文创产业聚集地,形成了烟火与都市兼具的 " 城市共生体 ",实现了管理者与租住方之间的良性共创与可持续发展。

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