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万科郁亮:行业缩骨减肥冲击巨大 但阵痛之后仍有机会

财联社(广州,记者 陈业)10 月 22 日,万科董事会主席郁亮带队的业务交流会在上海如期举行。行业频频暴露风险之下,龙头企业的思考,总能带给行业不一样的启发。

郁亮的发言全程贯通了 16 个看上去特别普通的字眼:尊重常识,回归常态,阵痛之后,还有机会。

郁亮称,一个常识会告诉我们很多道理,迷茫的时候会找到一些判断依据等等,比如说物极必反的常识。" 从物极必反的角度来看,我们的行业过去几十年的发展是个常态吗?不是常态。"

业务交流会上,郁亮谈及了当下较为关注的调控话题:如何面对行业调控。

郁亮说,很多人都留恋过去房地产行业的黄金时代,总觉得放不下。" 说起行业调控,总会说曾经为国家做过多大贡献。比如国内的人均居住面积从改革开放初期的不到 4 平方米,到现在人均达到了 40 多平方米,是很大的进步,也在很大程度上助力了居住问题解决,改善了老百姓的居住条件。"

但与此同时,过去行业经历黄金发展的时候,也带来了一些问题。

郁亮认为,自 2017 年十九大报告明确了 " 房住不炒 " 后,房地产行业就回归到了常态发展,这是必然的;而回归常态,必有阵痛。从过去一段时间至今,金融行业在减少金融资源在房地产行业里的占比投入,这方面数字从去年下半年就开始下降。

" 政策总结下来基本上就是要缩表。从宏观层面来说,国家的金融部门要缩表,减少金融资源在这个行业里的占比投入,所以占比投入数字从去年下半年就开始下降了。从开发商角度来说,缩表更直接表现为要降债务。" 郁亮说。

在郁亮看来,降负债、去杠杆、去金融化的过程中,房地产行业短期业绩受重大冲击是必然的。

" 房地产的三个阶段,第一个是土地红利阶段,后来是金融红利时代。在这两个时期,资本市场评价地产公司,先以土地储备为指标,有多少地值多少钱;后来用 PE,赚多少钱,乘以倍数,成为市值。我们需要思考,过去地产行业所取得的业绩,有多少是我们为客户提供好产品好服务带来的,有多少是金融杠杆所带来的?金融杠杆带来的红利消退,便是今天回到常态要经历的阵痛之一。" 郁亮说。

郁亮续称,减肥很难,减肥成功都要很多血泪史。" 整个缩表的过程,就是把金融红利从房地产行业中去掉,就如同缩骨减肥一样,带来的冲击是非常大的,必然伴随煎熬的痛苦。因此,回到常态肯定会有阵痛,阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。"

" 回到常态肯定会有阵痛,阵痛是煎熬的过程,可为什么说阵痛后还有机会呢?还是常识告诉我们,天下没有做完的生意。" 郁亮称。

以家电行业、运动服装行业发展,郁亮佐证,从我们身边的家电行业,运动服装品牌,都曾经过缩表带来的阵痛,但仍然诞生出来一批优秀的企业。"

在这个过程中,也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。当年美的的压力也很大,据说砍掉了一半的产品品种,推掉了很多工业园,裁了不少员工;然后通过数字化、线下转线上、品牌研发来提升竞争力。现在美的可以实现 T+3 的柔性交付体系,接到订单第三天就能提供产品。美的等家电企业在经历了缩表以后,仍然获得了新的发展机会。

房地产行业也有类似的例子。日本的房地产行业在上世纪九十年代后,众所周知出现了很大的衰退,房产行业萎缩了大约 20%、30%。直到最近,才恢复到 20 年前的水平。但是在这个过程中,也有做得优秀的企业。大和房建即是一个例子,它同样经历了日本房地产行业整个大缩表的过程,但它如今已连续十余年位列世界五百强三百名。怎么做到的呢?大和房建原本以开发业务为主,而现在在日本的租赁公寓、物流还有代建等业务,都处在第一位。" 常识告诉我们,只要做的好,仍有机会。"

郁亮认为,中国的房地产行业情况要好于日本,从城市和客户的需求维度来看,仍有很多机会。

谈到未来行业的发展机会,郁亮认为,开发商要有综合性发展思维。" 城市发展以前只管生产,现在生产、生活跟生态三方面融合更密切了。也就是说,对于项目开发的要求也更综合,要考虑到三个方面的融合,而不是简单地干某个单一功能。这种变化在一些新城的建设上体现很明显,例如上海的五大新城建设等,也会体现在整个都市圈的建设中,也体现在我们的轨道物业综合体上。"

郁亮补充称,每一个值得改进的地方,都是行业业务发展的空间和潜力。从这个角度来看,围绕城市同步发展,围绕客户同步发展,行业仍有巨大机会。

" 总的说来,我们对行业的看法是要尊重常识,要相信不正常的发展是不可持续的,一定会回到常态。回归常态发展的过程有阵痛,但我们相信天下没有做完的生意,阵痛之后我们仍有机会。" 郁亮总结。

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