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钛媒体 10-22

金地集团吓坏小股东

图片来源 @视觉中国

文 | 市界,作者| 黄莹,编辑|胡刘继

今年上半年,在克而瑞发布的房企全口径销售金额排行榜中,多了一家久违的企业——金地集团。它以全口径销售额 1628.3 亿元、同比上升 60.22% 的成绩,排在第十名。

顶着 " 招保万金 " 金字招牌的金地,多年一直背负着 " 稳健 " 和 " 保守 " 标签,与头部房企的差距越来越大。在 2017 年做了一番调整之后,金地开始向 " 规模化 " 进军,终于在今年上半年成功回到前十。

但是,市场对这样的变化似乎并不买单,在半年报发布之后,金地集团遭遇了大股东的接连减持,小股东也纷纷出逃。

金地好不容易甩掉标签变成 " 黑马 ",却发现 " 黑马 " 这个词如今在房地产行业似乎不再流行,现在更流行的是—— " 稳健 "。

01、重回前十的代价

此次金地集团销售额重回前十,回得并不轻松,是以牺牲利润作为代价的。

半年报显示,今年上半年,金地集团实现营业收入 342.74 亿元,同比上升 72.45%;归属于上市公司股东的净利润 18.25 亿元,同比大幅下降 38.79%。

毛利率曾经是金地引以为豪的数据。自 2016 年开始,金地的毛利率一直维持在 30% 左右的水平。但其今年上半年 17.36% 的销售毛利率,较去年同期下降了 19.61%,还远低于行业平均水平。

10 月 18 日发布的三季报中,数据虽然有所改善,但前三季度归母净利润还是同比下降 33.72%。销售毛利率为 18.13%,较中报略有改善,但相比去年同期仍有很大差距。

金地集团上一次净利润下滑得如此严重,还是在 2014 年。

与 2014 年一样,此次金地净利润下滑,首要原因是不景气的房地产市场。从 2020 年开始,政府进一步加强了对于房地产的调控,先是 " 三道红线 ",然后 2021 年初又对银行给房企贷款设定两条红线限制,之后还扩展到对企业商票、房企投资额度的限制。

政策严格控制之下,整个房地产行业都在节衣缩食过冬,谁也不提扩张了。所以," 黑马型 " 房企也不被推崇了,替之以 " 稳健型 " 房企。

就销售毛利率而言,不仅金地在下滑,老牌稳健型企业代表 " 招保万金 " 均是如此。

但相对而言,金地的毛利率滑落幅度要更加严重,这与其在 2017 年做的一些决定有关。

2017 年年初,金地喊出了 " 用 3 年时间冲击年销售额 2000 亿元目标 " 的口号。虽然金地董事长凌克在之后又表示," 我们从来没有把规模作为第一要素,而是始终坚持规模和效益平衡,我们不希望在哪个方面过于激进 ",但从后来的拿地规模上来看,金地的确在 " 上规模 " 方面有想法。

2015 年,金地的土地权益投资金额为 113 亿,2016 年为 168 亿。但到 2017 年,金地投资猛增到 473 亿,2018 年为 404 亿,2019 年为 558 亿元,2020 年为 697 亿。

总体来看,金地的土地权益投资额占营收的比例非常高,有时甚至会超过当年的营收。

根据中指以及克而瑞排行,从 2016 年到 2020 年,金地的销售排名分别为 15 名、12 名、14 名、14 名和 12 名;相比之下,其拿地金额的排名呈上升趋势,从 2016 到 2020 年排名分别为 15 名、13 名、13 名、9 名和 12 名。

特别是在 2019 年时,在其他企业暂缓拿地的情况下,金地高价拿了不少地。根据计算,2019 年,其拿地均价达到了每平方米 9328.4 元的历史高价。

对于房地产企业来说,影响项目利润的最大成本就是地价。金地在 2018 年、2019 年拿的高价地,在今年开始逐渐完工、交付,进入集中结算期。所以也就不难理解,为什么金地毛利率突然跌落。

在今年上半年的业绩会上,金地高级副总裁兼财务负责人韦传军就毛利率下降进行解释,称主要与本期结转结构有关,位于杭州、天津、合肥等低毛利地区的 7 个项目在本期集中结转,占房地产开发结转收入的比例超过 50%,这些项目的结转毛利率仅为 8.7%。

比如,杭州在今年上半年结算的项目杭州香岸华庭,是在 2017 年之后拿的地;合肥项目合肥金地自在城,是在 2018 年拿的地,都是高地价的那几年。

金地的快速攻城略地,为其营收带来了很大的增长,但同时也牺牲了利润。

02、未来是否可期?

金地董事长凌克曾就金地的发展策略表示,金地就像一列已经上了轨道的火车,它或会审时调速,但不会偏离其原有轨道。

那么,净利润和毛利率的下滑,是其发展过程中的一个小插曲,还是可能延续?

随着很多知名房企出现爆雷,目前对于房地产企业来说,主旨首先是 " 活下去 "。

金地在 " 活下去 " 方面,需要担忧的似乎并不多。从数据来看,截至 2021 年上半年,公司扣除预收账款资产负债率为 69.44%,净负债率为 69.59%,现金短债比为 1.5,三道红线全部达标。

(金地招商中交 · 未来花园)

上半年,其债务融资加权平均成本为 4.65%,较 2020 年的 4.74% 进一步下降。三季度,公司发行 ABS 票面利率 3.69%,境外子公司完成发行 3 年美元债发行利率 4.95%,融资成本处于行业低位。

无论是负债情况还是融资成本,金地都控制得很好,财务情况还算健康。

在保证活下去的基础上,再看金地未来的结算情况。

在房地产公司的财务报表中,合同负债(预收账款)不是传统意义上需要偿还的负债,而是那些已经实现销售、但按照会计准则还不能确认为收入的合同回款,它是未来营收和利润的风向标。

相对之下,我们看到的营收,代表着过去的业绩,是前期商品房预售合同正式履约交付后,在会计层面的收入确认。

也就是说,合同负债到了一定的时间节点,可以转成营收。这个时间节点一般来说就是房屋交付的时候,时间一般控制在 3 年以内。但开发商还是可以通过提前或者延后交付,来控制营收情况。

例如,如果当年收入不及预期,房企会提前确认一些交付;如果这一年行情很好,房企可能会把其中一些项目拖一拖,到明年再交付。

但总的来说,营收和合同负债是此消彼长的关系,想要营收多,合同负债就会少。所以,要判断一个房企接下来的发展情况,就要综合这两个指标来进行判断。

将金地的营收和合同负债情况结合来看,其营收、合同负债以及二者之和的走势基本一致,这说明金地没有发生大幅度将在建项目转化成营收的情况。

从 " 营收 + 合同负债 " 的增速来看,其增速整体相对现有营收更快,这说明金地后期的营收增长会很好。

金地在前期囤下的土地,足以支撑其营收提升。特别是在当前的情况下,国家对于标杆房企每年的投资额也做出了一定的限制,要求拿地金额不超过年销售额的 40%,这或许能成为金地弯道超车的机会。

那么,问题就在于,金地毛利率能否实现回升?这就关系到成本中最大的部分——拿地成本控制方面。

从财报中可以看到,金地拿地成本从 2019 年开始已经有所改善。2019 年,金地的拿地价格回落到每平方米 7109.0 元,2020 年为 8147.3 元。根据国盛证券研报显示,2021 年 1-6 月,其拿地均价为 7394.6 元,相当于当期平均售价 34.2%,处于行业低位。

从三季报的数据来看,金地的毛利情况出现了小幅改善,销售毛利率为 18.13%,较中报回升 0.77 个百分点。

低廉的融资成本、充足的资金再加上价格合适的土地,金地集团的未来并不算悲观。

03、无法回避的险资

在金地的一位员工看来,金地内部,大家更倾向于按部就班地做自己的事,稳扎稳打。金地是那个在马拉松里按照自己的节奏来,跑到最后的人。

但众所周知,金地是一家被保险资金控制的企业。所以,即便自己规划得再好,可能还是会受到外界影响。

金地和险资大股东的渊源,还要从公司刚开始发展的时候说起。

金地集团的前身,是深圳市上步区工业村建设服务公司,成立于 1988 年。此后经过十多年发展,2001 年金地成功上市,2006 年已经完成了在全国的布局。

但在金地发展过程中,因为股权分散,原大股东福田投资实力有限,金地被险资盯上。

从 2012 年三季度开始,安邦财险出现在金地十大股东之列,此后持续增持。2013 年 1 月 25 日,富德生命人寿第一次举牌金地。之后,这两家保险公司频繁举牌或通过二级市场买入金地。到 2014 年,富德生命人寿和安邦财险,已经成为金地名副其实的第一、二大股东。

为防止金地被险资控制,在这之后,凌克通过修改股东提名的条例,控制了险资代表在董事会中的席位,并没有让这两家险资拥有更多的话语权。与此同时,通过设置香港上市公司金地商置,来制衡两家险资企业。

但控制得了险资在公司的话语权,却难以控制其大规模减持。三季报显示,其第二大股东大家人寿(由安邦财险重整而来)共减持该公司 1.16 亿股,占总股本的 2.58%。

原本,金地集团是今年房地产企业中的股市领头羊,其股价从 7 月 29 日收盘价 8.33 元的低点,一路上涨到 9 月 2 日的 11.85 元,涨幅超过 40%。

随后,受大家人寿第一波减持影响,该公司股价回落至 9 月 9 日的 11.21 元。随后几个交易日,股价大幅反弹,9 月 13 日的收盘价冲高至 12.4 元。但这一上涨趋势,很快又被第二波减持打断,股价开始掉头下行。

在这之后,金地的管理层也在积极行动,9 月 16 日,董事长凌克通过集中竞价交易方式,增持金地集团股份共计 10 万股,平均价格为 10.18 元 / 股。但是,金地股价到现在也还没有缓过来。

净利润大幅下滑加上二股东减持,吓得一部分小股东们纷纷 " 出逃 "。

从金地的股东数量来看。从年初到现在,金地的股东数量先是从近 6 万户发展到超过 7 万户,而后又回落到 5 万多户。这中间大多数是在股价低位时候,割肉卖掉的。

一位房企的员工对市界表示,股价、市值是要和公司价值匹的,如果跌到没有人买,最终也会导致融资不畅。

在当下这个政策严控、房企频繁爆雷的形势下,不知道金地的战略,将会如何调整?

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