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“崇明岛地主”困在了百亿债务里

繁出售资产

百亿债务之下,被誉为上海崇明岛 " 地主 " 的光明地产也开始频繁出售旗下资产,试图以此回笼资金、降低负债水平。

这一次被光明地产摆上货架的是上海锦如置业。

10 月 20 日盘后,光明地产公告表示,其将通过上海联合产权交易所公开挂牌的方式转让所持有的上海锦如置业 60% 股权及相应债权。

从披露信息来看,光明地产此次出售的上海锦如置业所涉及开发的房地产项目为 " 嘉定新城 D9 地块商业项目 "。

嘉定新城 D9 地块项目分为一期及二期,项目一期已于 2014 年 4 月 1 日动工建设,2015 年 7 月取得预售许可证。截至评估基准日,项目一期尚余未售商业建筑面积约 1.39 万平方米,写字楼未售建筑面积 170.41 平方米,未售普通产权车位 493 个。

项目二期建筑面积约 4 万平方米,目前尚未投入建设。根据评估,上海锦如置业 60% 股权对应价格不低于 0.69 亿元,相应债权则为 0.94 亿元左右,合计总价将不低于 1.63 亿元。

光明地产称,此次交易符合公司自身战略定位,可优化区域布局及提前收回投资。公司坦言,若此次交易成功,预计将实现 0.5 亿元的归母净利润。

上海锦如置业并不是光明地产货架上的唯一标的。

在此之前,该公司还将旗下柳州同鑫、上海志胜置业、上海泰尔发地产等项目进行挂牌出售。

今年 6 月,光明地产公告称将挂牌转让柳州同鑫 33% 股权及债权,按总价 1.56 亿元为底价。后者旗下项目为光明地产首进广西柳州所得,截至评估基准日,其账面存货价值为 4.5 亿元,系柳州市 " 揽山庭 " 住宅开发项目,计划于 2021 年 12 月交房。

8 月下旬,光明地产旗下子公司上海志胜置业 100% 股权及债权被公开转让。信息显示,上海志胜置业的核心资产为位于山东省菏泽市的住宅大盘 " 光明御河丹城 ",该项目曾在 2018 年被计提约 1.1 亿元的存货跌价准备。

截至 2021 年 7 月 31 日,上海志胜置业净亏损 488.92 万元,资产总计 19.15 亿元,负债总计 17.89 亿元,所有者权益 1.25 亿元。

除上述项目外,光明地产还在今年 5 月被传出拟出售川渝、昆明项目资产的消息。尽管这一消息未得到证实,但结合该公司连年下跌的归母净利润及高额的债务来看,光明地产的困局已经昭然若揭。

债务承压

作为光明集团旗下的上市房企,光明地产也曾被寄予厚望。其于 2018 年立下雄心壮志,要在未来三年冲击 500 亿元销售目标。

如今,三年之约已经过去,该公司的销售规模仍无较大突破。2018 年 -2020 年,公司分别实现签约销售额 244.6 亿元、266.38 亿元、362.68 亿元,同比增幅分别为 8.9%、36.2%。2021 年上半年,其签约金额则为 193.28 亿元。

尽管销售规模在增长,但公司的归母净利润却连年下降。东财 Choice 数据显示,2018 年至 2020 年间,光明地产归母净利润同比增幅分别为 -27.17%、-59.77%、-79.38%,对应的营收同比增幅则为 -1.53%、-33.59%、6.49%。

2020 年,光明地产实现归母净利润 1.07 亿元,创下了近年来的最低值;扣非净利润为 -5.86 亿元,亦是首次出现亏损情况。

上海新世纪信用评级报告指出,光明地产近年来计提资产减值数额较大,对净利润形成了一定侵蚀。2018 年至 2020 年,该公司房地产板块分别计提存货跌价准备 7.66 亿元、2.52 亿元、3.71 亿元。

同样大幅下跌的还有公司的毛利率水平。截至 2021 年上半年,光明地产毛利率为 12.33%,较 2020 年底的 19.19% 下跌 6.86 个百分点,其 2019 年的毛利率则为 30.75%。

债务方面,上半年,光明地产一年内到期的非流动负债为 52.89 亿元;由于信用借款增加,该公司短期借款较 2020 年末增长 30.37% 至 146.01 亿元,但其账面货币资金仅有 108.43 亿元,资金缺口明显。

截至 2021 年 6 月末,光明地产剔除预收款后的资产负债率为 78.93%,净负债率为 177.4%,现金短债比为 0.55,依然三线皆踩。

有数据显示,截至 2021 年 3 月末,光明地产在建及拟建项目尚需投资 155.61 亿元,后续资金需求量仍较大。

记者 吴典

编辑 左宇

责任编辑 孙霄

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