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米宅 10-21

这是最尴尬的省会,也是最尴尬的楼市

这是一篇会得罪石家庄的稿件。

这是一篇你们看了对石家庄楼市很失望的稿件。

这也是一篇代表了大部分普通省会 +90% 弱势三四五线的分析稿。

玻璃心朋友,建议勿看。

1

石家庄调研遇到的第一个关键词是:

城市。

想要了解楼市,必须了解石家庄。

想要了解石家庄,就必须放眼全国的城市。

那么,石家庄如何?

3 个数据,非常直观,非常清晰。

1、GDP。

放在南方,GDP 不是衡量楼市的核心指标,但是在北方,GDP 非常重要。

石家庄人口 1100 多万,但是 GDP 才 6000 亿。可以跟大家对比一下,郑州人口 1200 多万,但是 GDP 是 12000 亿。也就是说,在人口相差不大的情况下,石家庄的人均 GDP 仅仅是郑州的一半多点。

2、三环。

到了石家庄调研,我非常意外,石家庄到现在为止竟然还在发展三环,我调研的大部分楼盘,都在说这是二环外 2 公里附近,巴拉巴拉。

郑州在发展四环外,西安在发展绕城 + 西咸新区,武汉在发展四环外,这些都是同样级别的城市。

3、产业。

在线下交流的时候,很多粉丝都说石家庄是药都,我也找朋友聊了一下,不仅仅是石家庄市,包括河北省很多地市,也是制造业多一点。那也就意味着,如果没有强有力的产业支撑,没有高溢价的产业支撑,那么就业、溢价、板块、城市,都会受到严重的制约。

这是石家庄的基本面,更是楼市的基本面。

因为所有基本面的背后,都是几个最关键的因素:

人口、购买力、产业、资本。

还有一点,我不确定,但是可以跟大家分享一下:

石家庄的产业中,有两个非常鲜明的特点:

一是国有产业占很大比重,二是制造业占很大比重。

大家想想看,一个民营经济很弱的城市,一个服务业、金融业、科技业比较一般的城市,未来能怎么样?

2

石家庄调研遇到的第二个关键词是:

降价。是大量的降价。

但是普遍降幅不多,1500 左右。

我第一天到达石家庄,基本上听到的、看到的都是降价盘:

红星街降价一条街,远郊盘降价,

主城区的很多高溢价楼盘在降价,

从正定、长安、栾城的连续性降价,

主城区的很多二手房也在降价,

在我调研的所有售楼部的楼盘中,有两种楼盘的客户数量最多,一种是降价的楼盘,这一点不必多说;还有一种是知名楼盘,比如万科、融创、中海等一些楼盘,大部分的片区、大部分的板块,基本上都是冷冷清清,没有客户。

而且在石家庄的这一轮降价趋势中,是一条非常有逻辑的降价线条:

从 17 年前后市场最火爆的正定开始降价,蔓延到鹿泉、栾城等郊区板块,再到房价一直很坚挺的高新区,再到四大主城区最差的新华区,现在则逐渐蔓延到桥西、长安、裕华铁三角片区。

尤其是今年,主城区的横盘向下的趋势,非常明显:

上半年还只是个别楼盘、个别板块降价,下半年开始全面降价;

北二环红星街引发了第一轮的价格战,有些楼盘甚至跌破了 1 万;

随后东北二环某盘,市场价至少 1 万 4 以上,一把干到 1 万 2;

包括我去主城融创都会中心,也从精装 2 万 1 干到精装 1 万 8 多,甚至更低;

二环的某盘 1 万 2 销售不错,涨价 1 万 5 开盘非常惨淡,现在特价 1 万 1 在售;

奥园城央云庭是被动房,之前 2 万 +,现在特价房最低到 1 万 5;

3

石家庄调研遇到的第三个关键词是:

石家庄的发展方向。

看完一遍,有一个最基本的判断:

主城第一,主城向东。

长期向北,拥河发展。

这个顺序,千万不能颠倒。

石家庄为什么向东?

调整之后,石家庄主城四大区,不必多说,西侧的鹿泉区是城市后花园,西边就是太行山,没有大量平坦的土地,就注定了城市不可能向西发展;南侧、东侧是栾城、藁城,距离主城至少在 10 公里以上,中间有大量的断裂带,想要发展起来需要非常长的时间。

长期为什么向北?

这一点跟杭州很像,杭州主城饱和之后向南拥之江,石家庄则是主城饱和之后向北拥滹沱河,河都不大,恰好能发展。但是正定新区最大的问题是,一是受到 17 年之后大市场重挫之后,元气没有恢复,二是虽然落地了奥林匹克、市政府、会展中心,也有一些高端楼盘,但是产业、人口、配套还远远不够,还至少需要 10 年。

对于石家庄的未来,有几个最基本的判断:

1、石家庄缺一个强有力的新区。必须双核,现在只是主城单核,正定新区能不能成为双核?

2、石家庄的基本面很一般。不仅仅是楼市,我在这个城市开车转的时候,有万象城,有几个万达广场,有勒泰中心,但是没有一个或者几个绝对的商务核心区。这一点,很尴尬。

3、楼市也不成熟。石家庄有没有玻璃幕?有没有干挂石材?有没有 300 平以上大户型?有,问题是,这座城市竟然还有 80 多平的两房,就连龙湖天璞也是这样。

4

石家庄调研遇到的第四个关键词是:

楼市下行周期带来的城市尴尬、楼市尴尬。

石家庄为什么这么尴尬?

举一个例子,2017 年,是石家庄市场最好的热时候,也是正定新区地王频出、房企抢地的时候,所有人都以为至少干到 2 万以上。然而,也正是这个最热的板块,打响了价格战的序幕。

1、16-17 年市场太好了。

一旦房地产成为了绝对的支柱产业,那么整个城市疯狂涌入的资金就会大量涌入地产,一旦浮躁起来,城市更新、产业导入、新区建设都会停滞,而这些恰恰是最需要沉下心、沉下资金去做的。

2、石家庄没有强有力的支撑和 IP。

外地人对石家庄的第一印象是什么?火车拉来的城市,然后就没有了,没有产业,没有 IP,外地人谁会来?产业谁会来?

我刚刚从青岛回来,大家是不是都以为青岛在降价,五五开吧,主城 + 豪宅 + 学区房降价的很少,为什么?就是因为青岛的海滨 IP,制造业 IP,北中国的第一 IP,主城人对学区也非常认可,实力 + 流量 IP 全都有,这就保证了青岛在跌,但是更多是远郊的泡沫裂了,主城还是非常扎实。

3、开发商很难。

为什么都在降价?为什么万科融创也在降价?

不一定是因为石家庄楼市不行了,而是过去 2 年的三道红线对开发商的打击太大了,基于市场的预判,自己的现金流的压力,也逼着开发商必须降价回款。所以,这不是石家庄一个城市的问题,而是全国所有城市都会遇到的问题。

4、地王崩盘下的挣扎。

17 年,正定新区最热。6 宗地中,有 5 宗楼面价是 1 万 1-1 万 5,有一宗最高楼面价竟然超过 2 万(含配建成本,实际价格没有这么高)。

18-20 年,主城最热。2019 年 12 月 24 日,中海拿下棉五地王, 324 轮,楼面价 1 万 1;2020 年 3 月 25 日,东胜拿下地王,楼面价 1 万 6;2020 年 12 月 11 日,437 轮,溢价率 97%,楼面价高达 1 万 5。

这么高溢价拿下的地块,怎么卖?怎么定价?怎么回款?

5

1、石家庄楼市很一般。我在做线下的时候,也讲到了这一点,一些人有点玻璃心,我觉得大可不必。石家庄的基本面,是大部分北方城市和大部分三四线城市的缩影,东北不是这样?天津太原不是这样?郑州除了主城也一般啊,没必要玻璃心,要勇于承认自己不行。

2、石家庄能起来,靠什么?靠大势,一旦大势已去,市场立马被打回原形,购房者不会落户这里,资本不会来这里投资,石家庄本身就是一个极强的自住城市,就是本地人加一少部分的地市置业,甚至很多地市会选择京津。

3、石家庄的基本面是,主城第一,主城向东,未来向北。至少在 10 年内,主城区的配套、学区、产业依然是最强的,自住一定要首选这里。如果稳健发展,正定新区未来一定会不错,是新的富人区,会拥河发展,但是那是未来,那是 10 年后。

4、红星街 + 万科 + 保利 + 融创,看准他们的价格,这些板块、这些房企就是未来石家庄的风向标。甚至我建议,在选择项目的时候,也要首选万科融创这些外来房企,加上本地国赫天山等本地房企。

5、1 万纯刚,1 万 5 刚改,2 万改善,3 万豪宅。三环内 + 配套 + 学区就是最好的,有大量断裂地的不要去。

再思考几个问题:

华为河北总部会给石家庄带来什么?

雄安新区对石家庄是利好还是利空?

石家庄的发展方向、城市 IP 到底是什么?

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