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金角财经 10-20

地产圈大震荡:房产税真来了,炒房客全慌了

原创首发 | 金角财经

作者 | 红线

编辑 | 白银

1984 年,中英政府吵了二十多场架之后,在北京签订《联合声明》。除了洋洋洒洒的八大条,《声明》还列出三个附件,规定在正式过渡前,英政府每年批出的土地不得超过 50 公顷。

之后十来年,香港房市一飞冲天,报纸上每天都是郑李郭刘又高价拿下新地王的消息,等到 1997 年正式交接,全港的平均房价已经涨到十三年前的十倍。

为缓解房价压力,特首董建华发布上任后的第一份《施政报告》,其中承诺,未来每年将修建八万五千个公屋套间,且要让低收入居民申请公屋的轮候期不超过三年。

然而还没等两轮轮候期过去,经历金融危机和房价大跳水的 50 万香港人拉着大幅标语走上街头,人们终于恍然大悟:香港人想要的不是低价房,要的是只有自己才能低价买到的房。

鲁迅先生说,别看香港只是个小岛,却活画着大陆许多地方的小照。

裸泳

8 月份,中央财经委员会召开第十次会议,领导人在会上讲话,标题是《扎实推进共同富裕》。

两个月后的 10 月 15 日,这篇讲话突然被中共中央主办的机关刊《求是》刊发,多家媒体转发传播,还顺带标好了重点:

" 要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。"

又是纳税又是立法又是改革,一看就是个大新闻。但几天过去,市场上暂时还没有大动静,一方面是因为具体怎么收还没定,另一方面,持房阶级已经被揍麻了。

就在中央开会那几天,深圳福田区的港中旅花园,一套 116 平米的法拍房宣布流拍。

港中旅花园北临荔园外国语小学,南接深圳高级中学,带两校学位,是标准的学区房。在京东拍卖上,这套房子起拍价 1969 万,比市场价便宜近 500 万,但一直到拍卖结束,也没人举牌。

更早一点,百花片区长城花园的一套优质学区房,首拍以 1084 万的起拍价流拍之后,二拍干脆降到 867 万,单价只要 8 万多。

曾经作为 " 硬通货 " 的学区房,在这一轮硬核调控中失效了。

非学区房的境遇则更惨。那几个月,持房阶级维权的维权、降价的降价、上天台的上天台,花样百出却找不来一个接盘侠。

在炒房界有个传说,深圳龙华的一业主,甚至发动关系拉了个有两百多名中介的大群,六百、三千的红包一个接一个往群里丢,还说,谁要是卖出去了,他再自掏腰包给 2 个佣金的返点。

他们着急啊,地产大爆雷,炒房团小爆雷,七个锅盖盖不住十个锅的故事马上就要在他们身上再复刻一遍了。

现在房产税试点的调子一定,正儿八经把房产做为投资手段的持房者,也开始加入 " 卖卖卖 " 的队伍。

昨天,手里供着五套房的林先生在微博上围观了各路民间专家讨论房产税该怎么收的问题," 税率 5%" 几个大字刺痛了他的眼:

" 这太高了,这不行,不可能的。"

林先生是南通人,在上海开公司,手上的房产分布在北京、上海、扬州和南通四地,其中三套都是在 2017 年前后的小阳春入的。三年过去,老家几套成功翻倍,投入最多的北京那套,价格却一路阴跌,已经亏到当初的八折。

退出微博之后,林先生决定想办法把手里的房子赶紧盘两套出去:" 等具体条例出来,房子就卖不出去了。"

他唯一的忧虑在于,当初买房是为了投资,现在房子要卖掉,剩下一大笔钱留在家里该干点啥呢?

有钱人的烦恼,就是这么朴实无华,且枯燥。

听起来像新故事,但实际上,中国的房产税已经喊了三十五年。

1986 年,在居民住房都还没市场化前,政府就出台过《房产税暂行条例》,要求向房产所有人纳税,但个人所有、非营业房产都不在纳税范围之内。后来各地出台的房产税都在这一条例的范围之内,直到 2011 年,上海重庆开始新试点,将普通住房也纳入征收范围。

不过上海重庆虽然试点了十年,但没几个人真的把这一税制放在心上——需要纳税的范围依然很窄。

上海只针对本地居民的第二套住房、非本地居民的首套住房征收,且每个人拥有 60 平方米的免税面积。而重庆则干脆只面向 100 平米以上的独栋别墅和高档住房征收。

这种程度的小打小闹,民间智慧里,离个婚、生个孩子、认个亲,分分钟就能解决。

更何况,征房地产税在法理上有巨大争议。

首先是国情,民众只有土地的使用权并没有所有权,在这个基础上学欧美等土地私有的国家收房地产税很难说得过去。其次,从一块地到一套房,中间已经经过土地租让金、增值税、土地增值税、购置税等重重手续,再纳可能就有重复征税的嫌疑。

所以 2017 年的时候,有人在微博上问中国人民大学经济学博士、清华大学经济管理学院博士后、曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任的任泽平:中国到底有没有可能搞房地产税?

任博士说:纳税是不可能纳税的。为了不把话说太满,又补充道:

" 如果非要,那一定是中国改革转型的重大利好。"

如今,重大利好迈出了它的第一步。法理已经解释通:使用权也可以征税;土地出让金是开发商交的,和业主无关。

缴纳标准也有了,二手房指导价半年前就开始实施,一个片区一个数,都精准到百位,还怕算不清楚帐?

虽然知道重锤一定会落下,但民间还是普遍寄希望于能再来一次上海重庆的故事。有人甚至煞有介事地分析:闷声干大事是中央的习惯,这次雷声这么大,雨点肯定很小。还有人已经开始盘算怎么免征了,是人均免还是首套免?免哪一套能让我自己决定吗?

比如拥有五套房的林先生就不打算卖掉自己在首都的房子," 毕竟已经投进去这么多了 ",他把宝押在免征条例上,计划无论怎么样,一定得把北京这套房免出去:" 不然一年几十万谁交得起?"

不过遗憾的是,这次,普征几乎是专家们一边倒的观点。理由也很简单——再免征 , 一个月的离婚冷静期铁定不够用,起码得两年才能勉强刹住离婚分房的车。

吵了几十年的房产税能走向定调,最根本的原因还是地方政府手里掐着的主要矛盾已经解决了。

今年夏天一份文件,宣布将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。

国有土地使用权出让收入就是俗称的卖地收入,素来是地方财政收入的大头,过去几年,这个数字节节攀升,去年更是一口气涨到 8.4 万亿。消息一出," 土地财政或将终结 " 的风声顿时四起,也有人仔细研究完文件出面辟谣:是换个部门管了,但收入大头还是归地方。

谁知到了八月,自然资源部又关上门开了一次会。

门开之后,依然是深圳打头阵,宣布集中出让今年第二批住宅用地,要求:地块溢价率上限统一由 45% 调整为 15%,达到溢价率上限后就摇号。同一天,杭州迅速跟进,紧接着还有天津、青岛、程度、合肥 ……

到这时候,明眼人都看得出来:地方政府和土地财政的爱情故事要走到头了。

也是那几个月,全国各线城市的涉宅用地迅速流拍,当初流拍掉 1075 块土地的 2018 年被称作中国地市的低谷,而今年光六七八九月就流拍了接近一千宗。

俗话说,忘掉一段恋情最好的方式,就是走入另一段。而这一次关于房产税的讲话里已经说得很清楚了:筹集财政收入。

国内的地方财政,长期以来对土地出让金的依赖度居高不下。

2020 年数据显示,结合 19 个重点城市土地财政依赖度、土地出让收入、一般公共预算收入对比,土地依赖程度最高的是长春、广州、武汉、以及西安、南京、杭州等。其中,土地出让收入最高的是上海,2952 亿元,杭州 2574 亿元、广州 2564 亿元、南京 2094 亿元,北京、武汉接近 2000 亿元,深圳略超 1000 亿元排 11 位。

同时,参照这些城市的一般公共预算收入:上海 7046 亿元、北京 5484 亿元、深圳 3857 亿元,重庆、杭州、天津 2000 亿元左右,广州 1714 亿元略高于南京、宁波、成都,哈尔滨、长春、大连最低。

一般情况下,地方财政收入 = 一般公共预算收入 + 政府性基金收入。但土地出让金并不在此体现。但以上数据比对,足以看出国内城市对土地出让金的依赖程度。或者说,房地产,是不少地方的支柱产业。

随着国内房地产调控推进,房价下行,土地拍卖市场预冷,各地方财政支柱受到极大冲击。也正因此,为了稳住房地产市场,全国各地政府陆续推出房价 " 限跌令 "。

要去缓解地方财政在房价下行受到的影响,房产税适时地给予了过渡作用。

有人甚至率先替政府算了一笔账:

" 中国的房地产总市值约 460 万亿,是美国房产市值的两倍。美国的房产税率平均是 1%-2%。而如果按 1% 来算,中国一年的房产税合计可以征收 4-5 万亿,相当于去年地方政府卖地收入的一半。也就是说,即便以后卖地收入大降一半也不怕。"

算法虽然简单粗暴,但确实是房产税对地方财政补充的一个侧面,拿着这笔钱,地方财政走出 " 圈圈圈 卖卖卖 " 的模式就要容易多了。

房产税落地的另一个前提是楼市不能继续涨。楼市一旦继续涨,房产持有者处于强势地位,缴税的压力就会被转移到买家或者租客身上。只有在下行期间,买家谨慎接盘,成本才会被牢牢地圈在卖家身上。

冰雹或许还不只落在有钱人身上。

任博士断言房产税不可能落地时,理由是要推动房产税,除了税基,还要搞清楚税源,而搞清楚税源就要推动不动产实名制及持有人信息全国联网。也就是说,大量躲在房产代持者背后的人会浮出水面。博士顺手举了隔壁友国的例子:

" 韩国前总统金泳三用了五年做这个事情,代价是什么呢?韩国当时约 4500 万人,把超过 2000 名公务员送进了监狱、两任前总统送上了审判席,最后动用了总统特赦。"

任博士不愧是首席经济学家,不但做人浩浩荡荡,说话也很有艺术。

等到共同富裕那一天,麻烦帮我留一套深圳湾一号。

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