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国民经略 10-19

十问房地产税:能不能降房价?刚需会不会免征?谁会率先试点……

文 | 凯风

一锤定音。

近日,《求是》杂志刊发的重要文章指出:" 要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。"

房地产税,终于要来了,影响有多大?能不能降房价?谁会率先试点?

01

什么是房地产税?

房地产税与房产税虽然只有一字之差,却有明显差异。

房产税是单就房产征收的财产税,我国早在 1986 年就已开征房产税,但只对经营性房产开征,自住住房一直在豁免之列。

这一次的房地产税则是一个综合概念,包括与房产、土地相关,覆盖开发、交易和保有等环节的一系列税收,囊括房产税、土地增值税、城市土地使用税、印花税、契税等 11 个税种。

目前房地产相关税种存在不少问题,诸如重增量轻存量,重交易轻保有,且建设交易环节税负较重,而保有环节税负过低,未来显然需要改革。

从房产税升格到房地产税,一方面意味着房产税的扩容。推进房地产税,势必要将自住房产纳入其中,覆盖范围将会有倍数级的扩大。

另一方面则标志着房地产税综合改革的启动,这会涉及一些税种的撤并或修改。

在增加保有环节的房产税之后,建设交易环节的税负是否要降低,比如房产税与城镇土地使用税是否合并,印花税契税是否合并,土地增值税如何调整等都值得关注。

当然,这一系列税收当中,最重要的还是房产税。即将开展的房地产税试点,大概率也是以此为主线。

02

为何要推出房地产税?

房地产税之所以被提上日程,有三大背景:建立现代财税体制、取代土地财政、推进共同富裕。

从财税体制来看,这是完善现代税收制度的需要。

作为直接税和地方税,房地产税符合十四五规划中 " 适当提高直接税比重 "、" 健全地方税体系 " 的改革方向,同时与房地产相关的税种较多、税率较高,推进房地产税立法,有助于理顺财税关系。

基于现实而言,房地产税的推出,不无为地方政府寻找新的税源的考虑。

自 1994 年分税制改革以来,央地财权与事权不匹配就一直备受关注,土地财政的诞生与此不无关系。

2020 年,全国卖地收入高达 8.4 万亿元,创下历史新高,这些收入几乎都流入地方政府的口袋。

据不完全统计,2020 年,全国有 21 个城市卖地收入超过 1000 亿元,上海、杭州等 5 城超过 2000 亿元。

然而,土地资源是有限的,部分一二线城市已经开始遭遇土地资源枯竭的尴尬。

随着可开发土地资源空间萎缩,卖地收入必然也不复以往的狂热,如何在卖地收入之外为地方政府创造新的稳定税源,就变得至关重要,这就凸显了房地产税的重要性。

站在共同富裕的宏大目标之下,房地产税更被赋予 " 调节高收入 " 的重任。

根据央行课题组发布的《2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,总资产最高 20% 家庭的总资产占比为 63.0%,其中最高 10% 家庭的总资产占比为 47.5%,而最低 20% 家庭所拥有的资产仅占全部样本家庭资产的 2.6%。

而在家庭资产中,7 成都是房产,有一套住房的家庭占比为 58.4%,有两套住房的占比为 31.0%,有三套及以上住房的占比为 10.5%,户均拥有住房 1.5 套。

所以,向多套房持有者开征房地产税,是推进共同富裕不可或缺的一环。

03

房地产税与

上海重庆版房产税

有何区别?

上海重庆版的房产税,只是象征性试点。

两地推广已有 10 年之久,但未向全国进行推广,也未能对地方财政和稳房价的贡献微乎其微。

虽然都有房产税的名字,但上海重庆的房产税,普遍存在税基较窄、免税面积较大、计税依据不科学、税率偏低等问题,且只针对房产,而未涉及土地层面的税费改革。

◆ 2011 版上海、重庆房产税试点

上海只针对本地居民的第二套住房,重庆只针对别墅和高档住房征收;上海人均免征面积高达 60 平方,重庆普通住房则在豁免之列;

上海税率只有 0.4-0.6%,重庆则是 0.5-1.2%,如果房价低于主城均价 3 倍,只按 0.5% 执行。

在国际上,房地产税率一般在 1-3%,面向所有居民和所有房产征收,虽然不乏退税和免征面积,但不会如此宽松。

所以,未来的房地产税试点,将与上海重庆有着实质性的区别。

04

房地产税落地的最大难点是什么?

难点有两个,一个是技术层面的,另一个是利益层面的。

就技术层面而言,全国住房信息联网、不动产统一登记、70 年土地使用权等问题是制约房地产税的主要因素。

目前,住房信息已经实现全国联网,而不动产统一登记早已覆盖全国。

至于 70 年产权问题,《民法典》也已明确" 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期 ",且大概率是免费续期。

这意味着,束缚房地产税征收的技术问题基本不复存在。

就利益层面而言,这个问题相对复杂。

正如上文所言,我国居民家庭财富中,7 成都是房子,有两套住房的占比为 31.0%,有三套及以上住房的占比为 10.5%,这些人将会成为房地产税的主要征收对象。

此外,在土地财政依赖、房地产拉动经济依赖等现实背景下,一些城市未必愿意放弃现有的利益格局,而另一些城市则担心房地产税会对楼市带来明显震动,一旦房价出现下行预期,房地产税的征收未必能如愿,遑论弥补土地财政。

所以,消除技术障碍之外,更需要解决的是利益障碍。

05

房地产税

会是全国标准一致的税收吗?

大概率不会全国一刀切。

官方多次明确房地产税改革的 "12 字方针 ":

立法先行,充分授权,分步推进。

由于不同地区经济发展水平悬殊、房价与居民收入水平存在差异,北上深房价都在 6 万以上,而鹤岗均价只有 2000 元不到,显然不会同时征收,也不应该按照同样的税率征收。

根据国际惯例,房地产税在不同地区是存在明显差异的。

发达地区对高税率的承受力较强,而高税率带来的高税收也有助于当地提升基建和公共服务水平,从而形成正向循环。

同理,经济不发达地区可通过低税率吸引人口流入,同时也要防止因为税率过高导致住房需求萎缩,带来不可控风险。

这方面可参考契税。

目前,全国契税基准税率为 3-5%,但几乎没有城市按这一标准执行。有城市减按 1% 执行,有城市按 2% 执行,而楼市调控相对较严的长沙对二套房则是按照 4% 执行。

所以,给予相对弹性的征收空间,让地方自己做出选择,可能更加务实。

06

房地产税如何征收?

地方和中央如何分配?

房地产税,大概率会按照评估价进行征收。

由于房价变动频繁,且存在多个不同口径的交易价格,为了公平和便于征收,可以按照评估价进行征收,评估价每年变动一次,可减少市场剧烈波动的干扰。

这方面,深圳广州成都西安等地出台的二手房指导价,未来可作为房产评估价的重要参考。

关于房地产税的分配,在国际上,房地产税一般都是地方税,基本上都归地方政府所有。

未来,我国的房地产税大概率也是纯地方税。

国家十四五规划提出,推进房地产税立法,健全地方税体系,逐步扩大地方税政管理权。可见,房地产税是与地方税改革放在一起的。

此外,目前各地的卖地收入基本都由地方政府自主支配,作为承接土地财政的房地产税大概率也会由地方政府支配。

07

房地产税怎么兼顾刚需?

可以确定的是,房地产税不会对刚需、投资和炒房群体一刀切。

此前,财政部有关负责人曾表示:

" 在所有国家相关制度安排里,都有一些税收优惠,可以有一些扣除标准,或对一些困难家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等。"

根据业内共识,房地产税可能会首套免征或设置一定的免征面积。

如果首套全部免征,可能存在不公平问题。40 平方的首套住宅与 400 平方米的首套别墅如果一并在免征之列,那么房地产税的作用就会大打折扣。

相比而言,设置免征面积更具可操作性。但免征面积不宜过高也不宜过低,过高则覆盖范围有限,过低则失去了兼顾刚需的考虑。

这方面,可以城镇人均住房面积为基准。

2019 年,城镇居民人均住房建筑面积达到 39.8 平方米。3 口之家接近 120 平方米,基本可以覆盖所有刚需家庭。

当然,具体如何操作,还要视最后的政策而定。

08

哪些城市可能

成为房地产税试点?

房地产税试点先行。既然是试点,必然要为房地产税的全面推广积累经验,那么选择的城市必须要有代表性,同时房地产等相关问题较为突出。

这方面,作为先行示范区的深圳、共同富裕示范区的浙江、自由贸易港的海南呼声最高。

三地本身房价高企,房价收入比位居全国前列,加上被赋予了 " 示范区 " 等政策红利,理所当然要做出表率。

此外,房价较高或涨幅较大的一二线城市,同样不乏成为试点的可能。比如北上广,再比如成都南京厦门等地。

至于三四线城市,大概率要等到房地产税立法通过之后才会统一推广。

09

房地产税立法

预计何时落地?

房地产税立法应该在 " 十四五 " 时期完成,大概率会在 2025 年之前推出。

房地产税试点工作,能快则快,快则年底,慢则 2022 年。

因为立法则要符合 " 税收法定 " 原则,需要广泛征求社会意见并最终形成立法草案,直到获人大审议通过之后才会全国推广。

而试点属于行政决策,重在积累经验,所以不会拖延太久。

10

房地产税推出后

房价会跌吗?

房地产税,对房价必然带来显见而巨大的影响。

从短期来看,虽说房地产税并非为降房价而来,楼市调控的政策目标也一直以 " 稳房价 " 为主,但房地产税的出台,将会扭转市场对于 " 房价永远涨 " 的预期。

这会带来明显的心理利空效应,同时提高拥有多套房的投机者的持有成本,让市场供求关系恢复正常。

此外,由于租金回报率较低,许多人宁愿空着房子也不面向市场出租。

一旦房地产税落地,空置成本必然高企,这会倒逼空置房流向市场,不乏稳定房租的作用。

从中长期来看,房价受到多重因素影响,房地产税只是其中一个因子。相比而言,货币金融、土地供给、人口和经济基本面,对房价的影响更大。

但是有一点必须要明白:房产税一旦开征,则向社会传递了再强不过的调控信号,这是典型的 " 预期管理 ",影响不容低估。

面向未来,房地产早已迈过了黄金时代,向普通行业回归是大势所趋。

地产造富时代也将成为过去。

不管房地产税何时落地,房价必然面临持续分化,只有经济、人口基本面强劲的核心城市还有大涨的可能。

-END-

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