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中产先生 10-18

房地产税,真正的阻力在哪?

很多人都不知道。

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最近,关于房地产税的讨论又多了起来。

两个消息:

积极稳妥推进房地产税立法,年内或将推出房地产税试点。

看到周末这几天,很多人都在言之凿凿,这回房地产税真的要来了。

我倒有不同的理解。

首先,从以往的经验来看,比如医保改革,一年前征求意见的时候相当之低调,媒体基本没有报道,今年正式公布的表述也是避重就轻。

一个医保改革而已,只是把个人部分划归统筹,各方操作都如此谨慎,房地产税涉及这么多的利益,如果真的要推出,恐怕比医保还要低调得多。

所以,越是雷声大,我觉得短时间越是无法推出。

其次,时机也不太对,房地产目前比较困难,房企去杠杆去得能活下来就不错了,疫情让房贷压力也越来越大,这个时候再来一个房地产税,那还不把房地产彻底捶死,这不但不符合楼市以稳为主的政策方向,也和防止系统性金融风险的要求南辕北辙。

所以,房地产税的开征,一定是楼市企稳,房地产金融风险拆除差不多的时候,现在明显没到那个时候。

最后,就是立法和试点的问题。

先立法再试点,还是先试点再立法?其实就试点来说,重庆和上海早就试点很久了,为何还要继续试点。

这究竟是意味着房地产快开征了,还是说依然有分歧再试点等一等,抑或是这只是一种预期管理。

这里面的区别就比较大了。

话说回来,上面说的都不是房地产税本身,真正的阻力也不在上面这些。

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总的来看,房地产税开征有三方面的阻力:

1、法理层面,2、技术层面,3、深层影响。

我们逐一来说一下吧。

首先是法理层面。

这一块是被诟病比较多的。

你知道一块土地被开发商拍下建成房地产再卖给买房人,这中间要交多少税?

土地出让金,增值税、土地增值税,购置税。

开征房地产税在法理上一直存在争议,首先是土地只有使用权,其次涉及是否重复征税。

学界一直有争论,这也是房地产税法迟迟无法推出的原因。

不过目前的意思是法理上的障碍基本越过了:

1、征税和所有权无关,使用权和收益权也可以征税。

2、不涉及使用权的重复征税,因为征税对象不同,土地使用 70 年的土地出让金是开发商交的,对土地之上的房产征税不属于重复征税。

总之,已经有定论的事情,也就不便继续讨论了。

其次是技术层面。

这就涉及如何征收房地产税。

按什么方式征收,税率是多少,具体怎么执行?

举几个例子:

是按人均面积还是按家庭面积征收,或者是按家庭套数征收?

这里面的差别是很大的。

比如在北京动辄 500 多万的住房,按照 1% 缴税,每年就要交 5 万,但是住这个房子的人可能是掏空六个钱包的小夫妻,或者是靠退休金生活的老人,哪能负担得起这些税。

所以,房地产税要不要也采用阶梯征税,比如首套房免征,二套房人均面积超过越多征税越多。

这又来了一个问题,如何执行?

大家知道,小区交物业费都很难收齐,遇到不能理解政策的老人,你去征税我就躺地上,就说头疼要去医院做 CT,躺医院不出来怎么办?

征税成本高于税收,这就不划算了,税务局的福利多高啊。

所以,是不是要换一种征收方法,对于不能按年交的在交易和继承时一次性补齐,或者对不交的纳入征信,不能坐火车飞机,子女不能考公,这会不会搞得太大了。但是如果不强制,大家都不愿交,房地产税也失去意义。

所以,这些技术层面的问题,可能光立法还不够,还需要不断试点。

最后,有一个深层次的原因大家都不是很清楚。

那就是房地产税的征收其实还是一个体制和治理的问题。

任泽平 2017 年说的那段话,已经很清楚了,房地产税背后没那么简单。

房产要联网要实名制吧,这一块就很难,阻力在哪就不点出来了。

而且,房地产税作为直接税,影响是相当大的

这块怎么理解?

大家都知道,我国的税负不低,但是大多数人都不记得自己纳税,为什么?

因为我国的税以间接税为主。

换句话说,你在不知不觉中一直在纳税,消费税,增值税, 关税,你时时刻刻都在交,不告诉你,你就不知道。

但你去国外购物,消费小票都会有税率,告诉你你交过税了,甚至有的连服务费也打出来。

这有什么区别呢?

打个比方你买一包中华烟,按照 56% 的甲类烟税费标准,60 块钱里面 36 块钱都是税,不告诉你的时候,啥事没有,那天你一看小票,这包烟只要 24 块,差不多是小苏的价格,再看小苏只是红南京的价格 ……

你会怎么想,你会想交的税花在哪里了,我纳税了,抽烟身体不好,医保应不应该多发我一点,至少绿植要多一点,好让我多呼吸点新鲜空气。

一个消费税都能想这么多,何况是每年一交的房地产税呢?

所以,这是涉及发展阶段和深化改革的问题,点到为止,不能再多说了。

- 3-

结语

所以,目前看来,房地产税的阻力主要来自后面两点:

一是技术上的问题,如果真的要扩大试点,应该是为了测试技术层面的问题。

二是发展阶段的问题,我对国家保有信心,相信会继续改革,可以突破征收的阻力。

感觉已经说太多了,就这样吧。

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