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真叫卢俊 10-18

又救市了,东北楼市的底色是什么

自多地出台限跌令的时候,又一省会城市放大招:

哈尔滨,又又又开启救市模式

这一次的力度比上次更大,这座城市可以说是 " 玩命 " 救市,各种热搜也都上了,但似乎舆论也并不觉得意外

其实不只哈尔滨,这也是摆在很多楼市受到冲击的城市面前的难题,尤其是人口一直在流出的三四线城市

似乎没有人知道到底什么方法,才能度过眼下寒冬,不管是八条、十四条还是十六条,都是无奈之举罢了

01

哈尔滨这次救市,比上次更狠

今年的哈尔滨救市政策,政策手段比去年来的更猛一些,从 14 条政策变成了 16 条,有延续也有新的措施

最让人注意的,是直接贴钱给人才买房

全日制博士生10 万元、全日制硕士生5 万元、全日制本科生3 万元、大中专生(含技工院校)2 万元

这让不少人觉得哈尔滨首套购房者真的优惠很高,大中专都有补贴,相当于没有了门槛

并且,还放宽了二手房公积金贷款的房龄年限,由 20 年提高到了 30 年,并将县(处)级女干部和高级职称女性的住房公积金贷款调整到了 60 岁

哈尔滨的种种迹象,表明了这个城市正在督促着人们去买房,仿佛在说着:

" 走过路过不要错过,贴钱给你买房,真的不来一套吗?"

这些举措其实就是在扩大购房人群,将原本没有资格购房的人,通通拉入到市场中

并且,拉长了贷款时间后,又可以督促一些原本没有购房需求的人进行置换,扩大人们的购房需求

当然,不只对购房者发力,整个哈尔滨的救市政策非常的全面

对开发商也有很大的让利

对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业,2022 年 6 月 1 日前,取得土地使用权的房地产开发项目,在 2022 年 12 月 31 日之前,高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的,企业可按栋申请商品房预售许可证

原本在年底,由于商票等到期,开发商的现金流都会比较紧张,哈尔滨特意在资金监管上进行了一定的放开

2022 年 12 月 31 日前,对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目,满足返还条件的,应尽快予以返还

同时,根据企业信用和项目建设进展实际,监管资金入账金额在扣除 5% 留存监管资金后仍有余额的,在返还各阶段监管资金的基础上,每阶段提高原来应返额度的 20%,以减轻企业流动资金压力

这就让开发商压力变得小多了,也有了一定的资金去拿地去开发

除此之外,延续了公寓继续民水民电、异地缴存等措施

并且在这些政策里,偏偏没有像其他城市一样的限跌条款

今年起,岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山和张家口,足足有 9 个城市,都发布了 " 限跌令 ",不允许开发商随意降价

相反,和去年一样,哈尔滨还在积极引导支持房地产开发企业开展降价去库存

总的来说,在楼市遇冷的当下,哈尔滨这个政策堪称可谓全面的地方政府救市方案,毫无死角

可,单单是出台各种政策降低购房门槛,降低房企财务负担、鼓励拿地、放宽贷款年限等等,就真的可以救楼市吗

02

翻开这座城市的 " 救市史 ",处处写满它的无奈

对哈尔滨来说,出台政策救市,和其他城市的意义完全不同。其他城市楼市好歹有过火的时候,而哈尔滨是一直在救市

黑龙江省在楼市政策上来讲,是一个逆行者,显得有些特立独行

2019 年底,楼市调控迎来转折,从严到松,一城一策政策启动,很多城市都在放松需求。深圳调高豪宅标准就在此时出炉,当天瞬间深圳房价就抬高了 60w

2019 年 11 月时深圳的豪宅标准

接着各城市开始了明目张胆的放松,来释放住房需求,比如江苏省张家港市

央行首次调低了 5 年期 LPR 利率,各地银行下调房贷利率,2019 年的年底整体楼市基调是放松的

而黑龙江省与众不同,不论全国楼市整体是冷是暖,它的楼市政策依旧是收紧的

2019 年 12 月 3 日,黑龙江省住建厅等 6 部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》,全面监管明年项目资金来源,对购置土地不准用银行贷款、不准市场融资,要求开发商只能用自己的合法资金等

卡死了开发商的资金链,将融资卡得死死的,对所有开发商一视同仁,不准任何人兴风作浪

这还不够,黑龙江省在当时规定了,多层楼房工程形象进度达到封顶时、高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售

是不是和现在有很大的不同?今年对多层和高层楼房的进度进行了一定的放松

现在一方面对开发商的资金监管放松了,另一方面也不需要封顶才能取得预售证了,可以说是放松了很多

2019 年时,黑龙江加紧调控,没有错,为了抑制楼市不健康增长,当时的哈尔滨城区价格攀升,政府采取的措施很对,将楼市这股不健康的火气给浇灭,并且避免了烂尾楼等一系列后续麻烦

但是,没有想到的是,到了 2020 年因为疫情以及其他供需影响,哈尔滨的楼市真的不太行了

到了 2020 年 11 月时,哈尔滨出台了就比今年差一点点的 14 条来 " 救市 "

哈尔滨的悲情就在这里,一直在救市,从去年到现在

然而,一直都没有任何起色

来自龙江楼市

红色为供应量,蓝色为成交量,成交变得更低了。当然,今年哈尔滨看上去有些死心了,供应也并没有太多。今年的哈尔滨楼市,形势更为严峻

今年楼市不景气已人尽皆知,那么像东北的哈尔滨这种城市,比其他城市要难得更多

这也就是为什么它不像其他城市限跌的原因,再限跌,压在开发商手上的那些房子,就真的没办法了

所以,我们才看到,整体楼市好的时候,哈尔滨在救市

现在整体楼市更差了它还在救市

03

哈尔滨的背后,是东北楼市的集体沉默

先来看一组 " 触目惊心 " 的成交数据,我们或许知道东北为什么这样做

据克而瑞数据,今年前 8 月有着 " 东北四小龙 " 之城的沈阳、长春、大连、哈尔滨中,除了大连走出来独立的行情,成交保持平稳之外

哈尔滨、沈阳、长春商品房成交量分别跌了 59%、30%、24%

不仅哈尔滨,两个月内东北三大省会城市,都已出台救市举措

9 月 9 日,沈阳提高了人才购房补贴标准,针对博士、硕士、本科和技师首次购房设置了不同级别的补贴 7、4、2 万元

9 月 13 日,长春发布购房补贴,首次购买 90 平方米以下商品房的留长就业人才及进城农民,分别按 50 元 / 平方米、80 元 / 平方米额度予以补贴

从这些措施可以看出,东北几大省会城市对留住人才,吸引年轻人的深深渴望

因为楼市需求不足本质上就是老生常谈的东北人口流失的问题

人口不足,购买力不够,去化慢,开发商不愿意入驻,人们对楼市不抱期望,这些都是连锁产生的问题

第七次全国人口普查数据显示,哈尔滨是近十年里唯一一个人口净流出的省会

虽然它的人口依旧守住了千万大关,但十年减少了 60 余万人的数据依旧让这颗明珠蒙尘

来自知乎 Mapping 制图

按照知乎网友 Mapping 制图可以明显看出,按照第七次人口普查各省人口增长率来看,黑龙江省是唯一一个全省人口增长率均为负的省份,全绿令人触目惊心

因此,不怪哈尔滨这么拼命的救市,甚至出台高额补贴,大中专都不例外,因为实在是太缺人了,老龄化程度正在更高

救市到了这种地步,背后是东北对人口的深深渴望

04

或许东北不该只是救楼市

类似哈尔滨这样人口净流出的城市还有很多,只不过哈尔滨作为黑龙江的省会,代表着一整个黑龙江省,更为特别

更别说东北的一众鹤岗、乳山这样房价跌到几万一套的三四线城市了

无论是为了人口,还是为了拖底楼市,都能理解哈尔滨的做法,那些因为人口不足的城市的楼市,还可以被挽救吗

它们需要的也许不仅仅是救市,也不应该只是救楼市

以上为正文,来自初晓

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