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米宅 10-18

只有数十万人的小城,住宅和公寓都高达 9 万 / 平,而且要全款!

国庆七天假,我陪着老母亲来三亚玩了七天。

抽出三天时间,来探盘看市场。

三亚湾,亚龙湾,海棠湾,土福湾,清水湾。

一个都没错过。

先强调一下,海南是全域限购,三亚主城(还有海棠湾和崖州湾一线临海)要 5 年社保的,其它地方至少也要 2 年社保。

而且,40 年产权的公寓也是严格限购的。

前两天,海南专门又发了通知,强调禁止商改住,公寓必须严格限购。

下面,我们来说一下三亚的楼市。

1

基本面

房子是真心贵。

海棠湾亚特蓝蒂斯的 40 年产权公寓,二手 9 万 / 平。

海棠湾保利的 40 年产权海景公寓,二手 8 万 / 平。

海棠湾环岛高速以东唯一在售 70 年产权住宅(政策的漏网之鱼),艺海棠,单价 7.3 万 / 平。

三亚湾万科大都会左岸只剩下三套房子了,有一套顶楼在售,单价 6.7 万 / 平。

三亚市区公园 88 号刚刚开盘,就因为挨着东岸湿地公园,单价 4.8 万 / 平,卖的还很好。

三亚市区世茂国际金融中心的写字楼,毛坯,原来 4.5 万 / 平,国庆特惠也要 4 万 / 平。

三亚市区的刚需盘,保利碧桂园悦府,容积率 3.5,也不靠海,房价 3.3 万 / 平。

阿那亚 . 三亚,三亚市北边,就是北方那个网红的阿那亚在三亚的楼盘,不靠海,靠山,环绕着一个 18 洞的高尔夫而建,40 年产权公寓马上开盘,177 平,800 万左右一套,单价 4.5 万 / 平。

三亚市区融创 40 年产权的大平层公寓,177 平,3 万 / 平带装修。

陵水清水湾的融创钻石海岸海景公寓在售,6 万 / 平。

钻石海岸是建筑师操刀的项目,设计是真不错

陵水清水湾的阿罗哈只有两栋海景房在售,6 万 / 平。

阿罗哈海景在售楼栋,离海真的近

大东海复地鹿岛,二手房 8 万 +/ 平。

如果你到了陵水雅居乐清水湾售楼部,置业顾问不会问你有没有资格,但会告知:四个组团在售,价格区间 35000-60000,我们只接受全款。

到了陵水清水湾的绿城蓝湾小镇,置业顾问也会告诉你:单价 31000 多,没有优惠,只接受全款,还要绑定 20 万一个车位才可以买。

是不是感觉不便宜?

是不是感觉置业顾问都很拽?

2

房价一直在涨

这座旅游城市 ,无产业,无教育,常住人口很少,但三亚房价一直在涨,不是在跌。

遥想当年。

2016 年,三亚的万科湖畔,15000,如今周边 3.3 万 +。

2016 年,清水湾雅居乐山海间,8000+,如今,3 万 +。

2017 年初,绿城蓝湾小镇棕榈苑,价格 13000+,如今 3.3 万还要绑车位。

2018 年 422 限购前夕,清水湾雅居乐海景房 3 万 +,如今 4.5 万 +。

2019 年,海棠湾南田片区住宅 2 万 +,如今全面 3 万 +,还是一众小开发商。

而我在 2016 年购入的这套绿城蓝湾小镇,单价不到 1.5 万。

顶楼,100 多平米的大露台,感觉很爽。

要为绿城扣一波 666,小区环境非常不错,就是配套有点拖后腿,北京四中是开学了,但商业迟迟未动,桑心。

同一年我在海口购入的恒大美丽沙,当时的房子还是新世界来盖的,质量过硬,单价 1 万,离海 50 米,刚刚经历了海口的大台风,杠杠的抗风抗躁。

2017 年在石梅湾购入的华润石梅湾,单价 1.3 万,在签约之前转出去了。

如今回望,都涨了不少。

而 2021 年当下的三亚,房价也是相当的坚挺。

当时在海棠湾的绿城海棠潮鸣,遭遇了此生第一次被拒入门,因为没有预约,临时打电话给置业顾问,好说歹说同意了出来接我进去,但我苦等 10 多分钟,就是没有出来,放了我的鸽子。

然后不得不黯然离开,连个沙盘都没看到。

侧面也说明,房子应该卖的还行,不愁客户,有拽的资格。

而且很多楼盘,直接放话:全款,无优惠。

所以,我也侧面打听了一下。

在全国房贷额度一片紧的当下,三亚的房贷额度相当的宽松。

利率 5.15%,两周内放款。

因为,全款客户居多,在三亚办按揭,要被鄙视的。

3

没有供应是硬伤

为何?

三亚,只有不到 100 万人。

三亚,一个典型的旅游城市。

一个无就业,无产业,无教育,也没什么医疗(有个 301)的小城市。

凭什么可以这么拽?

在全岛限购,5 年或 2 年社保的当下,三亚楼市居然没有趴下?

第一重要、最重要的原因:没有土地供应。

上图是全海南的住宅土地成交建面数据,

2018 宣布全岛自贸港的时候,强制推动 " 两个暂停 "(暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的房地产开发项目)背景下,当年海南土地供应锐减,几乎为零。

供应直接断档。

住宅用地在 2019 和 2020 略有成交,但相比之前,也是大幅减少的。

而且,这些住宅用地里面,还有大量的租赁住房用地或安居型用地。

真正的商品住宅用地是极其少的。

海南,真的是在全面告别商业房地产。

4

放眼全国无对手

一方面是土地几乎无供应。

另一方面,三亚的度假体验,在全国,真的是没有对手的。

清水湾的沙滩

三亚的稀缺性,放眼全国,真的是无可替代的。

以国家海岸海棠湾为例,22 公里海岸线,32 家五星级酒店一字排开,3 家七星级酒店。

随便贴几个酒店的图。

亚特蓝蒂斯

喜莱登

红树林酒店

如今,海棠湾又加入了一个巨大的三亚免税城和二期的美食城,未来还有 HELLO KITTY 乐园的落地。

三亚天涯海角

亚龙湾,在地图上本身就是一片绿色,就是一个人见人爱的旅游区。

还有大东海的高尔夫和双面海景,三亚湾的人间烟火气等等。

5

选筹法则

说了这么多,我是要忽悠你买三亚吗?

如果只论投资,珠海 > 海南。

如果只论投资,海口 > 三亚。

三亚虽然涨了,但毕竟外来人口居多,流动性肯定不行,二手交易肯定不行,所以,这是常识,你要明白。

但在房住不炒的大年代,房子是用来住的,很多人赚钱是要享受的,三亚,不是用来投资的,三亚,是拿来消费的。

所以,虽然大的方向上,三亚肯定涨,但也要抱着消费的态度来看待太亚。

因为,纯为投资,这里是可以涨,但一定不是全国最好的选择。

抱着消费、居住、度假、自用的需求来买三亚,但也不赔钱,这是理性的决策。

那,三亚该如何购买?

用公司名义来购买,这是最简单,最直接,最快捷的路径。

放眼整个海南,也是只有这个选择。

但是,你不得不全款。

那,三亚如何选筹、择对楼盘?

西不过红塘湾、东不过清水湾。

在这个区间里。

A、首先,

开发商和产品,这一条不能太差,虽然不必非要最好,但绝不可太差,必须是中等偏上。

因为,度假的首要是居住,居住就依托房子和服务,如果房子差,服务差,绿化差,物业差,保安保洁差,停车服务差,等等,整个度假体验直接都要大打折扣的,哪怕是海景,哪怕是挨着商圈,也不行。

所以,先放弃所有的小开发商,垃圾盘,小楼盘,丑陋的楼盘,全部放弃,不管有啥别的优势。

B、然后,

1、海景的绝对占有。

2、配套的绝对拥有。

这两个,至少要有一个。

也就是说,

要不,产品、服务 + 海景。

要不,产品、服务 + 配套(市区核心、商圈核心)。

通俗的讲,

要不,在湾区的好开发商的好楼盘,

要不,在市区的好开发商的好楼盘。

要不湾区,要不市区。

举例子,

清水湾绿城蓝湾小镇,产品和小区优势没问题,但海景和配套没有优势,所以,可以买,安全。

雅居乐清水湾,10 万套住宅体量,非海景没有稀缺,所以,雅居乐可以买,必须海景才可以考虑,否则,不要考虑。

三亚湾的万科大都会左岸或碧桂园大都会右岸,配套没问题,离海很近,烟火气没问题,又是大开发商,就可以买。

C、另外,

住宅 >= 公寓。

反正都限购,反正都得全款,考虑到转手和税费,一定是住宅 >= 公寓。

加了个等号,是因为很多人真的会纠结清水湾的住宅和海棠湾的公寓,因为,度假就是要享受现在,不看未来的,而海棠湾的配套,明显优于清水湾。

D、再另外,

三亚确实好,但也确实贵,门槛也高,限购,全款,房价 3 万 +。

三亚一直在涨,但云南已经腰斩了,对于度假和养老来说,也真的可以转身看一下云南了,板纳 35 万买一套,腾冲 30 万不到,大理 60 多万一套,带装修的住宅。

上涨或腰斩的本质,是供需,而对于我们来说,要看的是体验和价格的性价比。

在老龄化时代来临之前,提前为父母布局,尽孝,尽善,不负此生。

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