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房地产不是只有限跌令,要多做实实在在的改革

图片来源:中房报图库

国庆假期结束后,又有房地产企业债务兑付出现违约,国际评级机构将一些企业的信用评级下调,更增大了这些企业的风险度。

形势严峻的连锁效应已经溢出。开发和消费端的信贷收紧,合同销售疲软,企业的现金流稳定性面临更高风险,这反映到土地上,就是大多数房企拿地意愿低,土地流拍率高。好的是,此前一直苦苦抑制而止不住的土地高溢价和地王,轻而易举地被动实现了。

假若我们说房价是 " 火 ",那土地市场和房地产融资无疑就是 " 薪 "。现在房地产融资和土地市场 " 转凉 ",会不会对房地产市场釜底抽薪后带来严重冲击,这种可能性目前来看值得高度关注。

就当前以及未来的局势而言,房地产市场起落幅度小是最好的状态与结果,要谨防的是大起大落局面的发生。从世界和我们过往的事件与经验来看,房地产市场下跌房价下降,好的影响是一些要置业安家的刚需人群能够买得起房子,进一步说,如果房价适当下跌,经济调整,形成优胜劣汰,对所有企业都会产生实实在在的警示作用,并促进住房产品质量与设计等方面的革新,这会变为一直追求积极和健康发展的行业大好事。不好的影响就是,地方政府财政紧张,收入减少,一些市政建设可能会停顿。

所以我们已经看到,7 月份以来,菏泽、株洲、桂林、张家口等多个三四线城市已就房价下跌出台了 " 限跌令 ",禁止企业通过打价格战倾销新房。这直接暴露出长期以来不少城市产业基础弱,房地产依赖度高,房地产发展往往依靠炒作崛起。没有产业基础支持,更多是靠炒作房地产的城市,市场下行调整时房价下降最剧烈。

按理说,商品房是商品,价格有升有跌实属正常。但是经过地方政府、金融机构、房地产企业及投资客共同作用起来的房价与市场,当初房价涨幅有多高,现在市场的波动就有多大,房价一时涨到天上去,终究还是要落回到与经济发展水平、收入水平具有基本合理的比例上来。哪怕是城市价值高、人口红利多、房价基础坚固的热点城市,其高房价负效应已经出现,高房价不仅增加了企业运营成本,还损伤了城市的企业竞争力。对于这样的城市,调控是一件严肃的事情,不能随意打开政策的大门。

基于这些目前和过往的情况,放眼而看我们有必要提示:一是那些简单叫停房地产企业主动调价的城市,可能会失去企业的信心,并影响日后企业投资的意愿,对未来招商也会造成不良的影响,企业是有记忆的,它们会不敢轻易进入有过历史经验教训的市场和城市。二是防止房地产市场大起大落,不应该盯的只是房地产以及土地利益这么小的格局,而是要为整个经济发展考量,很多城市决策者应有一个常识,正常的房价涨跌是正常的市场波动规律,如果目前的市场调整是正常的变化,就要多支持市场和企业的意愿,不是简单下个限跌令,而是要从营商环境、税费以及人口政策上多做实实在在的改革。而对于那些高房价的热点城市,现在正是发展保障性住房、调整地产供应结构的一个很好的机会,在安居乐业这个国家议题上,要坚持大事大抓,谋长远之局,不要像过往那样房地产市场一旦出现下行,就减少或者停止保障性住房的建设与供应,并留下积弊。同时,要坚持严抓真抓房地产工程质量,不能建造大量质量有问题的大楼,留给后人不好的置喙。

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