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乐居财经 10-15

万通也“踩雷”了

文 / 乐居财经 杨宏彬

喜欢投 " 基 " 取巧的万通发展,或许没想过,4 年前收购的一家私募股权基金公司,现在给公司造成了上亿元的 " 损失 "。

10 月 14 日,万通发展(600246.SH)发布公告称,公司拟计提商誉减值准备 1.48 亿元,将导致公司 2021 年归母净利润相应减少。

这一笔商誉减值起因于万通发展 2017 年的一笔并购。彼时,其受让中融国富在北京产权交易所公开挂牌转让的 100% 股权。

据了解,中融国富成立于 2015 年 4 月 8 日,注册资本 1 亿元,最初由中融鼎新持股 80%,自然人滕胜春持股 20%。其中,中融鼎新为中融信托的全资子公司,滕胜春则是中融信托的执行总裁。

万通发展收购中融国富,是为了公司发展金融业务。中融国富主要从事资产管理业务,主要业务模式为私募股权投资、房地产顾问咨询及房地产资产管理。

成立至今,中融国富基金规模累计约 14.7 亿元。截至目前,尚在存续中的项目有泰融汉新(天津)投资管理合伙企业(有限合伙)(2015 年 11 月成立)、国富汇兴(天津)投资管理合伙企业(有限合伙)(2017 年 8 月成立)等,规模合计 7.18 亿元。

当年,这笔收购产生了 4.82 亿商誉,计入万通发展当期非流动资产项下。今年因政策、行业发展和疫情等多种原因,导致中融国富的业务受到影响,利润预测下降,出现商誉减值迹象,万通发展的损失也由此而来。

高溢价的恶果

让人好奇的是,商誉减值为何能让万通损失上亿元?这与当时收购中融国富的价格有关。

2017 年收购之时,中融国富当年的总资产为 1.22 亿元,净资产则为 8,547 万元,但公司的股东权益价值评估值却高达 5 亿余元,评估值较账面净资产增值约 4.84 亿元,增值率高达 2988.56%。

如此之高的估值,刨去中融国富本身的净资产的价值,剩下的部分则计入商誉。收购完成后,万通的资产负债表中商誉金额为 4.82 亿元。

万通发展为何会愿意以如此高的溢价收购,这与中融国富当时的经营状况有关。在成立之初,中融国富的总资产仅为 1,299 万元,净资产则为 1,132 万元,当年净利润 382 万元。

仅过两年时间,公司的发展就有了质的飞跃。2017 年,中融国富的净资产较成立之初翻了 7.5 倍,净利润更是达到了 7,180 万元,翻了近 10 倍。如此亮眼的经营状况,或许正是万通发展动心的原因之一。

除此之外,中融国富的两位原始股东还给万通许下承诺,约定中融国富自 2017 年至 2019 年净利润合计不低于 1.89 亿元,给万通发展的这一笔并购加上了保险。而中融国富也确实兑现承诺,2017-2019 年的净利润合计达 2.79 亿元,超额完成任务。

但好景不长,中融国富的强盛,止步于 2019 年。随着房地产行业融资的收紧,叠加上信托资金规模震荡波动以及行业竞争压力的增加,中融国富经营业绩较利润预测下降,2019 年出现商誉减值迹象。2019 年底,万通发展计提商誉减值准备金额为 2.3 亿元,一年之后,商誉减值计提金额进一步扩大至 2.7 亿元。

也正是在 2020 年,中融国富的业绩急转直下,净利润仅为 2,003 万元,同比下降 82%,净资产规模也缩水 54% 至 6,714 万元。2021 年上半年,公司已经出现亏损,净利润为 -977 万元。

从收购至今,中融国富合计为万通发展带来的净利不足 3 亿元,相较彼时的收购价,万通发展连本都没回。目前,因中融国富现有股东(出资人)与之私募基金业务冲突的问题,公司已由万通发展直接持股转变为万通发展的全资子公司正远慧奇持股。

一位资深财务分析师曾这样说过,商誉减值就像地雷,当并购重组后遗症逐步显露,地雷可能就爆了。

扔掉 " 地产 " 后

万通发展玩私募基金,已有多年时间,在掌托者还是冯仑时期,便已经开始了。

2011 年,万通地产(现称 " 万通发展 ")母公司万通实业更名为万通控股,定位于投资控股公司。彼时,万通控股总资产近 140 亿元,围绕地产行业打造两大业务板块:直接投资和基金投资。

追随母公司的脚步,万通地产也开始借道私募基金,为地产融资。2011 年 9 月,万通地产与华润深国投信托公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金,基金规模为 3.726 亿。

同时,万通地产全资子公司与华润深国投信托有限公司全资子公司各出资 250 万元成立万通深国投 ( 深圳 ) 股权基金管理有限公司,该公司作为万通核心成长股权基金普通合伙人,同时认购 400 万元基金份额。

一个月后,万通地产将旗下北京万通时尚置业有限公司 49% 的股权,作价 2.8367 亿元,以及该公司 8860 万元的债权一并转让给万通核心成长股权基金合伙企业。同时,万通地产从万通核心成长股权基金获得转让价 3.7227 亿元的现金。

此后,万通在私募基金的投入逐渐加大,据不完全统计,2017-2020 年,万通发展投资私募基金总额约 7 亿元,相当于 2020 年净利润的 12 倍。

刚开始接触私募基金的那一年,也是万通喊出去地产化的时期。如今,公司名称中的 " 地产 " 二字已不见踪影,取而代之的名字为万通发展。

虽然扔掉地产二字,但该业务目前依然是万通最主要的营收,2021 年上半年,地产销售及房屋租赁业务的收入达 4.58 亿元,占比总营收的 99.92%,资产管理的比重仅 0.01%。

而公司主要的利润,也不是来自于业务,期内万通发展净利润 4.35 亿元,其中抛售北京万置获利 5.34 亿元。

文章来源 : 地产 K 线

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