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时代财经 09-25

送首付、送车、送 40 万家私卡……限跌令下房企变相降价,一套房省出数十万

图片来源:视觉中国

楼市趋冷,限制房价非理性下跌成为部分三四线城市房地产调控的重要工作。

近日,河北张家口市发布《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》,要求 " 已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售,新取得预售许可的项目不得低于备案价格的 85% 进行销售 "。

无独有偶,距张家口约 1300 公里的江苏南通也在某楼盘价格备案的答复中规定,为稳定商品房价格,不得超过备案价销售,降幅超过 8% 时必须重新备案,且重新备案间隔周期不少于 6 个月。

据时代财经不完全统计,截至目前,全国已经有山东菏泽,湖南岳阳、株洲,江苏江阴、南通,河北唐山、张家口,昆明、沈阳等 9 个城市发布 " 限跌政策或约谈开发商。

不过," 上有政策,下有对策 ",为了快速去化,回笼资金,房企变相降价的花招迭出,送首付、车位、地下室、装修等 " 障眼法 " 不一而足。

送首付、购物卡,变相降价 " 花招 " 迭出

近日,有市民在 " 惠州民意直通车 " 上举报一房企 " 违规降价,送首付 "。投诉内容显示,该房企在惠州的多个楼盘 " 违规降价 ",具体方式为九折售房,并且送面值高达 40 万的 " 家私卡 ",或者直接送 17 万至 46 万不等的首付。

一番 " 送送送 " 后,房价悄然下降。如送 " 家私卡 " 的优惠措施下,房价折扣幅度低至 7 折,该卡还可直接扣 10 个点后套现。投诉人认为,该房企的行为 " 严重影响之前买房客户及周边住户的利益 "。

多位惠州中介向时代财经确认了上述投诉内容的真实性。中介们称,不止该房企的几个楼盘,惠州不少项目均有送首付、低首付等变相降价的操作。惠阳区政务中心周边某楼盘,备案价 1.3 万元 / 平方米左右,送 1.3 成首付;大亚湾某龙头房企现房出售,打 9 折再返 35 万;惠阳区某龙头房企项目,打 9 折返现金 5 万 ……

送首付的方式主要有返现金、送购物卡两种方式。时代财经以购房者身份向一位中介咨询得知,购房者签订认购书、交了定金后,房企将在约定的首付款付款时限前,以赠送装修的名义将相关款项汇至购房者直系亲属账户,金额为首付款的 1.3 成,即购房者只需自付 1.7 成房款就可买下一套房。以一套 86 平方米、单价 1.3 万元 / 平方米的房子为例,首付款可省下 14 万元。

该中介介绍,送购物卡是某龙头房企推出的优惠。" 大概是 30 万元的购物卡,购房者可以拿卡去购买大件家私,也可以在开发商自己开发的应用软件上申请提现,不过提现要扣除 13%,到手大约 26 万元。"

" ‘三条红线’压顶,房企要大力降负债,但贷款额度收紧,对购房者首付款来源也查得比较紧,把开发商压得比较死。" 该中介称,目前是购房的好时机," 开发商着急回笼资金,才有这么大的优惠力度。"

故事总是相似。据张家口房天下统计,2021 年上半年张家口各区县打折优惠频次近 530 次,低首付、特价房、送精装修、送车位、送轿车等等优惠,几乎是各大楼盘的基本标配,房企的销售压力之大、" 求生欲 " 之强可见一斑。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水对时代财经称,开发商送首付行为既不合规也不符合国家政策,扰乱了市场秩序,也加大了个人债务杠杆,提高了个人及企业的财务风险。

房企 " 两难 ":卖不出房,融不到资

" 送首付 " 并非新事物,在前几年楼市趋冷时也曾多次出现。而目前发布 " 限跌令 " 的城市多为三四线城市,这些城市普遍存在库存高企、销售缩水、房价下降的情况。

以惠州为例,国家统计局公布的 8 月 70 城房价数据显示,8 月惠州新房价格出现今年首跌,环比下降 0.4%,同比上涨 2.8%,持续回落。二手房价格环比下跌 0.3%,连续两个月下降。

作为环京楼市重镇之一的张家口,从 2017 年启动限购后,房价持续回落。张家口房天下数据显示,2016 年到 2017 年,张家口新房房价上涨幅度最大,均价涨了 4019 元 / 平方米,2018 年之后逐步走跌,2020 年至 2021 年期间跌幅最大,下跌 1524 元 / 平方米,跌幅达 14.3%。

楼市趋冷,房企的销售压力也越来越大。克而瑞数据显示,2021 年 8 月,TOP100 房企单月销售额同比下降 20.7%,百强房企中近 7 成企业 8 月单月业绩同比下降,其中 26 家同比降幅大于 30%。同时,包括绝大部分 TOP30 房企在内,近 8 成企业单月业绩不及上半年月均水平。

销售力有不逮,融资难度也在提高,房企的 " 钱袋子 " 日趋紧张。中指研究院 9 月 22 日发布的数据显示,8 月份,我国房地产企业融资总额为 1172.8 亿元,同比下降 50.3%,环比下降 42.4%,单月融资规模同比连续 6 个月下降。

" 活下去 " 已然成为考验整个行业的重要命题。刘水指出," 三稳 " 预期下,房企要一手防风险,一手抓多渠道融资。其中,风险包括投资风险、流动性风险、战略风险。" 城市投资风险显著加大,容错率越来越低。房企要精准投资,避免盲目投资带来的流动性、去化风险和盈利性压力。另外,市场调整叠加偿债压力,下半年房企流动性压力会进一步加大。房企要注重平衡规模、效益和风险,调整经营方式以适应新阶段房地产发展。"

对于多渠道融资,刘水建议房企通过增发股票、引入股权投资、分拆上市等方式进行。此外,将底层不动产出售给 SPV 的 REITs 融资也是一种解决财务杠杆、有效盘活存量资产的有效方式。

而从近期政策信息看,房企融资压力或会稍降。9 月 22 日,国务院常务会议指出,要求做好预调微调和跨周期调节,加强财政、金融、就业政策联动。刘水称,8 月货币供应、信贷增长不及预期,增速下降明显,表明经济活动较弱。未来几个月,融资政策或会微调,加大信贷投放,减轻宏观经济下行压力。

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