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燃次元 09-25

谁还敢买学区房?

曾经火热的学区房正在褪却温度。

" 我的初衷是让孩子在家门口上学,真的调剂到临近学区,也比我小时候从东四环到东华门距离近多了。"2020 年 10 月,平原在北京市西城区德胜学区花 738 万元买下一套 58 平方米的房子,她的儿子将于 2024 年入学。

平原对学区房的执着有由可考。在过去很长一段时间里,学区房,尤其是北京市西城区的学区房高烧不退," 西城区整体学校都可以,孩子上学不用操心。"

但新的政策调整后,平原高价购买的学区房也许将失去意义。

7 月 5 日,北京西城区的 " 幼升小 " 录取工作结束,严格执行了 "731" 多校划片政策。西城前三学区 " 金德月 "(金融街、德胜和月坛)的小学生,只要是 "731" 之后买房落户的,都被调剂了,而德胜和月坛甚至跨学区调剂。

所谓 "731" 政策,即是 2020 年 4 月西城区教委发布的入学新政策,指出自 2020 年 7 月 31 日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

这一政策的执行给西城区的学区房浇了一桶冷水,学区房买卖双方的心态也急速改变,西城德胜学区房产中介阿海对燃财经表示," 现在买德胜、月坛或者新街口、展览路的房子,那是买一个‘大海’,不要看小学了,看初高中,看楼龄、地段,这才是比较重要的。"

政策对市场的影响显而易见。8 月以来,西城区二手房交易大幅降温,各片区房产中介均对燃财经表示,看房的客户很多,但成交很少,阿海说,"门店 8 月份成交只有 10 多套,正常情况应该是 80 多套,9 月份也没有恢复。"

不仅仅是西城区,实际上,北京其他城区也先后实施了多校划区政策。

北京市东城区是最早开始执行多校划片政策的区域,入学登记的实际居住房屋不动产权证书为 2018 年 6 月 30 日后取得的家庭,通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。与前两年 " 多校划片 + 就近入学 " 摇号规则相比,今年东城幼升小多校划片扩大了地理范围,电脑派位的随机性加大,甚至也出现跨学区调剂情况。

海淀区也于 2020 年执行多校划片政策,即 "1911"(2019 年 1 月 1 日)后在海淀新购住房用于申请入学的,通过电脑派位的方式多校划片入学,首志愿为登记入学学校,即入学房产地址对应学校,其他自行选择填报。当志愿填报人数小于或等于计划数时,直接录取,超额即电脑派位。

此外,8 月 25 日,北京市教育 " 双减 " 工作新闻发布会上,北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕介绍,新学期,北京市将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗,东城区、密云区为第一批两个试点区,2021 年年底之前,再启动六个区的干部教师交流轮岗试点。

东城区教委明确表示,力争用三年时间,实现东城区义务教育阶段学校干部教师 100% 交流轮岗。

政策的实施,对此前高烧不止的学区房市场影响明显。中原地产研究中心统计显示,8 月份,北京二手房住宅成交量为 15942 套,环比下调 10.7%,较 3 月成交量高点下降约 30%。其中,西城区二手房住宅成套数 807 套,环比下滑 9.93%。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,北京学区房政策的落地,导致西城区市场观望情绪增加。

而根据贝壳找房数据,8 月份市场新增挂牌量为 14302 套,环比下降 14.4%,较最高点 5 月份下降 22%。

阿海也表示," 家长都在观望,怕高位接盘,业主也觉得市场不好,干脆先不卖,这就是市场现状。"

事实上,在过去很长的一段时间里,对于学区房的调控政策一直未曾间断。如 2017 年 3 月 17 日,北京推出 " 史上最严限购令 ",即便如此,和平原一样,众多家长依然坚信学区房的价值坚不可摧,并前赴后继。

但今年以来,针对教育的一系列新政出台后,家长对学区房的信心开始动摇,未来,学区房的价值还有多大?市场是否会重估?依然有待观察。

学区房 " 凉了 "

平原买房的节点正好处于 "731" 政策发布阶段,她经历了新政前后的市场变化。

平原从去年 5 月开始看西城学区房,因为 6 月二胎女儿出生,她没能在 "731" 之前换房成功。到了 9 月,她继续看房,决定买德胜的学区房。

" 刚开始看房的时候,我们看中新外大街甲 8 号院,早上看房,下午想约业主,却被告知要排队,排第三个,晚上房子就卖了。再去看马甸南村,排第二个,第一个没卖成,轮到我们,业主竟然坐地起价,涨 20 万元,最终也没买。"

在这种火热的购房氛围之下,多次选中房源被人捷足先登,业主心理价位、房源成交价格暗暗上涨,平原觉得不能等,最终在去年 10 月下旬买下房子," 成交速度之快是我们始料未及的,当天看房毫无犹豫就签约了,价格也没纠结,就因为地段、学校符合需求。"

然而,今年 "731" 多校划片政策落地后,德胜学区房昔日的火爆市场,瞬间 " 凉了 "。阿海称之为 " 断崖式下跌 ",成交量大幅下降,而成交价格下降 50-200 万元," 德胜佳苑从单价近 20 万元 / 平方米降到 17 万元 / 平方米,‘ 317 ’那时候都没降价。"

北京市西城区德胜片区 来源 / 燃财经拍摄

阿海告知燃财经,此前连地下室都卖到 15 万元 / 平方米,政策出台后,片区成交单价已降到 13 万元 / 平方米。如果现在买德胜房源,都可以跟业主谈价,一降价都是 50 万元起的空间。

显然,在阿海看来,"731" 政策的执行给德胜片区很大打击," 之前大家都不相信,觉得(政策)只是开玩笑,不会那么严格,还是在买(德胜学区房)。"

公开消息显示,德胜的育翔小学,2020 年 7 月 31 日后买房落户都被调剂了,有调到本区 " 西师附小 " 的,也有调到新街口学区 " 志成小学 " 和 " 第二实验小学玉桃园分校 " 的,还有调到什刹海学区 " 雷锋小学 " 和 " 鸦儿胡同小学 " 的。

阿海指出,最远的距离是 4.5 公里,几乎都快接近月坛片区。

去年二三月,晓彤也开始看西城学区房," 我在国贸上班,那个时候对西城区完全不了解。" 跟着中介跑了一两个月,她把西城区全逛了一遍,搞清楚了学区和学校的具体情况," 但那个时候刚结婚不久,也没有小孩,并不是很着急,更没想着 7 月就要定下来(房子)。"

没想到,2020 年 4 月西城区就发布了新政策," 爆出‘ 731 ’以后,一波中介催我催疯了,但到了 7 月底,就没什么中介联系我了,因为那个时候大家都在抢房。他们说,犹豫一个小时就会被别人抢了,业主当天涨价 50 万元、100 万元也是照样卖出去。"

直到今年 " 双减 " 政策出来前一周,也即 8 月份,晓彤才签了买房合同,政策过后才过户,全款 1200 多万元买了金融街的学区房," 我们完完全全站在(房价)山尖上了。"

她发现,在决定买对口宏庙小学的丰融园前后,这个单价超过 20 万元 / 平方米的小区只挂牌了三套房,而她这套是最后被买的,"如今过去一个月左右,(丰融园)都没见有新房源挂出来了。"

金融街学区一位房产中介对燃财经表示,"731" 之后,成交量下降,但房价降幅不大。比如同样对口宏庙小学的丰汇园,目前总价 1100 万元起,此前是 1120-1150 万元以上," 因为金融街今年调剂没有出学区,受到影响没那么严重,不过家长也都是观望心态。"

据他介绍,金融街学区里,对口宏庙小学的,调剂校是实验二小涭水河分校,对口西单小学的,调剂校是华嘉小学。

在西长安街学区,欧阳也经历了相似的买房历程。她的孩子还有三年就要上小学,她于 2019 年就开始看西城学区房,但因为家人不支持,迟迟没有买房。

到今年 5 月份,她决定将老房子卖了置换," 本来想买了房子再卖老房子,但 7 月之前,整个西城的市场特别热,我看了几套不是特别满意,都没有机会去考虑,就被人家排着队的买了,而且都是全款的,就跟抢白菜一样,我们是贷款的,都排不上队,业主还总是坐地起价 ……"

也就是这样,她在 5 月下旬将朝阳区的闲置房出手,准备看到合适的房子赶紧买,拖着就到了 7 月。"7 月 21 日签约买房,7 月 31 日(银行)面签,正好在学区房‘爆雷’的时候。" 在那前后,朋友们一直劝欧阳,政策落地了,房价肯定要跌,先别买房了," 我们心理素质没那么好,毕竟老房子卖了,就怕现在不买,之后政策有什么变化,彻底买不了了。"

最终,欧阳花 900 多万元买了对口自忠小学的房子,单价约 16 万元 / 平方米," 西长安街的学区房不算特别热门,但(房子)在西单边上,地段溢价也高,没什么讲价空间,也就象征性地便宜了 20 万元。"

而燃财经日前查询链家 APP 发现,自忠小学对口小区的房源,50+ 平方米的小两居仅有几套,总价在 850 万元左右,有所下降。

此外,燃财经调查发现,在新街口学区,家长也是观望情绪。新街口学区一位房产中介告诉燃财经,片区目前房价在 12-13 万元 / 平方米,价格比较稳,但成交量也下降很多,8 月份门店也只有 10 几套房成交," 新街口学位很充足,这边老人多,年轻人少,买房保证能在学区内上学。"

他发现,"731" 之后,因为德胜部分学生被调剂到新街口,很多德胜家庭来新街口租房上学。

改变 " 学区房思维 "

学区房买在高点的家长是否后悔?答案是否定的。

"731" 政策公布之后,甚至 "731" 政策落地之后,还是有家庭在西城区买学区房。对于这些家长来说,学区房即使 " 变质 "、降价," 鸡娃 " 的未来还是不能放松。

平原一家人原本住在东城区,然而,因为是四代老房子,按照东城区现在的多校划片原则,他们将排在第六顺位。正因此,平原还是决定将房子换到德胜学区," 有人说买了德胜,也有可能被调剂到近 5 公里远外的学区,但也好过我们在东城区,有可能被调剂到 10 公里开外 ……"

她表示,"731" 之后选择德胜学区房,还是看好学区相对均衡,就算调剂,什刹海、新街口学区也相对可以接受。此外,她表示不后悔买这套学区房,因为持有近一年,总价已经涨了 150 万元。

德胜学区的学校资源都较为优质,一共 5 个小学,在全北京小学里都能排得上名次。尤其是育翔小学和西师附小,都是一类一等,五路通小学是一类二等,接着是实验二小、德胜分校,最后相对差的裕中小学,也可以直升比较好的初中。

这也是德胜学区房溢价高的原因,阿海表示,德胜佳苑曾售价 19 万元 / 平方米,而新街口外大街一街之隔的海淀小西天,房子单价仅 10 万元 / 平方米,相差一倍之多。

海淀区文慧园北路 26 号院 来源 / 燃财经拍摄

晓彤对此也深有感触," 去年看房的时候发现,金融街对口宏庙小学的一些房子,是半地下的,都要七八百万起,就是窗户对着路人的脚,这个事让我大受震撼。"在她看来,八百上千万在任何一个家庭里,都是光鲜亮丽的一份资产,而在这里竟然只能买一个五六十平米的半地下室

宏庙小学被称为 " 宇宙中心小学 ",2018 年,其对口小区丰汇园,一套 39 平方米的地下室售价 1200 万元,每平米单价超 30 万元,轰动一时。

西城区金融街片区宏庙小学 来源 / 燃财经拍摄

晓彤买的房子单价也超过 20 万元 / 平方米,她时而感到后悔,如果晚一周签约,可能市场都不一样了。" 买房这个东西很上头,看中一个房源以后,再跟房东拉扯的时候就会很上头,心态就是早买早完事。" 原本,他们跟房东相处并不愉快,但市场风向一变,对方瞬间态度转变。

之所以选择金融街学区,她指出,也是金融街学区在此次调剂中受到的影响较小," 金融街这里本身房价很高,已经筛选了一部分人,房源比较少,生源其实并不紧张,如果政策没有大改变,选择这里也算比较安全。"

因为选择小户型,晓彤买的也只是 " 占坑房 ",一家人住在丰台区。学区之外,她感到担心的是,学区房租售比低,一年的租金很少,还比不上把钱买理财赚得多," 好在房子楼龄新,我们早晚也得要孩子,也是刚需,只能这样安慰自己。"

"现在,学区房的水分正在被挤掉。" 阿海分析,此前,新街口学区的房价在 10-12 万元 / 平方米,德胜是 17-18 万元 / 平方米,差距很大。而如今新街口有所上涨,德胜则降价,房价差距在缩小。国家政策想学区资源均衡,学区房价自然也要被渐渐拉平," 但西城区相对其他区,教育资源还是优势明显,毕竟初高中等很强势,海淀这种资源不均衡的,就比较危险。"

如今,很多来西城区买学区房的家庭,也正是看中西城区的学籍。

" 真的,基础教育只是人生的一部分,我们这种河南娃应试教育出来的,不也生活得不错吗?"4 月底,唐唐在北京西城陶白学区花了 850 万元买下一套 92 平方米的商品房,对口白纸坊小学,调剂校是西城实验小学。

" 我们就是看中学籍,‘金德月’买不起,又考虑自住,陶白这房子在二环内,价格和地段匹配。" 身边很多人不看好她的选择,但她认为,不要太过看中学区," 就算孩子以后真得上白小,也没什么不好。"

相似的,欧阳选择西长安街学区,一方面避开 " 金德月 " 热门学区,一方面获得西城区的优质教育机会。"我们家本来是海淀的,对口的小学、中学都不好,可以来西城,已经觉得好太多," 她也没赶上在海淀 "1911" 前购房,如果在海淀买房被调剂,不确定性更高,而西城资源均衡,就算调剂,也不至于太差。

事实上,北京四中、三帆中学、实验中学、北京八中、师大附中等优质中学都在西城,而没有西城学籍的话,考取西城优质高中的概率很小。

以北京四中来说,2021 年招生计划数 452 人,除了实验班以及中美高中课程项目班之外,普通班招生 289 人。其中,在西城区招 192 人,朝阳区招 14 人,其他几区零散招生不到 10 人,另外还招收声乐、舞蹈、民乐、篮球、科技等特殊学生 75 人。同样,北京四中普通班校额到校招生人数 158 人,分配给西城 131 人,通过校额到校途径进入北京四中的概率,本区也大于外区。

房价或重构

学区房还是要买卖,但学区房政策调控之下,价值或将改变,房价也将呈现出新的模式。

" 如今德胜的房子,学区溢价可能只有万儿八千(单价)了。" 阿海正在改变过去卖学区房的思维,重新 " 包装 " 他将卖给客户的西城德胜二手房。

" 现在教育资源类的房源没有交易,但有一类房价格不降、成交量还在提升,那就是楼龄新,地理位置好,周边综合配套比较强的小区,看中房子自身品质的客户,就还在成交。" 阿海分析道,现在房子不能只有 " 学区 " 一个价值点,这是跟趋势背道而驰。

"未来楼龄为王的年代到了。" 他指出,老房子除非位置极好、周边配套丰富,下一个十年,有竞争力的还是次新房。" 如果持有 7-10 年,那老房子也不受影响,但超过 10 年,老房子的价值就被消耗殆尽了。"

他举例称,朝阳区安贞桥的老房子,单价就每平方米七八万元,前两年房价上涨高峰,这批房子也没有涨价," 因为他们的(自身)价值没有了,如果还没有附加的东西,那(房价)就不可能动了。"

作为北京学区房的鄙视链顶端,过去西城德胜片区吃了太多 " 学区房 " 的红利,如今泡沫一挤,房产中介也是首当其冲。阿海反复强调,要看二环的位置、成熟的配套,要看初高中的资源,甚至直言," 小学起跑线几乎是一样的了,辅导班不让上,普通家庭基本没法抢跑了。"

"过去勒紧裤腰带只为买‘学区房’的观念赶紧打消掉吧,不能只看学区了,现在要买保值的房子,否则政策一打下来,真得扛不住!"

实际来看,西城区此次 "731" 政策对德胜这种王牌学区来说,确实达到降温和调整的效果。然而,教育仍然重要,学区概念短时间内难以去除。

郭毅就认为,"731" 政策的核心目的在于拉平西城学区房整体均价,避免部分购房人去投资炒作学区房。整体来看,西城教育浓度依然较高,整体价值并不会出现下降,多校划片很难稀释教育资源均好性较强的教育强区,"只要依然遵从全区分配的原则,老牌教育强区的房源依然会比较抢手。"

目前看来,很多西城区的业主也处于观望状态,挂牌价并没有全线下调。阿海也表示,成交的基本上是业主急卖,故而大幅降价,一些观望的业主,挂牌价并没有改变,还在 17 万元 / 平方米以上。

" 现在降价的,基本上降到这轮房价上涨之前的水平。教师轮岗政策执行后,这些心理预期价格还没改变的业主,就得下调价格了。可以说,‘ 731 ’政策执行的第一年,学区房的改变才刚刚开始。"

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