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黑石卸下包袱 潘石屹算盘落空

以下文章来源于疾风财经,作者疾风财经

潘石屹折腾了一年多的甩卖套现计划又双叒叕白忙活了!

9 月 10 日,SOHO 中国发布公告称,双方一致认为无法在要约最后截止日当天或之前满足先决条件,黑石集团终止对公司收购要约。

也就是说,SOHO 中国这单约 240 亿港元,折合 30 亿美元的 " 卖身计划 " 泡汤,潘石屹的如意算盘再次落空。

受这一消息影响,13 日,SOHO 中国大跌 35%,总市值缩水近 63 亿港元。

01

潘石屹甩卖 SOHO

潘石屹执意卖掉 SOHO 中国,不是一天两天了。

90 年代,海南房地产泡沫让无数沉溺其中的投机客输得一无所有。而潘石屹却在顶点成功出逃,顺利赚到了人生的第一桶金。

之后,潘石屹离开万通,和美籍妻子张欣创建 SOHO 中国,主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。

2012 年,由于看到北京写字楼租金的持续上涨,于是潘石屹决定将公司从开发和销售转向自持物业的模式。

也就是由原来的建房和卖房,变成了自持物业收租金,潘石屹过上 " 包租公 " 的日子。正是这次转型,让 SOHO 中国,开始迅速衰落。

SOHO 中国将全部资金储备用来支撑转型过程中的开支,致使 SOHO 中国 2013 年起就没拿过地。但随着写字楼购买需求受宏观经济影响有所下滑,依赖租金收入的 SOHO 中国,赚钱并不轻松。

早在 2019 年,潘石屹就曾公开吐槽中国写字楼租金回报率低," 美国办公楼租金回报率接近 4%,纽约甚至达到 5%~6%,中国租金回报率我都不好意思说 "。

据数据显示,从 2012 年到 2018 年,SOHO 中国营收由 161.43 亿元缩水至 17.21 亿元;归母公司股东净利润由 105.85 亿元减少至 19.25 亿元。

SOHO 中国已然变成了鸡肋,与其强撑,不如套现离场。据媒体报道,从 2014 年开始,SOHO 中国就一直在抛售资产。

2014 年 2 月,上海 SOHO 静安广场和 SOHO 海伦广场以 52.32 亿的价格出售给了金融街控股。

2014 年 9 月,凌空 SOHO 10 万平米物业以 30.5 亿的价格出售给携程网。

2016 年,上海 SOHO 世纪广场以 32.2 亿出售。

2019 年 9 月,建外 SOHO 东区、三里屯 SOHO、SOHO 尚都等地的 2583 个地下停车位以 7.6 亿出售。

至此,潘石屹国内的资产只剩下了:望京 SOHO、光华路 SOHO 二期、前门大街项目、丽泽 SOHO、外滩 SOHO、SOHO 复兴广场、古北 SOHO 和 SOHO 天山广场等八处。

02

黑 石 " 就 坡 下 驴 "

黑石看好中国商业地产,也不是一天两天了。

黑石是目前全球规模最大的私募股权投资机构。主要业务包括房地产、私募股权、对冲基金解决方案和私募信贷。

近几年,黑石在中国房地产领域的动作非常明显。

其 2021 年第一季度财报数据显示,目前黑石管理的总资产规模已超 6488 亿美元,新募集资金规模达到 1108 亿美元,居全球之首。

疾风财经粗略统计,2018 年黑石以 12 亿美元收购上海怡丰城及其相邻办公大楼;2019 年,以 4.8 亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心 50% 的股权。同年,又陆续收购了香港国际建投和上海长泰广场;2020 年,黑石正式接手总价 12 亿元的上海香溢花园三期第四栋项目 ......

业内人士分析,从商业逻辑上看,中国商业地产近几年确实有些尴尬。电商的发展对其造成很大冲击,商业地产本身还存在高负债、高资本驱动的通病。再加之新冠疫情的影响,商业地产短期内的挑战确实存在。

但凭着多次的抄底经验,在黑石的判断里,商业地产长远看还是好生意。从本质上,黑石收购 SOHO 中国,更像是一次华尔街的廉价抄底行为。

2020 年 3 月,黑石第一次与 SOHO 中国就私有化进行谈判,给出收购交易价为 40 亿美元,由于这个给价过低,同年 8 月,SOHO 中国公告称谈判终止。

2021 年 6 月,潘石屹还是决定将 SOHO 中国卖给黑石,而且价格与一年前相比缩水了超 20%,只要 30 亿美元。

图片来源:SOHO 中国公众号截图

从 40 亿不愿意卖到 30 亿主动卖,潘石屹貌似做了亏本买卖。但随着收购时间的推进,黑石也逐渐感觉到了 " 不妙 "。

一年时间,中国宏观经济形势以及经济政策的走势都有了变化,共同富裕等概念也提了出来。

SOHO 中国旗下物业出租率大幅下滑,2020 年净利润同比下降近六成。从 2021 年上半年的财报来看,实现营业收入 8.05 亿元,同比下降 45%;毛利约 6.59 亿元,同比下降 18%。

SOHO 中国与黑石之前在联合公告中提到,收购要约作实生效的先决条件,包括了市场监管总局根据反垄断法批准要约。

8 月 3 日,黑石作为要约方收到市场监管总局通知,对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案调查。要约方及 SOHO 中国仍可能被要求提供进一步信息及材料供监管机构审查。

于是,在调查还没有出结果的时候,黑石火速反悔了。

03

何 去 何 从 ?

近年来,随着 SOHO 中国的连连甩卖,潘石屹在圈内的口碑早已崩塌。" 潘石屹跑路成功了吗?",成为外界茶余饭后的谈资。

从频繁的兜售行动看,潘石屹已经无心经营 SOHO 中国,且将其卖掉的态度非常明显。粗略统计,七年时间 SOHO 中国通过出售资产累计套现近 300 亿元。

手里有钱的潘石屹,早在 2011 年,就通过妻子张欣的牵头,花了 7 亿美元买下了纽约曼哈顿广场的一座办公大楼。

2012 年,又以同样的方式花 6 亿美元买下纽约曼哈顿公园大道广场 49% 的股权。

2013 年,潘石屹再花 14 亿美元收购美国通用汽车大厦 40% 的股权。

不难发现,潘石屹早在变卖国内资产之前,就已经开始试水大洋彼岸的地产市场。

此次黑石收购计划夭折,SOHO 中国想要在短时间内出售几乎无望。

有相关人士指出,未来,潘石屹大概率还会给 SOHO 中国寻找新的买家。当然也有可能继续自持经营或者散卖物业。考虑到目前内地房地产企业的处境,不排除其私有化退市的可能性。

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