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魔都财观 09-23

LPR 正式公布,楼市迎来了至暗时刻?

昨天央行公布了 9 月的 LPR 的最新报价,1 年期 LPR 的价格为 3.85%,5 年期及以上 LPR 的价格为 4.65%,这已经是 LPR 价格连续第 17 个月保持不变了!

其实这篇文章昨天在 LPR 利率公布之前就已经写好了,结果跟我们预测的完全一样。

大家可能很奇怪,为什么每次 LPR 价格公布的时候我们几乎是同步做出了政策解读,速度之快全网也许没有第二家。

而之所以每次都能如此精准,从未出错,是因为我们阅读了大量的政策新闻、研究报告以及专业人士的解读,并且长期在信贷市场获取第一手的信息。

所以今天我想花点时间聊聊近期房贷走势的判断以及我个人关于楼市的真实想法。

1

为啥我们每个月都要专门拿出一天的头条文章来专门聊聊 LPR 和房贷政策?

因为对于 99.9% 以上的买房人来说买房都要靠贷款,而贷款政策的微小波动可能都决定着自己今年能不能下定决心买房。

大家都说这一轮调控是世上最厉害的调控,时间之长,效果之明显,是很多常年在楼市打拼的地产老炮们都前所未见的。

为什么这次房地产能被监管层拿捏的死死的?是因为这次抓住了楼市的真正命门——信贷政策。

我画了一张简单的示意图,分享给大家。

大家有没有发现以前的调控基本都限于监管层的单方面的发力,就是图片的下半部分,无论是对土地市场、开发商、一二手房还是购房者。

这种调控的优势在于短期效果明显,但是长期来看还是难以控制房价的上涨。

比如限购政策,单身人士一套,家庭两套,你用完购房资格就买不了房了。但是很多炒房客还会借用亲属、朋友的资格,甚至合伙买房。

所以短期来看好像这样的调控确实控制住了市场,但是长期只要楼市的涨幅足够大,大家能搞到钱,还是要想方设法的买房。

而现在直接限制你贷款,提高首付比例,严查 XFD、JYD 流入楼市,提高贷款利率。

这样一来,普通人是没有这么多自有资金去买房的,而有钱人是要考虑投入的资金成本的,楼市的 " 虚火 " 在这一轮调控中立马被浇灭了。

所以现在楼市的行情绝对取决于房贷政策的变化,而贷款利率作为房贷政策的 " 晴雨表 " 就变得尤为重要!

2

大家都知道,我们现在的房贷利率是以 LPR 为基础加点形成的,而 LPR 也已经横盘 17 个月了,是不是代表信贷市场就如一潭死水、波澜不惊,未来就一直如此了?

并非如此!

如果大家平时有关注过央行的货币政策就会发现,一般在经济好的时候会通过提高利率回收市场上的货币防止经济过热发展;

而在经济不好的时候往往会通过降低利率,释放流动性,刺激经济走出低谷。

所以这就是为啥现在全世界各国都在疯狂印钱的原因,因为疫情的影响,现在大家的日子都不好过。

但是如果给大家发钱,人们就会觉得自己好像更有钱了,进一步刺激消费,企业主能拿到更便宜的资金就会愿意去生产,提供服务,这样经济机会一点点的好起来。

虽然我们国家现在疫情是控制的最好的国家,经济也是全球恢复最快的,但是从各项数据来看,下半年以来我们的经济增长承受了巨大的压力!

上图来自泽平宏观

下半年以来由于个别地区的疫情反复和汛情的影响,现在的经济发展呈现明显疲软的态势。

根据公布的 8 月份的统计数据,8 月工业增加值两年平均复合增速 5.4%,较上月回落 0.2 个百分点,8 月服务业生产指数两年复合增长 5.6%,较上个月下滑 0.9 个百分点。

在基建和制造业方面,8 月基础设施建设投资同比增长 -6.6%,1-8 月基础设施建设投资同比增长 2.6%,较 1-7 月下滑 1.6 个百分点。

1-8 月制造业投资累计同比 15.7%,较 1-7 月下滑 1.6 个百分点。

在消费端更是惨不忍睹,8 月社会消费品零售总额两年复合同比增长 1.5%,较上月下降 2.1 个百分点。

其中商品和餐饮消费两年复合增速分别为 2.4%、-5.8%,较上月分别下滑 1.5 和 6.6 个百分点。

按照以往的规律,在如此困难的形势下,大幅度调减利率,加速放水应该是板上钉钉的事情。

但是为了保持经济的稳定增长,防止物价的大幅波动,保住房地产调控的成果,监管层硬是将 LPR 维持了 17 个月不变,这样的政策定力,真的实属不易。所以看似一潭死水,实则暗潮涌动。

3

那未来的信贷政策会不会一直这么卡脖子,毫不放松呢?我觉得并不会,而且目前已经显现出逐步放松的迹象。

从 7 月全面降准 " 宽货币 " 以来,730 政治局会议、823 提前召开的央行货币信贷形势分析座谈会多次提及" 保持信贷平稳增长 "" 支持中小微企业 "" 促进实际贷款利率下行 ",引导宽信用发力。

特别是在 9 月初召开的国常会上就明确提出,今年再新增 3000 亿元支小再贷款额度,支持地方法人银行向小微企业和个体工商户发放贷款。

并且还要在今年剩余 4 个月之内完成发放,并且以优惠利率发放给符合条件的地方法人银行,然后再支持并增加小微企业和个体工商户贷款,要求平均利率在 5.5% 左右。

所以我对未来信贷政策的判断是,货币宽松政策的大门已逐渐打开,久逢甘霖的市场将逐渐感受到信贷政策的滋润!

看到这里,一些炒房客们可能快要高潮了,立马就解读为 " 观观都说要大放水了,兄弟们赶紧准备子弹杀入楼市!"

如果你是这么想的,那么恭喜你,等待你的可能是万丈深渊!

因为,宽信贷并不意味着宽房贷,对实体支持,并不代表对楼市支持!

如果你最近正在申请房贷你就知道现在的政策是有多紧张!

首先,现在的房贷利率已经逐渐接近历史的最高位!

据 CRIC 调研数据,2021 年 9 月,全国首套房平均房贷利率 5.46%,较 2020 年底上涨 23BP,二套房贷款平均利率 5.83%,较 2020 年底上涨 29BP,已经逐渐接近 2018 年的最高水平。

其次,放款周期被无限拉长,有些城市甚至出现了 " 停贷 " 的情况!

比如苏州现在部分二手房已经不接单了,甚至出现停贷;

济南房龄 30 年以上的停贷,较新房而言二手房贷款条件明显苛刻,对贷款人资质和首付比例要求都有所提高;

厦门的部分银行已停贷,而且很多银行都表示今年已经没有房贷额度了。

4

既然贷款这么难,楼市现在又不好,那我还是再等等吧!

看到这里,我相信很多刚需或者刚改的朋友心里已经开始有这样的想法了,这也是我最担心的事情。

现在我们的公众号越做越大,在市场上逐渐有了影响力,所以每个月的政策解读我都很难下笔。

说的乐观了,我怕给有投机心理的人释放错误的信号,怕他们误入歧途;

说的悲观了,我又担心误导了那些真正有买房需求的人,把他们吓退缩了,错过了买房的好时机!

所以,在这里我要重申一下,对于有真实的购房需求的刚需和刚改的朋友们,如果你接下来的几个月真的有买房需求,这几个月可能是你获取房贷的最好时机!

我的这个论断绝不是空穴来风,刻意的去迎合某类群体的。

近期,证券时报用头版头条发文指出,满足真实住房需求离不开房贷资源的有效配置!

文章指出,随着 " 三道红线 "、房地产贷款集中度管理等金融审慎制度的建立和实施,银行对房地产相关贷款继续保持审慎态度,对楼市降温起到积极成效。

但在房贷整体收紧的情况下,不少真实购房需求因无法获得贷款被抑制的声音也在传出。

对居民来说,购房需求无法有效满足;对房企来说,销售下滑回款慢对现金流造成一定压力,市场呼吁更精细化地配置房贷资源。

我身边现在有很多朋友,小孩要出生了,特别是那些准备生二孩的家庭,有很大的改善需求。

他们大多原来都准备卖房置换,但是现在二手房卖不出去,银行贷款也难,换不了更大的房子,有些甚至因此推迟了要小孩的计划,而这些对于更好的生活环境的需求是不可能长期被压抑和控制的。

5

所以,未来我们应该更加乐观去面对房贷政策的走向,而且越是到年底,银行就更有业绩上的压力。

很多银行因为监管上的压力,前三季度都有节奏的控制房贷的发放,这就造成上面所说的房贷利率上升,额度收紧的情况。

但越是接近年底,银行同样还有信贷发放指标的压力,有些银行在年初就制定了全年的房贷指标,有些上市银行甚至有业绩增长的硬性指标;

所以到年底,那些年初 " 过紧 " 管控的银行一般都会出现窗口期,监管层在这个时期也稍微有所放松。

所以我建议大家如果近期有买房需求的话最好早点确定下来,开始走贷款的流程,这样还能赶上年底这波稍微宽松的行情。

而那些卖房改善的朋友,更要理性看待市场,可以通过降价的方式锁定买家,尽快拿到房款,这样也不耽误自己的买房计划。

谁都无法否定因为新冠疫情的反复,全球的经济状况愈加困难,而面对百年未有之大变局,我们的管理层也拿出了千万分的决心要稳定房价,开拓新的经济增长动力,现在的楼市已逐渐进入至暗时刻。

但是,我非常喜欢温总理的一句话," 在困难面前,信心比黄金和货币更重要!"

我相信,只要我们有信心,挺过这最黑暗的时刻,中国的楼市会在这次脱胎换骨之后迎来更加美好的明天!

以上内容由"魔都财观"上传发布
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