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奇偶派 09-22

别让第二个“李嘉诚”跑了

作者|墨初

编辑|钊

9 月 10 日收盘后,SOHO 中国发布公告称,鉴于目前满足收购要约的先决条件进展不足,各方一致认为无法在要约最后截止日当天或之前满足先决条件,经各方一致同意,黑石集团终止对公司的收购要约。

这条公告的发出,标志着潘石屹这次 " 金蝉脱壳 " 计划告吹。

这也引发了 SOHO 公司股价的闪崩。9 月 13 日,SOHO 中国开盘即暴跌 40% 以上,截至收盘报 2.29 港元/股,跌幅逾 34.57%。一天之内,市值蒸发超 62 亿港元,总市值仅为 119.06 亿港元。

在此之前,潘石屹已经将国内资产抛售得所剩无几。

" 最后资产 " 计划

2021 年 6 月 16 日晚间,SOHO 中国官方微博发布公告称,全球知名投资公司黑石集团现金要约收购 SOHO 中国已发行全部股份,收购价为每股 5 港元,最高现金代价 236.58 亿港元(约合 30 亿美元),以取得 SOHO 中国的控股权。潘石屹夫妇将只剩下 9% 股权。

若是交易顺利完成,这将是黑石在中国的最大一笔房地产投资,潘石屹张欣夫妇也将会从中套现约 143 亿港元。

但距黑石集团收购 SOHO 的发起要约还不到 3 个月,双方交易的 " 生意 " 就戛然而止。

至今 SOHO 创始人潘石屹仍没有出来做任何回应,反倒是在交易告吹的第二日,在央视 5 频道播放的美网公开赛女单决赛的纽约现场上,却意外捕捉到了潘石屹夫妇的身影,镜头的本意是抓拍美国网球名将安迪罗迪克。

镜头下的夫妇俩,嘴角向下,眉头紧皱,面色淡定。

这份收购要约的终结,在上个月就初现端倪。8 月 6 日,SOHO 中国就发布公告称,其与黑石集团的收购交易被市场监管总局依据《反垄断法》正式立案审查。

历史数据显示,反垄断法实施至今 13 年,经营者计划申报后附加限制条件的总共 50 例,但禁止的只有 3 例。

其实,这里的立案审查是个中性词,并不是说这场收购就违法,而是一个正常的程序,不等同于反垄断调查。

根据 2018 年 9 月 " 国务院关于经营者集中申报标准的规定 " 里面的明确要求,黑石和 SOHO 中国的交易至少满足第二点。

也就是说,按照规定,通过取得股权或者资产的方式取得对其他经营者的控制权等经营者集中行为,达到标准的,经营者应当事先向反垄断执法机构申报,未申报的不得实施集中。

立案调查分为两种,为期 30 天的简易程序和为期 180 天的普通程序。在国家市场监督管理总局反垄断局的官网上,简易程序没有公布这个案件,说明该案是以普通程序受理的。

按照有关方面的规定,该次立案审查最迟可以到 2022 年 1 月 29 日完成。

但是到目前为止,未曾见到国家市场监管局有任何的表态反对这场交易。不过,审查超过 30 天的黑石还是决定放弃这场收购要约了。

这场收购案最早可以追溯到去年,2020 年 3 月,SOHO 中国就传出消息,公司正在与海外金融投资者洽谈进行战略合作事宜。彼时的交易对象,便指向了黑石集团。当时 SOHO 中国给出的私有化价格约 40 亿美元,并且要求黑石方将 SOHO 中国的债务也一并接管。

但是由于当时疫情影响,写字楼市场受到较大冲击,给双方合并的前景增添了较大不确定性,一度陷入停滞状态。

直到今年 6 月,这场 SOHO 中国的私有化才重新提上了日程。

一年多的时间,SOHO 的报价就由 40 亿美元降至 30 亿美元,足以见潘石屹清售资产意愿之强烈。

但是,潘石屹的 " 出海梦 " 终究是碎了。

对于黑石此番终止收购 SOHO 中国,IPG 中国首席经济学家柏文喜给出了自己的看法," 终止的原因主要是涉及反垄断审查,而这个审查一直没有结果,导致黑石对 SOHO 中国的要约收购超出了双方约定的期限。从实质上而言,主要是由于监管方态度不明,导致黑石对项目前景信心不足而放弃了收购,否则双方完全可以再继续延长要约时间。"

对于 SOHO 中国的未来,柏文喜也是持忧虑态度。他认为,在目前的状态下,SOHO 中国很难再找到人接盘,大概率只能继续自持经营或者散卖物业,而 SOHO 中国上市地位也无继续维持的必要,退市也是大概率的事。

三十年财富轮回

1984 年,大学毕业的潘石屹被分配到廊坊石油管道研究室,彼时正值改革开放的大浪潮,无数带头大胆吃螃蟹的人借着这股政策东风,一夜暴富。不甘人后的潘石屹在单位干满 3 年后,毅然辞职南下,一头扎进了机遇遍地的深圳。

可是日子并不太好过,初来乍到的潘石屹搬过砖,睡过大街,就是没发大财。

1988 年,国家宣布成立海南经济特区,瞅准机会的潘石屹继续南下,加入了当时海南热火朝天的炒房大业,也正在这个时候,他遇到了几个志同道合的合作伙伴,共同创立了万通,而他们几个也被称为 " 万通六君子 "。

通过高息贷款炒房,仅仅半年时间,万通就赚了一千多万。这个金额放在现在仍然是一笔巨款,更何妨说三十年前的中国。简单换算一下,1993 中国广义货币 M2 规模是 3.5 万亿,现在则是 227.6 万亿。按照这个比例来换算的话,当年的 1000 万元几乎相当于现在的 6.5 亿元。

当时的海南楼市有多疯狂,仅 1992 年,仅海口一地的房地产开发面积就达到了 800 万平方米,地价由 1991 年的十几万元 / 亩飙升至 600 多万元 / 亩。

短短 4 年时间,海南房价上涨便超过 450%,地价更是上涨 30 多倍。

在一个去和有关部门加深感情的偶然机会,在 5 斤橘子和 2 条烟的帮衬下,潘石屹获得了海口房地产市场整体情况资料。这个人口不到 30 万的海口市,竟有超过 2 万家的房地产公司。而且当时海口的人均住房面积达到了惊人的 49 平方米,对比一下当时的北京,仅为 7.4 平方米。

预感到海口房地产即将崩盘的潘石屹立马警觉,做了一个精明的决定,直接从海南楼市脱身,将万通的大本营搬到了北京,完成了一场漂亮的逃顶套现。

资本狂欢后的海口只剩下了一地鸡毛。大量房地产企业倒闭,无数人血本无归。这些企业在海南留下了 600 多栋烂尾楼、18834 公顷闲置土地和 800 亿元积压资金。部分烂尾楼长期得不到盘活,一度变为养猪场。

" 天涯,海角,烂尾楼 " 一时间也成为了海南的三大景观。

1994 年,及时抽身回到北京的潘石屹,在一场剑桥大学同学会的饭局上,邂逅了现任妻子张欣。一个是叱咤海南房地产风云的商业大佬,一个是华尔街顶级投行出身,年薪超 25 万元的海归精英。两人一下就看对了眼。

相识仅仅 4 天,张欣就答应了潘石屹的求婚。

1995 年,经营理念与合伙人出现分歧的潘石屹直接从万通拿钱抽身,夫妻俩共同创立了红石实业,这正是 SOHO 中国的前身。

在共同经营公司的日子,夫妻俩各司其职。一个负责建筑风格设计制定和市场推广,一个负责销售端,夫妻齐心,其利断金,配合得天衣无缝。夫妻俩也同时奠定了 SOHO 中国今后成功的基因 " 快速和分散销售模式 "。

重视设计的夫妻俩还不惜斥巨资邀请国际一流设计团队,来打造公司旗下产品。也正因为这样,SOHO 几乎每出一幢大楼,都会成为当地地标建筑。

图 /北京望京 SOHO

由于项目定位足够准确,再加上个人住房抵押贷款政策落地,夫妻俩联手的 " 处女作 "SOHO 现代城住宅项目一炮而红,1999 年和 2000 年连续两年成为北京市单体项目销售冠军。

2005 年,潘石屹深陷出轨风波。据传,这次出轨事件被曝光后,潘石屹一度被张欣关在建外 SOHO 48 层的家里 " 闭门思过 "。整整一个月连家门都没走出去过,连饭都是送进房间去,连闫岩、苏鑫的总经办开会,也是跑去潘石屹家里开。

年底,不知是出于有意的愧疚,还是无意的商业考虑,潘石屹通过一只海外信托计划,将自己持有的 SOHO 中国全部股权,以馈赠的方式转给了自己的老婆:美国籍的香港永久居民张欣,自己也成为了实实在在的 " 无产阶级 "。

就像在 SOHO 中国的招股书说明的那样," 由于张欣是香港永久居民,因此在境外设立 SPV(特殊目的公司)不必遵守外汇登记的规定 "。这种中国老板移民变外籍老板的方式,也成为了规避并购规定的简单粗暴方式之一。

潘石屹将离岸公司 Boyce(SPV)股份赠与张欣,因此就没有受并购规定所限,张欣再通过自己外籍身份用一系列离岸公司收购了潘石屹境内公司。

此次的 " 境外换手 ",成为 " 外籍大老板 " 张欣也成功地 " 钻了个漏洞 ",助力 SOHO 顺利境外上市。

2007 年 SOHO 中国正式登陆港股融资,也一举创下了亚洲最大商业地产 IPO 的记录。

2012 年,SOHO 中国迎来了年入百亿利润的高光时刻。潘石屹和张欣夫妇俩也立下豪言壮语,要带领 SOHO 中国做到销售额破千亿的地产巨头,做中国的企业之光。

也正是这一年,受到前些年北京市出台的禁止物业散售政策和宏观经济形势的影响,潘石屹做了一个大胆的决定,他高调宣布 SOHO 中国将全面转型,由 " 开发销售 " 改为 " 开发持有 ",希望由此获得源源不断的租金收入。

但是,北京的办公楼租金并没有潘石屹想象中的一飞冲天,2012 年北京租金涨幅为 74%,2013 年却只有 10%。

SOHO 中国的营业额,净利润等核心指标也呈现出年年下滑的态势,2012 年至 2020 年,SOHO 中国的营业收入由 153.05 亿元下滑至 21.92 亿元,归母净利润则是由 105.85 亿元跌落至 5.36 亿元。

2021 年,净利润的好转并没能止住公司持续蔓延的下跌趋势。上半年,SOHO 中国实现净利润约为 3.43 亿元,同比上升 67%;但实现营业收入 8.05 亿元,同比下降 45%;毛利约 6.59 亿元,同比下降 18%。

20 多年的打拼,SOHO 却被实实在在地折腾成了一家面目模糊的 " 小公司 "。

五年抛售 300 亿国内资产

虽然公司经营江河日下,但是一点都不影响三十年来潘家积累下来的巨大财富资产。

近年来,潘石屹多次发表房地产利空的观点来吐槽国内的房地产行业。

2014 年,潘石屹喊话," 中国房地产是泰坦尼克号,就要撞到冰山 "。

2018 年,他通过个人微博分享 " 国内房地产市场一天比一天畸形 "。

潘石屹最知名的唱衰,应该就是 2019 年的时候,他直言," 美国办公楼租金回报率接近 4%,纽约甚至达到 5%~6%,中国租金回报率我都不好意思说 "。

他们夫妻俩不仅嘴上说说,更是用出售资产的实际行动验证自己所说。

2014 年,SOHO 中国开启了国内抛售资产之路。当年上海 SOHO 海伦广场作价 52.32 亿元卖给了金融街控股。同年,携程花费 30.5 亿元买下了上海凌空 SOHO 近一半物业。

2015 年,SOHO 中国持有的上海外滩国际金融中心 8-1 地块 50% 股权,作价 84.93 亿元卖给了复星集团。

2016 年,上海 SOHO 世纪广场被卖给了国华人寿保险,套现 32.2 亿元。

2017 年,上海虹口 SOHO 作价 35.7 亿元卖给了吉宝置业;同年,凌空 SOHO 也以 49.44 亿元的价格卖给了基汇资本。

2019 年,SOHO 在北京持有的 2583 个地下地车场组成的资产包,以 7.61 亿元的价格被打包卖给了广州慧泊停车场。

自此,SOHO 中国在国内的资产几乎只剩下了北京的望京 SOHO、光华路 SOHO2 期、前门大街、丽泽 SOHO,以及上海的外滩 SOHO、SOHO 复兴广场、古北 SOHO 和 SOHO 天山广场项目。这些项目也被统称为 " 八大金刚 ",也正是此次要和黑石集团做交易的核心写字楼资产。

据统计,在 5 年时间内潘石屹夫妇俩已累计套现近 300 亿元。

如此频繁的出售资产,自然引来不少人质疑潘石屹要跑路。对此,潘石屹给出如此回应," 我现在拿的是中国护照,房产建在这里,一毫米都动不了,我是拿不动的,所以说我跑的都是谣言 "。

但转眼,潘石屹就要卖掉 SOHO 中国仅剩下的 " 八大金刚 " 了。

不只是卖卖卖,潘石屹夫妇俩也在反向操作,在海外市场买买买。

2011 年,他们斥资 7 亿美元买下了纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼。

2012 年,他们又花 6 亿美元买下了曼哈顿公园大道广场的 49% 股权。

2013 年,他们还花 14 亿美元买下了通用汽车大厦 40% 的股权。

潘石屹的长子潘瑞还在英国成立了自己的房地产公司,拥有多个大型地产项目。

这位潘石屹的长子潘瑞,不久前还因为造谣诋毁英雄烈士被追逃。

据大河报,潘石屹之子被爆诋毁戍边战士,潘瑞方面未就此事进行回应或辟谣澄清。

对此,北京海淀公安局表示,已依法对潘某刑事拘留,并对其开展追逃,警方敦促其尽快回国接受调查处理。

俗话说 " 有其父必有其子 "。在老潘家,反过来似乎也说得通。

2014 年,潘石屹向哈佛大学捐款 1500 万美元,三个月后,他又给耶鲁大学捐了 1500 万美元。

此番巨额捐款在国内引发了轩然大波,在潘石屹参加的 " 金星秀 " 访谈节目中,金星直奔主题,问出了广大网友心中所想," 你给哈佛大学捐了那么大一笔钱,咱们国家也有很多好大学,怎么不捐呢,怎么会捐给美国人啊?"

潘石屹则坦然回答道," 这个钱不是捐给哈佛大学,是捐给在哈佛大学上学的中国贫困学生的 "。

金星直接反驳道," 到了哈佛大学,几乎没有什么贫困的,都可以考进去,按照他们的智商,他们可以申请到奖学金的,你还资助他们干什么呀?"

几番唇枪舌剑下来,潘石屹抛出来了一句," 现在中国不是有钱了吗?为什么中国孩子自己的学费还要让别人去给付呢?"

听完老潘的发言,金星的一番话完美反怼," 你和张欣的判断肯定是有你们的选择方法,但是我觉得咱们中国,你没发现吗,如果基础教育不解决的话,能够凤毛麟角考到哈佛的,也就那么几个人,象牙塔的人。当然了,有钱人只帮有钱人,那底下这帮人呢,您不管一管啊?"

真是 " 有钱人只帮有钱人 "。

果不其然,2018 年,潘石屹二儿子进入耶鲁大学读书。第二年,小儿子就去了哈佛大学。他们两个也和其母张欣一样,都是美国国籍。潘石屹自己也成为了哈佛大学肯尼迪研究院的研究员。

其实,前人栽树,后人乘凉。潘石屹自己有资金实力花钱将自己的两个儿子送进美国知名大学拿文凭,也无可厚非。但是,这番又当又立的做派,确实令人不齿。

更神奇的是,在美国大手笔捐款的潘石屹,在国内疫情肆意的时候却化身铁公鸡,一毛不拔。空谈口号不提口罩,只有微博上干巴巴的转发了九个大字," 凌云人加油,武汉加油 "。

面对网友的舆论抨击,潘石屹选择保持沉默,关闭了微博评论功能,但是其子潘瑞却忍耐不住,在其微博底下直接喊话为父发声," 口罩都发不明白还想碰我的钱?你逗我呢?"

国内知名企业家曹德旺先生曾这样评论潘石屹," 存在的都是有道理的,潘石屹跟他的太太,都是鬼精鬼精的 "。

心理学上有这么一个破窗理论:环境中的不良现象如果被放任存在,会诱使人们仿效,甚至变本加厉。

以一幢有少许破窗的建筑为例,如果那些窗不被修理好,可能将会有破坏者破坏更多的窗户。最终他们甚至会闯入建筑内,如果发现无人居住,也许就在那里定居或者纵火。一面墙,如果出现一些涂鸦没有被清洗掉,很快的,墙上就布满了乱七八糟、不堪入目的东西。

一边赚着国内的钱,一边把家人和资产从国内转移到国外,并对国内各种事态恣意妄言。老潘家的算盘打得真精。

不过,想来国人也不会允许出现第二个 " 李嘉诚 "。

写在最后

雪崩的时候,没有一片雪花是无辜的。

黑石集团的这一 " 退 ",也打碎了潘石屹夫妇俩彻底清空国内资产的 " 出海梦 "。

机关算尽太聪明,反误了卿卿性命。

潘石屹曾自诩自己是一个纯粹的商人,可是再怎么纯粹,都得肩负其自己作为中国企业家的社会责任。

穷则独善其身,达则兼济天下。

正如曹德旺先生所言," 我一直认为,企业家的责任有三条:国家因为有你而强大,社会因为有你而进步,人民因为有你而富足。做到这三条,才能无愧于企业家的称号 "。

别让第二个 " 李嘉诚 " 跑了。

* 本文图片均来源于网络

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