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这个房价连涨 5 年的城市,眼看着要凉了!

杭州楼市,已经开始凉了。

八月份的数据:杭州成交二手房成交量仅为 5606 套,同比去年几乎下降 50%!量在价先,拐点已然到来。

据说,砸售楼部这一行为艺术,是深圳人发明的,但运用得最炉火纯青的,非杭州人莫属。

十年前,杭州楼市熊市,楼盘降价,老业主不愿意了,一张脸怼满整个电视画面哭诉:

一家人吃了几年泡面才攒够首付,现在房价降了损失几十万,希望记者帮忙讨回公道。

身后,是他所在小区,现代化的外立面,富丽堂皇、绿草如茵。

这还是温和的,偏激的业主,假跳楼、摆花圈、砸沙盘的都有。

这些画面经常出现在当地很有名的民生节目—— 1818 黄金眼。

当时读高中的我很疑惑:这些大哥大姐难道不知道,供需决定价格,房价降,还能让哭闹给涨上去?

后来才发现自己是 naive。

在社交媒体不发达的年代,人家是靠电视台炒作,按闹分配,懂不?

为什么突然讲这个?因为我预感,杭州人又要轰轰烈烈砸售楼处了,而且要不了多久 ……

杭州楼市,算得上" 永不落幕的涨停板 "。

2016 年全国楼市调控松绑,掀起一场去库存运动,杭州也在其中。

那几年,杭州真是踩了桃花运。

2016 年 G20 峰会让更多的人认识到 " 最忆是杭州 ",恨不得马上在宜居宜业的西子湖畔买上一套房。

这程度,丝毫不亚于杭州海王网红项思醒嫁给富二代的迫切。

同样在那段时间,杭州又被亚奥理事会看重,娶得了 2022 年亚运会主办权。

那开玩笑,上海、深圳这两个一线城市居然都没办过亚运会,你说杭州能不兴奋嘛?

于是,为了亚运会,拆拆拆,拆出一个新杭州。

货币化棚改,加上规划越来越多的地铁线,杭州楼市未来可期,一扫往日颓靡,强势起飞。

正在建设中的杭州下沙

即使是上海深圳看涨预期这么强烈的城市,都有过回调期,而杭州永不停歇,依然热火朝天。

转眼到了今年。

即使炒房第一城深圳凉了,杭州依然我行我素。热门板块永远万人摇,二手房价格一天一个价。

杭州楼市,已经到了魔怔的程度。随便一个利好,都是房价上涨的理由。甚至小区着火,也要涨价。

据说,杭州城西河滨之城在一段时间内连起两次火灾,50 年一遇。于是业主们就开始讨论了,起码未来 50 年,小区都不会发生火灾,安全呀!

" 个么,房子要涨价弗啦?"

杭州政府也很聪明,正如包叔所说:

在保证慢牛的同时,避免疯牛;

在保证热点的同时,避免成为焦点;

一边控制中心区土地,一边大量出让远郊土地,看着杭州在天量供地,但中心区早就饥饿难耐。

名副其实的 " 端水大师 "。

加上还有一个其他城市无法比拟的优势——上面有人(具体你懂的),杭州可以完美避开无数次的调控压力,房价一路疯涨。

但最近,杭州像是收到了上面的警告,风向变了。

前段时间,《杭州市共有产权保障住房管理办法(征求意见稿)》发布。大意是说,共有产权房价格相当于普通住宅的 5-8 折,拿证 10 年后可以交易,而且可以享受和商品房相同的公共服务。

共有产权房这调控,有点隔靴搔痒的事。不是新鲜事,之前北京、上海等地就有,但落实效果并不咋地。

深圳,甚至在去年还提出一个宏伟的保障住房计划,以践行 " 来了就是深圳人 " 的承诺。

杭州现在这个节骨眼提出保障房建设,像是炒冷饭,但最致命的地方是改变了购房者的预期。

本来,新房摇不到,二手房买不起,杭州刚需那个憋屈。现在却说可以打半折买保障房了,那可恶的摇号和倒挂,都见鬼去吧!

第二个信号是,杭州前两天(7 月 30 日)出了第二批集中供地公告,有两个点比较特别。

一是现房销售。

2017 年的时候,杭州为了抑制土拍过热,也出了这么一招。单从现房销售这一点说,是具有重大意义的。

问题是,这个政策能维持多久,能不能推广到全城?

二是从竞自持变成无偿移交政策性租赁住房。

之前,房企地块竞价到达封顶后,开始竞自持。这些自持房源成了房企对外的出租房源。现在,杭州提出要把竞自持改成无偿移交政策性租赁住房,很可能是其发展保障性住房的重要一步。

这是近段时间杭州不痛不痒的调控政策。单看这两个调控,效果几乎为零。

第三个信号才是关键。

杭州身边精干的伙伴都已经被调控干趴下,秋风萧瑟,河水刺骨,决战可能马上打响。

三道红线、两道红线,拍地收入归税务部门征收、上调房贷利率、严查经营贷消费贷和首付来源,收紧人才购房政策 …… 这些都不是闹着玩的。最重要的是,高层正在一步步收回楼市控制权,之前变着花样放松调控的所谓 " 因城施策 ",很快要破产。

深圳,715 调控,再是一系列调控的继续,还有年初的二手房指导价大招,一剑封喉。

还有东莞、广州、上海、西安等城市,楼市都在降温。

目前,已经有深圳、宁波、成都、西安、绍兴和无锡 6 地发布了二手房指导价,等待着这个调控利器发挥巨大的作用。

放眼一看,无论是本次周期最先上涨的三个城市深圳、东莞和广州,还是连涨几年的西安,倒挂严重的上海、成都,购买力强劲的无锡和宁波,都彻底凉凉或者正在彻底凉凉的路上。

先是第一热深圳调控,东莞、上海、广州等地应声倒下。

现在深圳楼市凉凉,全国楼市的风向标就是杭州了。杭州调控下猛药,还在挣扎的合肥、武汉、南京等地,都要自觉缴械投降。

换句话说,想让合肥等地凉下来,就要先动杭州。

杭州要是仍然涨声一片,就有点负隅顽抗的味道了。

其实,杭州在楼市上吃过大亏的。

2010 年的时候,杭州新房价格一度超越北上广,排名全国第一,甚至比北京还要贵三千五一平。

可能杭州自诩为一线城市的勇气,就是在那时酝酿的。

整个浙江,也都陷入楼市狂热中:温州比深圳贵、宁波比广州贵、三线城市舟山比厦门贵、台州也比天津贵。

2010 年 7 月新房价格前 20 名城市 / 来源:腾讯财经

2009 年,杭州卖地收入全国第一,2010 年有所下降,但也在第五。

二手房成交量,2009 年杭州主城区就突破 5 万套。

凌晨排队抢新房这种事十年前也有,丝毫不亚于现在的疯狂。

2010 年,全国楼市开始升级调控。9 月,杭州也开始加码,限购限贷,加上加息,商品房成交量骤降。

加上 2011 年温州民间借贷危机爆发,之前来杭扫楼的温州炒房团也消失了。随之而来的,是降价抛盘潮。

新浪浙江的消息,2011 年,杭州主城区二手房成交量只有 1.2 万套左右,还不如 2009 年 1/4。

从 2010 年到 2015 年,杭州楼市陷入低迷的 5 年,住宅成交均价从最高点的近 2 万,跌到近 1 万。

图源:魔都财观

现在,杭州楼市维持着 2016 年以来的繁荣,抢房场景像极了 2010 年。

按照我们此前的推断,杭州楼市极有可能迎来拐点,调控收紧,成交量下跌,进入低迷期。

当然,这不是一两次调控就能解决的。目前隔靴挠痒的调控只是前奏,就像深圳一样,多次的低效调控后才有落户加社保各三年、二手房指导价这样的杀伤性武器。

目前,杭州仍然是一落户就可以买房,买房门槛不高。

其次,单单一个二手房指导价也还不够。

二手房指导价下来后,二手房成交量萎缩,几个月后业主预期下降,开始降价抛盘,进而新房二手房倒挂不明显。

当然,这要看二手房指导价的折扣力度,以及覆盖小区的比例。

但二手房指导价也拦不住有钱的浙江人。涌向省会买房是他们的信仰,即使等上三五年解套也愿意。

所以说,调控要出组合拳,限购、限售、限贷要全部用上。阻止外地投资客炒房,那就要像深圳一样,落户加社保各三年。

以前温州炒房团喜欢全款买楼,现在房价高,都玩不起全款了,只能用杠杆。所以抑制楼市过热,降杠杆相当关键。

当然,杭州也不要做端水大师了,现在风向不对。郊区的地少卖一点,主城区的地多腾出来一点。

而且我还听说,杭州主城区一些开发商,捂地不卖,人为造成主城区住房短缺。碰到检查了,把杂草除一除,几天之后杂草仍旧比人高。政府当然睁一只眼闭一只眼。

实际上,杭州早就规定,土地两年没开发就要收回。但我搜了搜新闻,回收土地寥寥。

一系列调控组合拳下来,杭州楼市必定转凉。保不住下一次调控,就是第一张多米诺骨牌。杭州楼市,将和其他城市一样,进入下行周期。

这个转折点在什么时候?我预测还要几个月。但如果杭州这次深刻领悟上面的意思,时间会提前。

在这个节骨眼上,新房还可以打新,但二手房就要观望了。起码要等到政策发威后的半年左右再伺机入手。

要注意,这并不意味着杭州楼市将死,而是我上面说的,进入一个新周期。

杭州仍然是二线城市里的佼佼者,有阿里,有数字经济,有中国最前沿的科技产业布局,未来的经济实力和人口导入都会相当可观。

杭州钱江新城

说不定几年之后,有个屁大的利好,杭州楼市又会再一次起飞。

所以,我现在最想做的事就是努力赚钱,等杭州房价回调的时候买一套。

◎本文作者 | 江文华

参考资料:

兽爷:最长的牛市

包邮区:杭州人民不关心楼市

大碗楼市:中国楼市,苦杭州久矣

魔都财观:我亲眼见证了杭州房价失去的五年!

横盘大势,房子再也不是你有钱就能买,时代的转身之下,请珍惜那些有价值,但现在还没有完全收紧限购的城市。

还有什么城市板块值得投资?

以上内容由"楼市黄大大"上传发布
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