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米宅 09-22

未来 5-10 年,不能产生租金的房子都不要碰!

1

去年,我一直在澳洲,有一天,国内的朋友电话我 40 多分钟,就问我一个问题:

" 我要买郑州北龙湖 XX 楼盘,单价 43000,你给我一个痛快话,未来能否涨到 6 万?需要几年?5 年够不够?"

这一句话里面,包含了太多信息,也蕴含了太多普通人的问题,但也特别值得来好好的说一下。

这个问题搞清楚了,很多人当前要不要买,如何买的疑虑就都解决了。

当时聊了 40 多分钟,我的核心观点是以下几点。

1、肯定不会跌。

2、肯定会涨。

3、涨多少不知道。

4、什么时候涨不知道。

5、涨不涨完全看政策,咱都管不了。

6、放开限购涨 20%。

7、限贷放开再涨 20%。

8、未来 5 年限购限贷全不放开完全有可能。

9、谁来给你说啥时间涨多少完全是扯蛋忽悠。

10、纯投资不要考虑这个总价 600 万以上的,去买总价 200 万左右的刚改盘。

11、自己住就买个舒服的,管它涨不涨,不跌就是了。

至此,这个问题的答案就完了,大家把以上的 11 点搞清楚,套用到大多数城市大多数楼盘都大差不差。

搞明白这 11 点,就可以看透未来 10 年的楼市了吗?大错特错。

还差的远。

2

什么是未来楼市的发展趋势?

大涨?

大跌?

不涨不跌?

小幅下跌?

小幅上涨?

买过房的想要大涨。

没买房的想要大跌。

政府想要什么?不涨不跌或小幅上涨。

所有的政策导向都是冲向这一个目的,我再次提醒,政府没有让房价暴涨的动力和意愿!

而所有目前的限购限售限贷限地价限房价都是指向这个目的!

大家一定想要说,限购限贷限价限售这样的非市场手段,怎么可能一直持续?我也认为不可能一直持续。

但是,但可是,可但是。

为了实现这个目的,政府手上其实有更好的牌,一直没有用,比限购科学太多。

是什么?

是税!用税收来替代限购限价。

从经济学上来说,政府手上最科学的两张牌是利率和税率。

最好的牌不是限购限价限贷限售。

为什么美国这么多钱,房价却便宜?

就是因为税,投资房产赚的多交的税多,大家自然就避开它。

1、每年交纳房产税 1-4%。

2、转售增值部分交纳 20-30%。

3、遗产赠与后代一样要交税。

但在中国,没有房产税,没有增值税(极少部分城市有),没有遗产税。

大家没有领教过,完全没有感觉。

但在未来,这才是真正的杀器。

房产税不必担心,不会是大杀器。

真正的杀器(1)是在你赚钱时才收的重税,就是转让资本利得税,也就是增值部分的 20% 这个税。

真正的杀器(2)是在你孩子继承时要交纳的重税,就是遗产税,收个总价的 20% 很正常吧,美国是 40%(本国人民有豁免额度)。

这两个,才是我们要重视的未来黑犀牛。

这两个税的目的是什么?

房价不让涨!但锁住交易也不让跌!让整个楼市更加欧美化!

它是一个重要市场,但有重税在这儿,赚不了什么钱,但也不肯定会赔钱。

和目前的欧美一个定位,一个结局。

3

如果,未来有这么一个黑犀牛存在,房价有可能不涨不跌或只是小幅上涨,我们该怎么办?

什么是我们抵御风险的法宝,什么是我们投资的护城河?

记住一条:现金流!现金流!现金流!

在房产投资领域,什么是你的现金流?

就是租金!就是租金!就是租金!

所以,我反复提醒过,现在购买房产,一定要注重现金流!一定要重视租金!

租金并不单单只是一年收个租金而已,更多的是,有出租才有人口,有人口才有交易,有交易才有流动,有流动才有套现。

米宅买房三可原则:可租可住可售。

可租最重要,没有可租,不可能有可住可售。

重视租金,不是说轻视涨幅,而是要强调,有租金保障的涨幅才更安全、更可期!

租都租不出去,卖给谁啊?杂居住啊?

年租金 / 总房价 = 租售比。

房子能不能买的主要衡量标题就是:这个数字够不够好。

为 0 的房子肯定就不要碰了。

比如武汉长江新城,郑州航空港区南港,重庆蔡家,北京固安,等等。

你要扣问内心,未来 5 年,我的房子能不能租出去?10 年呢?

如果你对 10 年租出去这事儿没有底气,你千万别碰这个房子。

此时,如果你又拿商铺、写字楼、公寓的现金流、租售比来和我杠。

我只好又拿出可租可居可售来给你杠回去。

没有租金的暴击,都是伪暴击!

是的,重复一下标题:

未来 5-10 年,不能产生租金的住宅都是垃圾!千万不要碰!

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