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抢房后又退房,这事能怪谁呢?

最近位于深圳龙华的金茂府项目遇到了不少麻烦,全体业主集体请愿退房。要知道,这些业主在一年多以前项目开售时可是拼死拼活抢着买到的,当时所有购房申请者必须验资 300 万才有资格参与抢房。

中国基金报对这件事的报道标题

2019 年底抢房时的盛况

先说说这个项目的基本情况。深圳龙华金茂府是金茂集团在深圳的高端楼盘,均价超过 10 万,户型面积在 155-240 平米,发售时最低一套的总价都在 1508 万。2019 年 11 月 20 日,金茂府以 10.3 万的均价刷新了龙华新房价格的记录,坐实了龙华第一豪宅的称号。从小区本身的品质来看,在龙华区也确实没有楼盘能出其右。

深圳龙华金茂府照片

值得一提的是,金茂府还是深圳现房销售试点项目,是全深圳首个现房销售的项目。在销售时,龙华金茂府的主体建筑就已经完工,对客户来说所见即所得,避免了很多期房带来的潜在问题,客户仅需等待约 1 年的精装时间即可入住,而现房销售也提高了开发商成本,成为该项目高单价的一个重要原因。

那么,这样一个高端的现房项目为什么引起了业主对不满呢?我找了很多相关信息,总结起来大概就是下面几点原因:

(1)学校爽约

在开发商在营销过程中,金茂府承诺学校将于 2021 年秋季开学,入伙即可入学,却在今年年初被告知不能在 2021 年初如期开学,是否能够保证 2022 年开学也无从得知,因此要求退房。

(2)变相收取茶水费

在金茂府销售过程中,除了官方备案价之外,金茂还安排其 100% 控股子公司(广州哈铂科技有限公司)额外地一次性收取了每位业主约 100~200 万元不等的所谓 " 品质提升费 " 才能购买金茂府。一年多过去,现在业主们感到这个收费不合理,因此要求退房。

(3)品质不及预期

在退房申请中,业主们表示他们遇到了漏水、漏烟、返臭,甲醛超标,设计缺陷,施工质量糟糕,维保进度缓慢等问题,因此要求退房。

对于这几点退房理由,我也有四点疑问,这里自问自答:

(1)附近学校的办学进度是其学区内某一个住宅小区的开发商可以控制的吗?

答:不是。

(2)当初的茶水费是开发商拿刀架在购房者脖子上逼他们交的吗?还是说业主们为了抢到房子而主动交上去的?

答:是主动交的。

(3)质量问题是否可以让开发商以其他形式解决?例如免费维修、赔偿等方式,退房真的是解决质量问题的唯一方法吗?

答:维修和赔偿可以解决质量问题。

(4)假设金茂府现在二手房单价从他们买入的 10 万涨到 15 万以上,这些业主们还会有这个退房请愿吗?

答:肯定不会退。

过了这几个问题后,我来说说这件事背后最大的原因吧。

很简单,那就是深圳房价没有像过去那样继续大涨了,而这个项目更是由于定价太高,业主没有吃到打新之前那种买到就赚到的预期结果,在财富效应消失的情况下开始不满、开始发现各种问题。

在龙华区,2015 年以来楼市的炒作之风非常强劲,2015 年初单价 2 万出头的小区,现在大都达到了七八万。也是因为过去这几年该区域房价涨幅太大,透支了未来潜力,而 1500 万 -2500 万一套的预算,在龙华区这样一个产业高度、就业密度、综合环境等各方面与关内仍有一定差距的地方短期内难有大的增长空间,对投资客来说,也很难遇到足够多愿意花更高价格接手的接盘侠。

今年 2 月以后,深圳上线了二手房指导价,这个指导价并没有强制买卖双方按照指导价交易,但却给了银行评估新的标准,例如一套之前市价 1000 万的房产,银行最多可以给首套首贷客户 7 成贷款,即买房者需要的首付是 300 万,而如果指导价给 700 万,银行就只能给 700 万的七成即 490 万贷款,如果业主还想卖 1000 万,那么买家的最低首付就需要 510 万。

因此,二手房指导价有效降低了二手房市场的杠杆,逐渐实现了房住不炒。深圳楼市对信贷的敏感度极高,在指导价落实之后,深圳楼市确实开始降温,二手房市场成交量不断下降。

对于金茂府的业主来说,现在要按照自己买入的价格卖出房子已经很难。虽然金茂府的二手指导价未出,但旁边同为高品质小区的鸿荣源尚峻的二手房指导价只有 7.14 万、和平里一二期分别为 6.8 万和 6.25 万,未来给金茂府制定的二手指导价,很可能也就是比这些周边小区高一点点的水平。因此,如果业主们成功退房,那么就相当于赚到了。

有时候,房价一涨很多问题都被掩盖了。因为只要房价涨,业主就不会在意其他的问题,但当房价不再像过去那样可以给业主带来财富效应后,购房者对房子本身就会更加挑剔,这将考验房地产项目的品质和房企的综合能力。对金茂集团来说,他们作为高端地产开发商,没有理由不把产品做到让每一个购房者满意。

而另一方面,深圳金茂府业主现在非常不满、要求退房,一条条理由列的是清清楚楚,又是品质不好、又是学区欺诈、又是销售套路 ... 他们说的其实都没错,但就是漏了一条最重要的原因没好意思说,那就是房价不涨了、自己买亏了。

总之,一个巴掌拍不响,在龙华金茂府的这件事当中,开发商和业主两方都有必要做一些自我反思:对开发商来说,保证产品与服务的质量是他们的义务,不应将楼市的供需紧张作为店大欺客的资本;而对于买房者来说,也不应将过去房价只涨不跌的惯性思维作为无理取闹的理由。

以上内容由"房东经济说"上传发布
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