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红星新闻 09-20

中泰设计:收不到设计费,抵了一堆房子怎么办?

中泰设计闯关 IPO 之路并非一帆风顺,其被深交所询问后,于 9 月 17 日作出了回复,但仍有部分疑问待解。

在房地产 " 三道红线 " 压力之下,不少房企资金链高度紧张,甚至出现了暴雷,这其中不乏中泰设计的重要客户。红星资本局发现,近年来公司应收账款节节走高,因为收不到部分房企的设计费,不得不 " 以房抵债 ",拿了一堆房子在手中。但楼市调控压力之下,部分偏远地区的房产如何处置变现恐将是个大麻烦。

图片来源:中泰设计官网

收不到设计费,只好 " 以房抵债 "

深交所指出,中泰设计 2018 年至 2020 年前五大客户占比分别为 34.09%、38.01% 和 31.27%,前五大客户均为房地产开发企业。要求公司结合主要客户 " 三道红线 " 等,进一步说明主要客户是否存在流动性紧张、偿债能力大幅度降低、失信被执行的情况。

报告期内中泰设计的主要客户包括:融创、优筑置信、首创、金隅集团(601992.SH)、恒大、北大资源(00618.HK)、德商集团、鑫苑、领地控股(06999.HK)等,均为知名房企。其中部分房企已经暴雷或陷入流动性危机,并出现将设计公司 " 拖下水 " 的情况。

近日,一份广州市白云建筑设计院的降薪通知广泛流传:因主要客户恒大集团以商票形式支付设计费,从 2021 年 2 月至今大面积逾期,导致公司流动现金储备短缺,决定从 10 月开始调整全体员工的预发,降幅区间在 20%-40%,并希望员工理解支持,共克时艰。

房企暴雷殃及设计院

同为建筑设计公司,中泰设计的回款情况也出现了问题。截至 2021 年 6 月 30 日,中泰设计两年以上应收账款余额为 4535.16 万元。其中,对涉及置信、巴中置信、银川置信等及其项目公司的应收账款,合计 18 个项目合同,两年以上应收账款余额合计为 2348.22 万元,已计提坏账 2252.06 万元。

为确保应收账款的可收回性,中泰设计与置信签署了 " 以房抵债 " 协议,协议覆盖应收账款金额合计为 1694.6 万元;同时基于谨慎性原则,对置信、银川置信下的项目公司,根据诉讼判决情况,全额计提了坏账准备。

红星资本局梳理发现,银川的一个置信房地产项目,用 12 套房产抵债 489.73 万元,意味着每套均价仅 40 万元出头;四川巴中的一个置信项目,用 11 套房产抵债 585.14 万元,每套价格约 53 万元。这些 " 以房抵债 " 的房产虽然便宜,但部分地处偏远地区,在楼市调控压力之下,这些房产如何处置变现,恐怕也是个大麻烦。

中泰设计另一大客户恒大集团同样存在票据逾期,报告期内逾期票据金额为 459.85 万元。公司也通过采取 " 以房抵债 " 的方式,保障公司对恒大应收设计服务费的可收回性。红星资本局查询发现,恒大主要用在贵阳开发的房地产项目抵债,涉及贵阳市花溪区恒大溪上桃源住宅、贵阳市观山湖区恒大金阳新世界商铺、贵阳市花溪区恒大翡翠华庭商铺等。

设计费难收,于是 " 以房抵债 "

此外," 以房抵债 " 还涉及了领地、蓝润等房企,公司客户蓝光发展(600466.SH)、鑫苑存在票据逾期的情形,但应收票据金额较小。中泰设计表示,截至本回复出具日,公司其他主要客户对公司的回款情况较为良好," 三道红线 " 政策对主要客户的影响未对公司的经营构成重大不利影响。

业务高度集中西南,公司称合理

深交所要求中泰设计补充说明,报告期内西南地区实现的主营业务收入及占比;地域集中度高的原因及合理性;发行人是否具备拓展全国业务的能力等。

中泰设计回复称,由于服务的地域属性及成本等原因,建筑设计企业普遍存在一定地域性。公司重点业务区域为西南地区,报告期内(2018 年至 2021 年上半年)主营业务收入中,西南区域实现的收入分别为 2.64 亿元、3.19 亿元、3.42 亿元和 1.69 亿元,占同期主营业务收入的比例分别为 91.63%、91.06%、87.21% 和 85.81%。总体处于较高水平且持续增长,成为公司业务收入的主要区域。

报告期各期末中泰设计在手订单中,来自于西南地区的订单金额分别为 4.05 亿元、4.51 亿元、5.89 亿元和 6.50 亿元,占各期末在手订单金额的比例分别为 89.47%、82.71%、78.08% 和 81.17%,仍处于较高水平。公司表示,基于业务发展战略和发展规划,在业务快速发展期间,地域集中度较高存在合理性,与同行业公司华阳国际(002949.SZ)类似,不存在重大差异。

公司表示,随着西南区域外市场收入规模和在手订单数量的增多,公司业已形成以西南为中心,布局全国的市场格局。2018 年至 2020 年公司在西南区域外分别实现收入 2413 万元、3133 万元和 5017 万元,各期末在西南区域外的在手订单金额分别为 4766 万元、9437 万元和 1.65 亿元,复合增长率 86.29%。今年上半年,公司在西南区域外实现收入 2797 万元,在西南区域外的在手订单 1.51 亿元。总体看来,西南区域外的营业收入占比、在手订单金额占比均呈明显上升趋势。

深交所还要求公司披露,报告期内的亏损合同及针对亏损合同计提相应的预计负债。

部分设计项目出现亏损

中泰设计披露,报告期内公司存在部分亏损项目,共计 24 个。产生亏损项目的主要原因包括:一是客户未能如期取得土地、变更开发计划或自身资金等原因导致项目终止,进而形成已结算项目收入无法弥补已产生的营业成本情形。

二是部分零星项目,因项目合同金额较小,导致项目收入无法覆盖项目已发生的成本。红星资本局注意到,部分前期概念方案设计项目合同仅有区区几万元,这种很容易导致亏损。不过也有部分较大合同产生了亏损,如圆中嘉华彭山长寿湖设计项目,合同金额 589.33 万元;中鼎中央城 · 玉林院子设计项目,合同金额 243.86 万元,这些项目合同目前均已终止。

红星新闻记者 李伟铭

编辑 余冬梅

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