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乐居财经 09-18

随机搅局者

乐居财经 鲁钧杰发自上海 上海第二批集中供地姗姗来迟,相较于 27 幅宅地推出,竞价规则的调整更吸引眼球,一个名叫 " 随机值 " 的新事物闯入,将搅动 10 月即将到来的集中土拍,在第一批中达成的出价共识也就此打破。

" 随机值 "

9 月 13 日晚间,上海土地市场连发数则公告,年内第二批集中供地就此展开。其中《关于住宅用地集中出让相关提问的解答和提示》很不起眼,公告内罗列出 34 个问题答疑,第 25 条却是整个公告中最重磅一条。

这条答疑的全文是这样的:竞价进入一次书面报价阶段,一旦有竞买人报价相同(无论该报价最终是否有效),将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数 " 随机值 "。书面报价环节仅新增一个随机值,随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值(有三个及以上有效报价的," 随机值 " 纳入平均价计算),未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。

内容略显绕人,甚至很多业内专家都通读 3 遍以上方才理解。简而言之,在进入一次性报价阶段,一旦出现两家报价相同,会有一个叫做 " 随机值 " 的新事物出现,计入整体均价计算队列中,它将是中止价和最高价之间的任意数字,无法预测。

也就是说,在一群人脑出价博弈中,会闯入一个没有感情、难以捉摸的电脑,打破人脑们的一切预案。

那么,它为什么会出现?这一切还得从第一批土拍说起。

来龙去脉

时间调回到今年 6 月,上海迎来第一批集中土拍,规则即是如今已经为人所知的 " 距离均价最近者胜出 "。在经过前 2 天的试探性报价后,房企出价开始趋同,经常能看到进入一次性报价的房企出价以 10 万的差距紧紧排列(报价最小单位是十万位整数),最终胜出的房企出价绝大多数在中止价与最高价的 47.5% 分位附近。

一次也许只是偶然,但多次出现上述情况,就无法用巧合来解释。在土拍结束后,乐居财经采访了一位参与本轮土拍并成功拿地的房企负责人,他表示," 在土拍前我们会进行模拟操练,提前指定出价方案,然后在进入一次性报价阶段后拼手速。"

具体如何进行价格测算他并未透露,但从最终出价记录可以看出,房企们测算出的价格相当接近,以至于需要通过拼手速来完成。按照此前的规则,如果两家出价相同,出价先者胜出。而在实际操作中,如果出价相同,会提醒出价慢者更改报价。

在土拍结束后,当业内对第一批集中土拍进行复盘时,拼手速成为一个高频词汇。

共识打破

第一批土拍中为何会出现上述情况,实则是一个心理现象所致。

当经过实践证明,多数房企认为某一个测算公式能够提高其拿地概率时,他们都会去按照这个规则去执行,也就达成一种出价默契。

" 在当初的规则下,要打破这一共识很难,最实际的问题是你需要牺牲自己,出一个低价或高价来大幅影响均价,这样做你必然无法拿地,最后结果是成就别人。" 一位业内人士如此认为。

他接着分析," 这一情况出现一次两次还无法奏效,除非连续出现,其他房企才会重新进行测算公式调整,那么有多少房企愿意如此搅局呢?"

其实,第一批土拍中出现过一次,但也仅仅一次。

如今,这个搅局者出现了,它叫 " 随机值 "。它的出现将会彻底打破第一批土拍中建立的出价共识。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,根据过去规则,各竞买人通过书面报价,最接近平均值的获得土地。但类似政策有瑕疵,部分房企揣摩这个平均值的大小,使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。而现在增加了随机值,类似 " 揣摩 " 的做法就没意义,拿地有一定随机性,增加了书面报价过程中拿地的公平性。

重新博弈

道理虽然如此,但实际情况也许会不太一样。

在第一批土拍之前,很多人认为拿地偶然性将会大大增加,但仅仅经过 2 天的试探,出价共识既已达成。如今在加入 " 随机值 " 后,需要经过实战来证明能起到多大作用。

有跟踪上海土拍十余年的媒体人士预测,在第二批集中土拍的前 1-2 天,房企出价仍然会延续第一批模式来进行试探,如果验证仍然有效将会继续,无效则随机而变,房企们将重新进行博弈。

" 出自己的价,把命运交给电脑吧 ",有人发出如此感叹。

文章来源 : 乐居财经

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