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液态青年 09-17

年轻人“逃离”后,上百万“鬼屋”遗落日本乡村

作者|蕴酱子

在以摩天大楼和小型公寓为特征的人口稠密的城市之外,还存在着一个乡村日本。这里人口急剧下降,留下的是荒废的房屋(空屋)。

住在日本东京郊区东村山市的川岛昭二已经为旧房子困扰许久了。

2014 年,川岛的双亲离世,留下了一栋住了 60 多年的日式独立住宅。这里位于东村山市主干道,离东村山车站仅有 10 分钟的步行路程,却成了川岛的心病:由于自己在市区有住房,他对于如何处理这套 " 危房 " 毫无头绪。

" 我仍然住在父母家附近,每个月去几次,给花园除草。但我真不确定该如何处理它,我在这所房子里出生、长大,隔壁是天王森不动尊(当地有名的佛教寺庙)。这里的建筑和风景都有我许多记忆,如果毁掉就太悲哀了。"

但这栋建筑已经相当老旧,外墙砖已脱落了大半,房子也随时可能在地震中坍塌。

川岛的困扰,是令日本政府头疼近 20 年的 " 空房间 " 问题——在以摩天大楼和小型公寓为特征的人口稠密的城市之外,还存在着一个乡村日本。这里人口急剧下降,荒废的房屋(空屋)构成了日常风景。

日本乡村一处废弃的房屋 图片:CFP

日本总务省统计局 2018 年的住房和土地调查显示,1973 年,日本所有县的房屋总数超过了家庭总数,空屋率为 5.5%,而到了 2018 年,这一数据上升到了 13.6%(总户数 5400 万户,房产数为 6241 万)。

而根据野村研究所预测,如果这种趋势持续下去,到 2038 年,日本 30% 以上的住房(2200 万套)将被遗弃,到 2040 年,空房面积将相当于一个北海道。

01

从房地产泡沫到堆积如山的空房间

二战结束以来,日本的房产热度和经济一直保持着统一节奏。

战后的前四十年,日本经济蓬勃发展,房地产被视为稳健投资,政府也出台了大量针对住宅土地的减税激励政策。那时候的年轻人,在经济快速增长时期度过了他们的青春,在找到工作后更是像战士一般工作,随着工资的稳步上升,不少人都去郊外购买了额外的房产留给孩子,因为据说 " 土地总是要涨价的 "。

可到了上世纪 90 年代,繁荣的房地产价格随着泡沫经济的崩溃而进入停滞。

上一代人的郊区房产变得老朽,孩子们则搬到了市区,接受高等教育并留在大城市工作。据美国《大西洋月刊》报道,几十年来,日本人一直在 " 逃离 " 农村和城镇,奔向城市。小城镇正处于 " 崩溃的边缘 ":1950 年,日本只有 53% 的人口生活在城市地区。到了 2014 年,这一数据变为 93%。

日本东京 图片:CFP

于是,乡镇的房产持续贬值,无人问津。

2009 年,日本人口达到了 1.285 亿人的峰值,随后以每年 20 万人的速度下降,当年的买房一代年纪渐长,或去世或住进养老院,他们三四十岁的子女则继承了他们持续贬值的乡村房产,却不愿意花大价钱来维护,无人居住的空房屋越来越多。

大阪经济法科大学教授米山秀隆的研究指出,截至 2018 年,日本的空屋数量相比前 20 年翻了一倍,空屋率为 13%,远高于其他国家——法国为 8.3%,英国为 2.5%,韩国在 2016 年为 6.7%。

这些无人管理的空房间,逐渐成为了当地社区的一大隐患。

肆意生产的杂草和植被是害虫的乐土,散落在道上的树叶会对邻居造成困扰;破旧的建筑更是白蚁的栖息地,会间接导致建筑材料的脱落与坍塌;空房间还有酝发犯罪的风险,如非法入侵、非法倾倒垃圾以及纵火等。

此外,人口减少更是降低了社区活力,道路维护、水电等基础设施将变得更加困难,这些地区的超市、银行、医院和其他日常生活所需设施的数量也在减少。但人们似乎对此无动于衷。

日本乡村的房屋通常为独栋(一户建) 图片:CFP

02

不修也不拆:被废弃的空房屋

" 纵容 " 人们抛弃空屋的,是日本现行的不动产登记制度与房产税制度。

东京政策研究基金会研究员吉原祥子曾指出,日本的《不动产登记法》以法国为蓝本,却没有像法国一样的严格继承程序。因此,许多土地的登记长期都停留在死者名下。这导致如果地方政府想拆除一栋私人建筑,就必须要联系到该房子在世的继承人,这一步极其耗费时间,因为该继承人很可能生活在其他地区,甚至国外。

同时,过于复杂的继承登记程序非常耗费精力:继承者必须提供前主人从出生到死亡的所有家庭登记记录,且每个符合条件的继承人都需要提交同意产权变更表格,还需缴纳土地的税费。

然而,即使完成了房产继承登记,麻烦依旧没有结束。对于房主而言,这些空房通常充斥着大量废弃家具且严重老化,人们往往不愿花时间和精力去收拾,更不愿花钱翻新一栋根本无法出租或出售的房子。

同时,直接拆除的方案也并不可行,根据日本税收制度,有建筑物的 " 住宅用地 " 享有房产税与城市规划税减免,其地税仅有空地的六分之一。因此,几乎没有人愿意花上 100 万日元的拆除费,并承担 6 倍的税金。于是,越来越多房屋被人们抛弃了。

日本福岛,一处房屋被废弃多年 图片:CFP

为了阻止空房屋继续增加,日本政府开始了制度改革。

2014 年 11 月,《关于促进处理空房屋措施的特别措施法》颁布,根据这一制度,那些管理不善、有倒塌危险或造成卫生问题的空房屋被定为 " 特定空房屋 ",不再享有住宅用地的税金减免。同时,法律允许地方政府对空房屋进行调查,为业主提供指导,并对房屋进行灵活改造、使用。

今年 4 月,政府在法律修订案里进一步强化了继承权登记,获得不动产的继承人有义务在三年内进行登记。无正当理由不执行的,将被处以最高 10 万日元的罚款。同时,登记过程中的时间和费用也将进一步简化,还增添了放弃土地的便捷机制。

在吉原祥子看来,这些改革具有重大意义:" 过去的 20 年里,日本的许多小型农村已经消失了,随着人口的减少,村庄与附近的大城镇合并,国家必须迅速让人们了解新制度。"

然而,这项政策并没有引起人们的注意。根据房产中介 Kachitasu(カチタス)今年八月进行的 " 第一次全国空房间业主调查 ",有 76.8% 的业主表示不清楚继承登记的强制性,另有 66.7% 的人表示从未和家人讨论过该问题。

日本乡村 图片:CFP

03

敞开家门,让 " 鬼屋 " 起死回生

法律的变动并未收到成效,新冠的流行反正开始让一些 " 鬼屋 " 起死回生。

据《东洋经济》报道,自去年春天新冠爆发,在家工作的人数迅速增加,家庭空间被大幅度压缩,小孩一直待在家里还会引发邻里之间的 " 噪音问题 "。新冠带来的经济能力下降,加大了家庭在城市买房的贷款负担。因此,人们开始考虑搬回郊区和农村,去住父母留下的空房间。

面对不断增加的房产咨询,位于日本东部三重县的房地产公司 On-Co 决定单独开设一家分公司 "Sakasama 不动产 ",帮助有需求的人们寻找、改造空房间。

该公司的总裁水谷岳史表示,虽然政府也有一些有关空房间的门户网站,但它们一般只是列出房屋的年龄、布局和大小的信息,不容易引起年轻人的共鸣,另外空房间的房东大多是老人,使用互联网就是一大障碍。

为此,Sakasama 不动产决定为房东与租户搭建桥梁:员工会主动找寻那些愿意租聘空房屋的客户,将他们的想法与方案写成文章,发布到公司官网和社交媒体上,鼓励看到文章的业主与他们直接联系。

" 我们所做的第一件事是了解客户想要做什么,然后公开他们信息,并匹配房东。" 水谷说。

该项目从去年 6 月正式启动,截止到今年 6 月,66 个注册租户中的 6 个已成功配对,其中,还诞生了爱知县名古屋的新书店 "Touten Bookstore"。

经 Sakasama 不动产改造后的一家饮食店 图片:Sakasama 不动产

为了不让充满了回忆的房屋彻底废弃,川岛昭二也找到了当地的一家建筑中介公司大黑屋。他和大黑屋签订了租赁合同,将房屋租给中介,大黑屋则负责翻新,并帮忙找寻本地愿意租用该建筑的租客。

大黑屋很快联系到了当地的和纸艺术家、设计公司 Hachikoku 社," 百才 " 综合性建筑翻新项目正式启动:主体用作 "off/do 图书休息室 " 和 " 工作室画廊 ",Hachikoku 社还拥有一间独立办公室,同时配备了共享厨房和花园。

2019 年 5 月," 百才 " 向整个社区开放,这个开放的综合性建筑,很快吸引了不少当地人前来。为此,大黑屋还特地举办了揭幕仪式。

看着孩子们在花园里散步、玩耍,川岛仿佛看到了自己家庭的过往:" 通过保护建筑来保留我们的记忆和对家乡的热爱,是一件多么幸福的事情。"

改造后的 " 百岁 " 图片:Sumoo

同样敞开家门的,还有在镰仓拥有空房屋的伊藤健一。

今年 3 月,伊藤从公司退休,新冠疫情让他坚定了为自己家乡社区建立联系的想法。很快,他将自己的空房屋改成了共享办公室,方便人们在保持社交距离的情况下继续工作,并定期举行各种轻松的研讨会,如 " 用樱桃壳制作手机壳 "、" 聊聊草莓的聚会 " 等。

在伊藤看来,这里一个既能工作也能聊天的地方:" 正因为新冠疫情,我们才重新思考起和他人交流的价值。于是,我开放了自己的房屋,人们聚集在这里聊天,每天都有很多新发现。曾经,这里是一个家,现在,这是一个邀请人们、创造联系与活跃气氛的新地方。"

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如果你有一栋乡村的空房,你会怎么做?

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