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钛媒体 09-17

大规模土地流拍,“房价永远涨”的信仰终于被击碎?

图片来源 @视觉中国

文 | 金角财经,作者 | 胡野原

土地市场出现了从未见过的景象。

9 月 15 日,杭州第二批集中供地,一共拿出了 10 宗地块,最后有 9 宗因为报名房企的数量没有达到规定的 3 家以上,无法进入正式竞价环节。

相当于实质性流拍。最后,10 块地里面只有一宗地顺利卖掉。

在土地市场上,这可以说是前所未见。这样的大流拍景象,在合肥、成都、沈阳等地,都相继出现。与此同时,最新的 70 城房价数据显示,8 月份各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或继续下降。

房价下降的通道,全面开启了

不管如何,那场人们梦谈里的变局,真的席卷而来了。

01 土地大流拍

杭州应该也没有想到过自己的土地市场会瞬间入了冬。

时间往前再倒几年,杭州在全国的房地产市场里,已经建立起了 " 卖地 " 大户的人设。

2016 年 5 月 27 日下午,当时全国土地市场成交总价最高的地块诞生在杭州。

杭州滨江奥体站上盖地块,被信达以 123.18 亿元总价收入囊中,并且稳定当时的杭州总价地王。

这也是杭州历史上首宗总价突破百亿的地块。

那几年,杭州靠着卖地实现了收入的大跳跃:

2018 年,杭州卖地揽金 2440 亿元,超过北上广深;

2019 年全年卖地 2840 亿元,再居全国首位;

2020 全年卖地收入 2500 亿,仅此于上海,是深圳 5 倍;

直至今年上半年,其卖地收入仍超过 2000 亿,又回到了全国第一。

房企也曾经扎堆重仓杭州。2018 年,滨江集团就在杭州耗资约 182.5 亿元买地,事实上,包括融创、保利等一众大型房企都对杭州青睐有加。

这样的杭州,在 2021 年 9 月迎头撞上了土地市场的大规模流拍,。

有观点认为,这是因为流拍的这几幅竞品质地块,被杭州当地要求进行现房销售。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,杭州当地的包括现房销售等政策,会使得部分房企进行回避。

根据此次土拍的参拍细则,的确要求房企先提供建设方案,方案通过后才能进入竞价环节,竞得后楼盘需要通过验收,然后现房销售。因此,在参拍资质上对房企的要求就不低,并且还要求必须有 3 家以上的房企参与竞拍,否则便无法进入竞价环节。

而现房销售对于房企的现行开发模式而言,是一个巨大的转变。

在预售制下,房子刚盖了几层就可以往外卖了,这种模式下,房企的房子往往还没建成的时候就已经卖得差不多了,成本盈利都已经收回来了,资金能快速周转。

但现房销售要求房企先从自己腰包里掏出真金白银来建房子,通过验收之后才能往外卖。

如此一来,房地产再也不是过去的金融杠杆驱动了,而是变成了实实在在地制造业。如果说还有什么依仗,那大概就只能寄希望于建设方先垫付了。但最后,房企的资金链仍然是被拉紧了。

这导致的一个结果,就是房企的亏损风险变高了。

浙报传媒地产研究院称,经过对杭州这 10 宗竞品质地块初步测算,房企即便以底价拿地,仍有 5 宗地块有亏损风险,其余地块利润最高不超过 4%。

看起来,房企似乎是因为这几块地的亏损风险才不愿入场。

但事情,并没这么简单。

02 恒大卷起风暴,狼真的来了

2016 年,信达花费 123 亿拿下杭州首宗百亿地块后,继续在全国制造地王。

在 2015 年 6 月 -2016 年 6 月这一年间高调拿地,豪掷 350 亿元,连夺 7 个 " 地王 "。

与之相似的房企并不少,甚至可以说,当时绝大部分房企都在疯狂拿地,并且似乎对于成本不甚在意。这一时期房企,意气风发,市场火热,价格上涨永不停息。

有数据表明,从 2015 年到 2019 年,一线城市房价涨幅领衔,高达 94.34%,二线城市累计涨幅为 79.16%。

还有数据显示,2015 年 1 月至 2019 年,全国二手房房价累计上涨 79.76%,年均涨幅高达 16%。

同样的,最近几年房企圈子里最火的话题之一,就是千亿规模。

2017 年,恒大以 3810 亿元销售金额超越万科,成为全国房企新霸主。万科以 3620 亿元排名第二,碧桂园则以 3090 亿元跻身第三名。而恒大、万科、碧桂园 3 家房企市场份额已近 10%。也是在这一年,中国的千亿房企达到 12 家。

到了 2020 年,千亿房企数量已经达到 43 家。

市场规模以及企业业绩的高速发展,给人一种感觉:一地产行业不差钱,二是房价永远都在上涨。

但短短三个月时间,房企的这两个信仰被击得粉碎。

2021 年 5 月 8 日,经历了 48 小时的激烈竞拍。

杭州 2021 年第一轮集中土地拍卖宣告结束,这轮拍卖一共 57 宗地块,总吸金 1178 亿,溢价封顶占比 72%。此次土地竞拍,融信、融创、华润、滨江、中骏五家房企垄断了近 50% 的拿地总金额。细心者不难发现,虽然杭州这轮土拍堪称疯狂,但传统龙头企业身影已经鲜见,抢在前头的,不少是央企和国企。

这样的变化,更明显地体现在第一轮集中土拍的广州。

作为首个进行集中供地拍地的一线城市,广州两日便卖出了将近去年一半的地。

4 月 26 日、27 日,广州集中出让 48 宗地块,引得上百家房企竞拍。最终结果显示,42 宗土地共入账 906.02 亿元。

资金雄厚的央企和国企成了本次土拍拿地的主角,其中越秀地产成为本次土拍的最大赢家,包括与中铁建等组成的联合体在内,合计拿下 6 宗地块,耗资约 107.76 亿元。27 家拿地里,14 家为国企、央企。尤其是 26 日,国企、央企和大型房企占据主场。除正荣、美的置业和珠江投资斩获 5 宗地块外,其余 17 宗均被越秀、华润等国企、央企或大型房企拿下。

作为强烈对比的是,仍然有 6 幅地流拍了。

为什么?因为此轮土拍,更有以做生意角度去衡量房地产开发的味道,将房地产当做金融工具的属性已经明显削弱。最直接的体现是,拍地结果呈现出来的是,区域、价格出现了明显的分化。中心区域或者优质热门地段板块,由资金实力雄厚的央企国企拍得,冷门偏僻板块,干脆就直接流拍了。

这时候,没有房企再去相信以往的造城式开发,甚至认为那种操作已经是大跃进式的行为。至于热门板块里的非国有龙头企业,鲜有出来拿地的,为什么?因为债务的危机正在逐步逼近。

7 月 19 日下午,一则人民法院的裁定书广为流传,裁定书显示,广发银行宜兴支行近日请求冻结被申请人宜兴市恒誉置业有限公司(简称 " 恒誉置业 ")、恒大地产的银行存款 1.32 亿元人民币,或查封、扣押其他等值财产。

简单来说,就是离合约到期还有 8 个月,广发银行就要抽恒大的贷。

随后,恒大及广发银行宜兴支行间一场围绕着是否 " 滥用诉讼前保全 ",开始了一场纷争。

与此同时,房企商票逾期的事件愈演愈烈,在多家房企身上爆发了被欠款供应商拉横幅维权等行为:

7 月开始,房企面临前所未有的压力——去化压力、销售回款压力,资金压力,利润压力,还有降负债压力。

尤其 7 月下旬以来,调控更是前所未有地、全方位地加码升级。不管是政策面、资金面,还是土地面、销售面、房企都经受前所未有的压力。

7 月 23 日,住建部等 8 部委联合发文表示要持续整治规范房地产市场秩序,用 3 年时间整顿好房地产市场。

7 月 26 日,财联社报道,被纳入 " 三道红线 " 监管的重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超过年销售金额的 40%;

7 月 27 日,银保监会官网集中晒出上海银保监局开出的 17 张罚单,张张指向银行违规为房地产企业和个人买房输血,共计罚款金额约 910 万。

7 月 28 日,武汉市住房保障房管局官网上线了一个文件,内容是:以后在武汉限购区买房,要凭房票买了,而且房票限期只有 60 天。

7 月 29 日,银川、徐州、金华、泉州、惠州 5 个城市因为新房价格和宅地价格增长过快,市场预期不稳被住建部约谈。

7 月 30 日,中央政治局会议重申房住不炒,给下半年房地产市场定调,同时还首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。

8 月 2 日,东莞楼市最严调控新政横空出世,从土拍规则,到新房限购,到二手房增值税,到指导价制度,再到严查资金来源等,都有调控新规。

8 月 31 日晚间,广州市相关部门发布了《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,其中强调将对要对热点区域住宅小区参考过去一年二手住房网签成交价格、评估价格等因素,形成二手房指导价。大量二手楼盘评估价格出现腰斩。

与此同时,7 月出现的贷款限制,给市场带来了明确的调降信号。房地产调控不但没有放松,反而越来越紧,如今已涉及金融监管、土地、市场秩序监管等领域。

经历过这个黑色七月以后,高房价似乎到了幻灭和崩塌边缘。9 月初恒大等大型房企危机,更让整个房地产市场彻底地冷静下来,更多的房企也被卷入这轮风暴之中。土地拍卖,从首次集中拍卖的冷静,到了当下的凋零。

杭州的这次土拍暴露出一个问题:央企、国企也没拿到地。

而西南边的成都二次集中供地中,却吸引了 30 家央企、国企的房地产企业,如果他们组团都去了杭州,很难想象会有报名人数都不够这样的事情发生。

这表明,即便是手里有钱,负债率也低的央企、国企们,在现在的市场环境下,都不敢在土地市场上贸然下手,而是开始精挑细选。

事实上,政策的合围,短时间内,让房企们从小心翼翼地试探,到实在不敢再拿地,市场加快了入冬的步伐。

03 市场会恶化到什么地步?

杭州并不是唯一一个出现流拍的城市。

放眼全国来看,9 月 14 日结束第二批集中供地土拍报名的合肥、成都,均出现不同程度的流拍:合肥第二次集中供地 17 幅地块中有 5 幅因故终止;成都第二批集中供地 75 幅地块有 17 幅因故终止。

此外,截至 9 月 15 日,沈阳第二批集中供地的 46 幅土地中,只有 10 幅土地有房企报名。报名的比例只有 21%。

简单来说,接近 8 成的土地,达不到开启竞价的条件。

从时间上来看,这样的情况持续了一段时间。

从 6 月开始,全国涉几住宅用地的流拍地块有 643 幅,其中一二线城市流拍 125 幅,三四线城市流拍 518 幅。

这是一场全国性的土地市场寒冬。

但这对房企来说,还不算最坏的事情。在没钱的日子里,勒紧裤腰带少买地,只是让房企损失一些规模增长的速度,甚至还能因此获得趟过寒冬的机会。

比土地市场寒冬更严重的,是房企、炒房者、部分地方政府曾经赖以生存的房价信仰,在现实面前被击碎了。

9 月 15 日,国家统计局刚刚发布了 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示。

如果用一句话总结这份数据,那就是:房价真的降了。

数据显示,在刚过去的 8 月份,全国 70 个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为 0.0%。

这意味着房价结束了连续 16 个月上涨。

此外,全国 70 座大中城市中,共有 46 座城市新建商品住宅售价指数环比上涨,比 7 月减少了 5 座,20 座城市环比下降。

房价的下降似乎不再只是某地的特例,而成为事实。

与此同理,杭州的这一轮土地市场大规模流拍,或许还只是开始,下来可以看到在更多城市,同样前所未见的大规模流拍会一次接一次的出现。

而此时,最为忧心的人,会是谁呢?

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