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溢价率跳水、流拍率上升 多城第二批集中供地“凉凉”

财联社(北京,记者 李洁)讯,受规则调整及市场趋冷等因素影响,第二批集中供地热度明显下降。

9 月 16 日,苏州开启第二批集中供地,首日共成交 6 宗地块,其中 5 宗以底价成交,另一宗溢价率仅为 1.01%;9 月 15 日,成都第二批集中供地首日揽金 208 亿元,共成交 19 宗地块,其中 15 宗以底价成交,1 宗流拍,平均溢价率仅为 2.1%。

" 溢价率下降的主要原因是,土拍规则在竞拍准入要求、土地溢价率上限、购地资金审查等方面进行了调整。" 西南证券分析师沈猛指出。

据记者了解,自然资源部 8 月曾召开闭门会议,明确核心城市二批次集中土地出让政策应进行调整,要求住宅单宗用地溢价率不得超过 15%,不得通过提高起拍价方式调整溢价率;在地价或溢价率达到上限时,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人。

集中供地出让规则 " 大修 " 后,不只是苏州、成都,近期进行第二批集中供地的长春、青岛、济南、天津等城市,大部分地块均以底价成交,流拍率也呈上升态势。

9 月 11 日,天津第二批集中供地正式落幕,此次天津共挂牌 61 宗地块,但只成交了 40 宗地块,其中有 31 宗是以底价成交,平均溢价率仅为 0.6%,较首批集中供地成交地块的平均溢价率大幅下降十个百分点。而此次出让临时停牌的地块多达 19 宗,另有武清区 2 宗宅地流拍,撤牌与流拍共有 21 宗地块,流拍率高达 34%。

济南近期举行的第二轮集中供地共揽金 151.88 亿元,76 宗地块全部以底价成交,零溢价为 0,而其首批集中供地成交地块的平均溢价率为 12%。与天津类似的是,济南本次出让有多达 17 宗地块因无人报名竞买而临时撤牌,导致流拍率升至 35%,较首次集中供地流拍率大幅上升约 30 个百分点。

此外,在青岛第二轮集中供地活动中,高新区的 8 宗地块全部终止出让,这使得本次流拍率,较首批集中供地上涨了 8 个百分点至 10%。

对于第二批集中供地热度骤降的原因,克而瑞研究中心一位分析师表示,这一方面与房地产行业资金面趋紧、房企拿地明显谨慎的大环境有关;另一方面,部分城市提高了地块出让门槛,也是地块流拍高发的原因之一。

" 结合各地土地出让条件来看,多个城市在出让地块时有多重附加条件,以发展当地产业或基建。虽然这些城市取消了竞配建,但这并不意味着房企便能因此大幅降低拿地成本,尤其是综合拿地成本较高的地块,在行业资金紧缺的背景下更易遭遇流拍。" 上述分析师指出。

在热点城市杭州,截至 9 月 15 日,第二批集中供地中的十宗 " 竞品质 " 地块报名正式结束,但有九宗地块由于报名单位不够三家的最低门槛,因而无法进入后续正式竞价环节,面临流拍的局面。

" 流拍的直接原因和竞品质的约束有关。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,竞品质涉及的工作量更大,房企需要在品质方面不断优化方案,这加大了房企拿地和开发的成本。

据克而瑞统计,在近期举办 2021 中期业绩会的 40 余家房企中,有七成房企表态,下半年将保持谨慎的投资态度,投资策略主要围绕 " 以销定投 "、" 多渠道拿地 " 和 " 严控利润率 "。

截至目前,在 22 个集中供地城市中,已有厦门、长春、无锡、福州、济南、天津等多个城市完成土地出让。未来还将有合肥、上海、北京、重庆、沈阳等城市,进行第二轮集中供地。

不过,合肥、沈阳等城市日前均发布公告,缩减了第二轮集中供地出让规模。其中,合肥第二轮集中供地原计划出让 17 宗地块,经调整后,缩减为只出让 8 宗。沈阳市自然资源局也在 9 月 15 日发布通知,第二轮集中供地共有 24 宗地块停止交易,而按其原计划供应 46 宗地块。

" 接下来重点城市集中土拍时,还会出现地块流拍现象,预计二轮集中供地整体流拍率将明显高于首轮。" 上述克而瑞分析师说。

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