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居民住宅维修资金续筹难 沪上 300 多个小区维修资金余额低于警戒线

台风 " 灿都 " 来袭,怒江新苑 17 号楼 602 室 80 多岁的老人告急:屋顶又漏水了!物业叫来工程队查看,却也有难言之隐。有着 23 年房龄的怒江新苑," 底子 " 早就空了!新进来的物业公司发现,小区商品房维修资金账户为零。新成立的业委会启动维修资金续筹方案时,遇到不小困难。有人爽快缴金,有人屏息观望,还有居民很不服气:" 物业费、停车费我都交的,可为什么要缴这笔维修资金?"

一区之隔的华山花苑也碰到类似难题。服役 20 多年的 15 台超龄电梯亟待更换,而维修资金账户余额已不足。在多方努力下,目前续筹率达 95% 以上。

维修资金是小区物业管理的 " 养命钱 ",有住宅养老保险金之称,如果只用不充,很容易枯竭。随着维修资金余额濒临 30% 的红线,甚至出现 " 赤字 ",沪上越来越多小区将面对这道治理难题:维修资金续筹。

网络配图

小区性质复杂,续筹陷僵局

" 售后公房不用缴?当时买商品房老扎台型的,没想到现在要补缴钱。"

怒江新苑建于 1997 年,共有 270 户业主。其中,商品房 129 户,售后公房 141 户。这个小区物业费仅 0.8 元 / 平方米,差不多是上海住宅物业费的地板价。小区公共收益微乎其微,主要来源是车位费。小区 60 多个车位很紧张,一些车主需要把车停在小区外。" 靠物业费和车位费才勉强维持小区日常运转。" 居委会干部告诉记者,之前遇到大的维修项目,物业就从维修资金账户里直接走账。

2020 年 3 月,衷怡物业接手。他们进驻时发现,小区售后公房的维修资金账户尚有余额,但商品房首期筹集的 60 万元维修资金已用完。物业经理犯愁了:" 这怎么活得下去?"

《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定,小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会应当启动专项维修资金筹集。很快,小区启动续筹事项。新选出的业委会和物业一起拟定方案,将每家每户要分摊的维修资金拉了张清单。比如 80 平方米的房子,一次性缴纳 6000 多元。业主可以选择去银行缴费,也可以委托物业来收。一套流程走下来似乎很顺利,但当物业上门收费时,难题来了。

相当一部分居民不愿掏钱,并质问:" 为什么要缴这笔钱?"" 之前的账本呢?钱用到哪里去了?" 之前物业不规范的做法为后续接管物业埋下隐患。原先的班子也感到委屈:" 每半年就有公示,该贴的也都在宣传栏里贴出来了,居民没注意吗?"

小区性质的复杂性也让续筹陷入僵局。14 号楼,只有一户人家是商品房;23 号楼,只有 601、602 是商品房,其他都是售后公房。得知售后公房业主不用出钱,商品房业主有点不平衡了:" 当时买的是商品房,老扎台型的,没想到现在还要补缴钱。"

续筹方案原定 3 个月内完成,但从去年 12 月到现在,只有 42 户业主缴费共 24 万元,仅占应缴费的三分之一。很多居民还在观望,有人甚至说 " 先缴的居民吃亏了,再等等 "。

记者采访发现,那些缴费积极的居民多是碰到维修愁难问题的居民,比如楼顶漏水," 六楼居民天天来报修。他已经缴了费,你能不去修吗?我们赶紧启动紧急维修,先垫资再说 "。物业有些力不从心。

剩下的居民呢?能拖一天是一天。小区业委会主任说,每周四业委会值班,就有居民来吵。" 楼上漏水和我有什么关系?"" 楼上维修为啥要用我的钱?"

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账户不透明,续筹更加困难

" 要交代清楚每一笔资金的去向。只有账目清晰了,才能让居民无话可说。"

怒江新苑的续筹难题,不是个案。

市人大代表钱翊樑所在的代表工作小组,日前提交了一份关于宝山区维修资金管理使用的调研报告。目前,宝山区有 25 个应启动法定筹集的小区,虽已召开业主大会,向业主送达续筹通知单,但实际维修资金续筹入账仅 1 个小区,且这个小区该次续筹入账资金已在当年电梯维修中全部使用完毕。

市房管局的数据显示,本市共有维修资金已划转至业主大会银行账户的商品住宅小区共 7731 个。其中,维修资金余额低于 30% 警戒线的商品住宅小区共 300 多个,占 3.88%。

由于建设年代较早,这些小区大都 " 毛病缠身 ",出现电梯老旧、楼顶漏水、水管破损、污水管道堵塞等问题,因维修资金账户不足,已影响到物业的日常维修。

房子就像人一样,到了一定年龄,需要保养。可谁来出钱呢?记者发现,和怒江新苑相似,拒缴居民问的最多的是 " 维修资金账户公开了吗?账目清楚吗?" 市房管局调研发现,部分未进行续筹缴款的业主主要是质疑小区维修资金、公共收益收支不清、账目不明,不少居民对小区物业服务不满意。

半年前,华山花苑小区的维修资金账户也踩了 30% 的 " 红线 ",400 多户业主需要续筹。这个小区和怒江新苑一样,房源构成复杂,不仅包括商品房、售后公房,还有公租房、回迁房。华山花苑的续筹更为紧迫,小区服役 20 多年的 15 台 " 超龄 " 电梯等着更换。更换电梯以大楼为单元,只要某一单元有一户未续筹,就会导致维修资金无法支出。

为了做好续筹工作,每栋楼都设立 " 楼长 + 层长 + 党员骨干 " 上门排摸和催缴制度,还将 15 台老旧电梯更换上报为 " 我为群众办实事 " 居民区项目清单。" 业委会定期公示账目,当居民要求看账本时,每笔账都清清楚楚。" 陈家巷居民区党总支书记卢晓燕说。如今,原本欠款的 400 多户减少到 10 户,5 台全新的电梯已进驻华山花苑。

维修资金续筹难的小区,往往也是 " 三驾马车 " 比较薄弱的小区。市房管局维修资金科科长李哲告诉记者,缴费比例低的小区居民普遍反映,业委会成员年龄偏大,自身精力及专业能力有限。还有部分业委会面临换届改选或处于瘫痪状态。部分物业也有畏难情绪,担心续筹会造成小区矛盾," 物业费都难以收齐,维修资金续筹更是难上加难 "。

" 如果账户不够透明,业主只顾自扫门前雪,那么维修资金就很难收缴;而账户不足,会让小区运营陷入更加困难的境地,居民对物业更没有信心,不愿补缴。这就陷入恶性循环。" 钱翊樑等在调研中发现,很多业主对小区内非自己居住的住宅修缮通常拒绝签字,认为自己非直接受益者,业委会、居委会难以征集到大多数同意的表决票,致使维修项目搁置。

" 本来想与过去的物业切割,现在发现没法逃避。" 几场座谈会后,怒江新苑的业委会想通了一些问题。" 上届业委会、物业的操作有些不规范,但我们还是要交代清楚每一笔资金的去向。只有账目清晰了,才能让居民无话可说。"

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增公共收益,减少续筹难度

" 富裕的小区有增加开支补充公共收益的办法;而穷的小区,连物业费都不足。"

维修资金这本账背后,关系一个 " 蓄水池 "。

李哲列举了一组数据。截至 2020 年 12 月底,本市维修资金划转业主大会银行账户的商品住宅小区共 7450 个。其中,公共收益已入业主大会账户的共 6042 个,收益入账率 81.1%,较 2019 年同期提升 5.14%。2020 年全年,累计公共收益入账金额 10.76 亿元,补充维修资金 5.4 亿元,补充比例较 2019 年提升 3.1%,可见,公共收益是补充维修资金账户的重要来源。

事实上,续筹顺利的小区,往往比较富足。普陀区的云都苑小区最近也在做电梯更新。该小区建于 20 世纪 90 年代末,小区有 3 幢高层 6 部电梯。电梯使用年限已近 20 年。去年 9 月,经小区业主大会表决,云都苑对小区 6 部电梯进行全面更新,12 万余元费用由小区维修资金支付。业委会了解到这是一笔大的支出,就有意识地通过增加小区快递柜、增加小区广告屏以及改革小区停车方案等方式提高小区公共收益,为补充小区维修资金做足准备。

用公共收益补充维修资金,保证了很多小区的 " 蓄水池 " 稳定。可是相当一部分居民区,源头活水太少。" 富裕的小区有增加开支补充公共收益的办法,而穷的小区,连物业费都不足。" 李哲坦言,实地走访发现,很多老旧小区、混合型小区的物业费较低,仍是 0.8 元 / 平方米,甚至更低。采访中,一些小区业委会、物业企业表示,随着原材料、人工成本不断提升,企业成本逐年提升,然而物业费却始终停留在十几年前的标准,由于物业费调价难,小区只能将大部分甚至全部的公共收益用于补贴物业费不足,于是这类小区的公共收益就无法为维修资金蓄水。

数据显示,在全市 339 个应续筹的商品房小区中,没有公共收益能为维修缴款或补充资金的小区约占 1/3,这些小区也将是续筹工作的重点。

怎么办?在钱翊樑等看来,一方面要强化维修资金的使用监管,推进公共收益公示和资金入账,透明合规做好收益补充维修资金相关工作,同时建议抓紧研究物业费调价机制,引导业主通过物业费第三方评估服务,逐年提升物业费,推动小区公共收益补充维修资金,从源头上减少维修资金应续筹小区。

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从门洞入手,会有带动作用

" 一个复杂的问题可以分解成若干问题,单点破局后,就容易复制推广了。"

采访中,不少代表认为,现行的维修资金管理办法,对维修资金续筹的约束性和实操性不够,部分业主对于法定续筹缺乏认识,即使收到续筹缴款通知书,也未加重视,缴款意愿不高。

如何提高居民的缴款意愿?金桥镇阳光欧洲城二期小区做了探索。

小区原先的天沟老旧破损,下水管道弯道多。小区 75 号— 84 号业主在小区率先达成筹措维修资金的共识,业委会围绕 " 愿不愿意修、谁出钱修、谁来修、谁来监督 " 来布局,考虑到每户可承担的额度,将众筹资金定为每户 1 万元。去年下半年,75 号— 84 号房屋启动维修,重排下水管道,重做防水天窗。这些工程完毕后,小区其他业主也开始主动要求维修。目前,小区已有 4 排房屋众筹维修资金,完成维修项目。" 一个复杂的问题可以分解成若干问题,单点破局后,就容易复制推广了。" 一些代表认为,居民区可以从门洞入手,一个门洞就是一个 " 利益共同体 ",如果小区里一栋楼能续筹成功,往往会带动其他门洞。

走司法途径也是一种策略。目前,华山花苑小区已有 400 多户人家缴纳了维修资金。" 电梯一事拖不起,我们先垫付资金开始维修。" 卢晓燕说,小区还有十多户业主没有缴金。对这些业主,业委会已为下一步催缴做好准备:先让银行发催缴单,如果业主还是不缴,业委会将启动法律诉讼程序。" 当然,我们不希望走到这一步。"

政府部门也在 " 硬约束 " 上下功夫。如二手房交易环节的限制,业主必须补足专项维修资金后方可交易。记者还获悉,市房管局会同市公积金中心等部门专题研究,探索创新公积金补充专项维修资金的政策机制,探索建立维修资金续筹信用制度,个人一旦拒缴维修资金可能会纳入征信。

来源 人民网

编辑 节永志

值班主编 徐光胜

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