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雷达财经 09-01

融创迈入“四更”新时代

融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌提出 " 四更 " 经营准则,让融创 " 更安全、更从容、更长期、更有价值。"

雷达财经出品 文 | 李亦辉 编 | 深海

在政策调控不断收紧,房地产市场长效机制全面落实的背景下,房企迎来最严考核。秉持高质量发展的融创中国,再次交出了一份优异答卷。

8 月 30 日,融创中国披露了中期业绩公告,上半年继续保持稳健增长,实现营业收入 958.2 亿元,同比上升 23.9%;毛利 199.8 亿,同比上升 12.5%;归母净利润 119.9 亿元,同比上升 9.4%。

从业务结构来看,融创地产主业凭借着领先的产品力,上半年在保持高回款的同时,总销售额稳居行业前四。近年来重点布局的 " 地产 +" 板块,也在快速提升,为公司贡献了收入新增点。

业绩强劲增长之外,融创的负债指标稳步改善,融资成本持续下降,综合实力不断增强,获得了国际大行摩根士丹利、花旗、摩根大通等专业机构的高度认可。

取得上述业绩,融创并不满足。中期投资分析会上,融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌提出 " 四更 " 经营准则,让融创 " 更安全、更从容、更长期、更有价值。"

业绩增长稳健,资产结构优化

过去一年时间,地产行业收获了比之前更多的关注,部分房企出现了营收放缓、业绩下滑甚至债务违约的现象。融创作为综合实力强的头部房企,则展现了穿越周期的稳定性。

中报显示,上半年,融创营业收入同比增长 23.9% 至 958.2 亿元;归母净利润 119.9 亿元同比增长 9.4%。同时,公司毛利 199.8 亿,同比增长 12.5%;每股盈利 2.62 元,同比增长 8.7%。

在行业利润普降的当下,融创的收入规模与盈利双双提升,成长动能十足。另一方面,融创也在全力降杠杆,推动资本结构优化,达成更安全基本面。

" 从 2019 年下半年开始,融创执行降杠杆,优化债务结构,在过去两年改善特别明显。" 据孙宏斌介绍,融创先于政策要求主动落实降杠杆。

数据也表明,继在年初快速降至 " 黄档 " 后,融创正在加速迈向 " 绿档 "。

截至 6 月 30 日,融创中国净负债率约为 86.6%,较去年年底下降约 9.4 个百分点;非受限现金短债比约为 1.11,较去年年底提升约 0.03;剔除预收款项后的资产负债率约为 76.0%,较去年年底下降约 2.3 个百分点。

截至 6 月底,公司总资产 1.2 万亿元,较去年底提升 9%,一年内到期有息债务总额 910 亿元,短债占总有息负债比重下降至 30% 的行业低位。期末,融创在手现金达 1232 亿元,其中非受限现金 1011 亿元,较去年底提升 2.4%。

在所有的融资中,融创信托借款规模连续两年大幅下降。今年上半年,公司两次发行美元票据,利率分别为 5.95%、6.5%,均为公司上市以来新低。通过低成本资金替换高成本资金,公司有效降低了融资成本。

业绩会上,孙宏斌提出,融创的融资成本争取在未来三年降到 5%,信用评级做到投资级。" 所以我们在降低融资成本、控制现金流,降低负债,努力达到投资评级,有需要的时候也考虑降规模。"

实际上,融创的表现已获得权威机构从专业维度的认可。

报告期内,标普将融创公司主体评级由 BB- 上调至 BB,展望稳定。穆迪及惠誉将公司评级展望调升至正面。2021 年以来,摩根士丹利、花旗、摩根大通、中金等机构相继发布研报力挺融创中国,分别给予 " 增持 "、" 行业首先 "、" 跑赢大市 " 等评级。

地产主业持续巩固竞争优势

整体经营成效良好的背后,融创销售再创新高。上半年,公司销售额 3208 亿元,同比增长 64%,总销售额稳居行业前四。

多年来,融创前瞻布局,围绕环渤海、长三角、华南、中部和西部地区,持续深耕核心城市,目前已结出硕果。上半年,公司在 20 个城市销售额超 50 亿元,其中北京、上海、苏州等 9 城销售额超 100 亿元,杭州、武汉销售额超 200 亿元。

展望下半年,融创总可售资源超 6600 亿元,其中约 50% 位于长三角与环渤海地区,38 位于中西部核心城市地区,13% 位于华南地区。总体来看,融创的土储位置佳,去化相对容易。

土地投资方面,融创保持谨慎。2021 年上半年,公司获取权益土储货值 2135 亿元,权益拿地销售比 37.9%。下半年,融创定下的目标是,权益拿地销售比将控制在 20% 以内,全年权益拿地销售比将控制在 30% 以内,确保流动性充裕。

高质量的增长表现,离不开质量和品质的保驾护航。

继去年获得亿翰 " 房企超级产品力 TOP1" 之后,2021 年上半年,融创再获中指院 " 房地产产品力优秀企业 TOP1" 这一荣誉。

" 调控限房价、控地价,开发商要回到本质上,通过提升品质争取空间。" 孙宏斌强调,这些年不管市场如何变化,融创一直坚持做产品,产品力是公司核心竞争力之一。

不少业务人士也持类似观点,认为行业发展的下一阶段,房企间的竞争将是产品力的角逐。而政策也有意进行引导,7 月份,住建部的表态中," 提品质 " 成为新的调控关键词。

为进一步夯实领先优势,融创借助数字化建设提升效率,将数字化作为三年规划重要任务之一。

其中,地产板块着力推进从 BIM 设计、智慧算量、集采平台、智慧建造、在线销售平台、客户关系的全链条数字化运营,基于透明、公正、体验好的底层逻辑,为客户创造价值,并支持提升决策和运营效率。

" 地产 +" 业务打造新增长点

地产主业之外,融创积极寻找新的增长点。按公司目标,在提升地产业务竞争力的同时,提升物管、文旅等非开发业务的占比。

去年底,融创服务控股有限公司在港交所完成上市,至今涨幅超过 65%。今年上半年,融创服务营收 33.2 亿元,同比增长 85%;归母净利润 6.1 亿元,同比增长 154%。净利率为 19%,较去年同期上升 5 个百分点。

营收构成上,融创服务收入结构更加均衡,社区生活服务细分业务快速增长。数据显示,期内物业管理服务收入 20.5 亿元,同比增长 94%;社区生活服务收入 1.9 亿元,同比增长 206%;非业主增值服务收入 10.8 亿元,同比增长 60%。

另外,融创服务第三方拓展成效显著。截至 6 月底,公司在管建筑面积 1.7 亿平方米,合约建筑面积 3.2 亿平方米;第三方外拓项目占在管面积比例 39%,较去年底也增加了 7 个百分点。

8 月 31 日,高盛在研报中称,融创服务业绩令人惊喜,物业管理业务毛利率升至 26%,高于该行全年预测的 22%,向消费者提供的增值服务收入增长 2 倍,向企业提供增值服务亦增长 60%。

考虑到物业管理业务盈利能力提升及社区增值服务表现强劲,该行将其 2022 至 2023 年每股盈利预测上调 2% 至 7%,基于 2022 年预测市盈率约 36 倍,将目标价由 28 港元上调至 30 港元,重申 " 买入 " 评级,认为融创服务将成长为行业龙头之一。

融创的文旅板块同样业绩亮眼。目前,融创文旅拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇 4 大板块。财报显示,上半年,融创文旅营收 26.1 亿,同比增长 166%,经营利润大幅提升至 4.4 亿元,客流量 7201 万人次,同比上升 103%。

" 我们会让‘地产 + ’业务更聚焦,除了物管业务外,在文旅业务方面将更聚焦于雪场,商业运营、酒店住宿板块以及文化、娱乐。另外,公司正在布局康养业务。" 据融创中国行政总裁汪孟德透露。

从公司角度而言," 地产 +" 业务具备长远的行业空间和业务成长性,通过与地产开发主业密切互动、互相赋能,有望成融创未来新的利润增长点。

" 四更 " 新战略锚定长期竞争力

" 更安全、更从容、更长期、更有价值。" 这是融创最近在半年度会议上提出新的战略发展目标。

据了解," 四更 " 准则将作为融创团队基本做事原则,是以利润为核心,以客户满意度为核心,以安全稳健为核心,提升综合竞争力,持续为员工、客户、股东及社会创造价值。

梳理融创发展历史,公司一直保持着对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断,擅长在行业的不同阶段快速找到发展最优解。

在 2019 年下半年,融创就先于政策要求主动降杠杆;2020 年正式拉开 " 均衡高质量发展 " 序幕,一方面继续控负债另一方面调整投资节奏,这一年融创拿地金额仅为 2019 年的一半。

有了战略预判,才能在外部环境变化时应对自如。因此,2021 年,融创进一步坚定战略目标,提出 " 四更 " 经营准则,将长期主义贯穿进入公司战略之中。

汪孟德在公司内部表示," 调控对行业和企业都是好事,经过这一轮(调控),都将变得更稳、更健康。但与此同时,也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化,进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向,持续为员工、客户、股东、社会创造价值。"

保持自身经营良好的同时,融创还积极创造价值,践行绿色发展理念,为社会做贡献。

例如,融创建材采购注重绿色环保,19 个产品大类在甲醛释放量、放射性核素限量、重金属含量、TVOC 释放率、氯乙烯单体等维度全部满足环保要求。

在设计、施工、交付等环节,融创同样落实环保、节能降耗的理念。

在救灾、教育、社会公益上,融创积极付出。今年 5 月,融创投资 1.35 亿元建成的初心学院、毕兹卡里、中华蜜蜂谷、伴乡原宿 4 大项目正式捐赠,让几千名村民生活实现了改善;7 月,河南汛情告急,融创第一时间驰援河南,捐赠 2000 万元,紧急采买救灾物资。

统计显示,秉承 " 美好生活、社会公民 " 的理念,融创在教育、乡村振兴、救灾、古建保护等领域已累计捐赠超过 27 亿元。

值得一提的是,8 月,全球领先的环境、社会与企业管治(ESG)领域评级机构 Sustainalytics 授予融创低风险评级,评分位列 70 家境内参评房企首位。

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