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雷达财经 08-21

贝壳至暗时刻,杭州打响房主直卖第一枪,市值较高点蒸发 4900 亿

" 中国居住服务平台第一股 " 贝壳股价美东时间 8 月 19 日单日暴跌 14.86%,8 月 20 日再度大跌 5.29%。目前,贝壳股价为 16.11 美元,两个交易日市值蒸发达 299.65 亿元。公司市值较 2020 年 11 月最高点时蒸发达 753.78 亿美元,折合人民币 4900.47 亿元。

雷达财经 文 | 张凯旌 编 | 深海

8 月 19 日,杭州市二手房交易监管服务平台上线 " 个人自主挂牌房源 " 功能,这意味着,购房者绕开中介之后,也拥有了和房东面对面交易的线上官方新渠道。

消息一出," 中国居住服务平台第一股 " 贝壳股价美东时间 8 月 19 日单日暴跌 14.86%,8 月 20 日再度大跌 5.29%。目前,贝壳股价为 16.11 美元,两个交易日市值蒸发达 299.65 亿元。公司市值较 2020 年 11 月最高点时蒸发达 753.78 亿美元,折合人民币 4900.47 亿元。

除了房主直卖,二手房 " 去中介化 " 的呼声也可能对贝壳产生影响。部分网友认为,二手房目前 2%-3% 的中介费太高了,不能因为房源垄断,就可以随便开价。

作为最大的地产中介平台,贝壳何去何从?

杭州房产管理局 " 放大招 " 引发行业震动

据报道,杭州市住房保障和房产管理局表示," 个人自主挂牌房源 " 功能,打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式,改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端。

雷达财经了解到,早在 2016 年 11 月,杭州市二手房交易监管服务平台就已经上线,其是一个综合性管理服务平台,最早是为了规范房地产中介市场而创建,之后陆续增加了经纪人管理,二手房服务评价查看以及二手房房源等内容。

" 个人自主挂牌房源功能 " 也并非今日才有,但此次平台对这个功能做了不小的改善,用以保证交易安全。

目前,售房者和购房者登录平台,都需要实名认证,购房者可以通过筛选价格、面积、户型、城区等条件选择房源。

与此同时,平台的用户身份智能分类功能保证了个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放,经纪人员无法查看。

且平台发布的所有房源均经过房管部门核验,具备唯一的房源核验统一编码及二维码,凭码交易,确保产权真实合法有效。

简而言之,房东直接在网站上挂牌房源,购房者注册后可以直接和房东取得联系,自行看房,约谈房价。整个操作流程直接 " 去中介化 "。

" 早该如此 "、" 应该在全国推广 "、" 这个可以,中介费太高 ",雷达财经注意到,政府部门的这一举措引发了网友们的一致称赞。

虽然以贝壳为代表的中介行业,长期被吐槽中介费过高。但世界范围来看,这个费率并不算高。

左晖曾在接受采访时称," 中国的中介费普遍费率大概在 2.5% 左右,在全世界看来,也不算高。美国是 6%,日本是 6%,(中国)台湾是 5%,南非是 8%,(中国)香港虽然是 2%,但是还有 1% 的预支费用。"

但不少网友认为,3% 意味着一套 1000 万的房子,中介费能赚 30 万,这钱也赚得太容易了。更有声音称,绝大多数中介的业务水平,配不上 2%-3% 的中介费。

也因此,贝壳此前将中介服务费费率调升至 3% 时,在业界掀起了轩然大波。有业主质疑,贝壳跟别的中介平台服务感受不到什么区别,为什么费率能高近 1 个点?

而相较舆论,对贝壳杀伤力更大的则是近日的一条传言。该消息称," 最新指示:房产交易的中介费,不得超过当地社平工资的 3 倍。"

以北京地区为例,目前链家的中介费率为 2.7%,那么一套价值 500 万的房源中介费为 13.5 万。而据职友集发布的《2020 年薪资水平报告》,2020 年北京平均工资 12160 元 / 月,3 倍即 36480 元,不到目前中介费的三分之一。

行业人士指出,如果传言为真,那么恐怕整个中介行业的商业模式与盈利逻辑都要改变。

贝壳股价业绩遭双杀

作为 " 房主直卖 " 的直接冲击方,贝壳在 8 月 19 日和 8 月 20 日连续下跌,两个交易日跌幅达 19.37%。

仔细观察贝壳的股价可以发现,尽管上市时间只有 372 天,但公司已经经历了由牛转熊的过程。

上市首日,贝壳股价大涨 87.2%,至 2020 年 11 月 16 日,贝壳股价一度涨至 73.56 美元,最高曾探至 79.4 美元,两个月时间较发行价涨幅超 260%。

但此后,贝壳股价便开始震荡下跌,特别是自 2021 年 7 月以来,跌幅达到 66.21%。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为,贝壳股价大跌的原因主要有四点:房地产行业监管政策持续从严;受近期教育类中概股大跌的拖累;存在涉嫌垄断和不正当竞争行为的风险;最高决策人左晖先生的去世。

也有行业人士表示,这是在监管高压的持续笼罩下,投资者所产生的恐慌性出逃。

此前,医疗、教育、住房一直被认为是阻碍民众生育的三座大山,而在近两个月监管对教培行业的重拳出击后,投资者们也有理由相信,相似的事情会发生在房地产行业的身上。

更何况,2021 年以来,监管对房地产行业的强调控一直未曾停止。据中原房地产研究中心统计,2021 年 1-7 月全国房地产调整多达 352 起,上年同期则为 336 起。

其中影响最大的一项政策是二手房指导价。今年 2 月,深圳率先发布二手房指导价,随后成都、西安、宁波、上海等城市纷纷跟进,也因此,主流中介网站上不符合参考价的房源全部下架,网签量大幅缩减。

此后,监管以金融为切入点,不断收紧房企融资渠道,控制房贷额度,6 月底以来," 停贷令 " 已经延伸到了广州、杭州等热点城市二手房、甚至新房业务上。

7 月 23 日,住建部表示,下一步将加强房地产金融管控,完善房企 " 三线四档 " 融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

监管还对房企拿地进行了限制。近日,被纳入 " 三道红线 " 试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额 40%。

受政策影响,贝壳业绩出现下滑。2021 年第二季度,贝壳营收 242 亿元,同比增长 20%;净利润 11 亿元,同比下降 60.7%;毛利率为 22.1%,同比下降 10.4 个百分点。

贝壳预计,第三季度营收将较 2020 年同期下降约 24.6%-29.4%。公司对此解释称,系各主要城市(包括上海、广州、东莞等)的超预期调控政策发生在 6 月中下旬,对三季度成交量有明显影响所致。

截至 8 月 20 日收盘,公司股价已较去年 11 月 16 日高点,跌去 79.71%。

贝壳容易被取代吗?

杭州直卖模式会对贝壳带来多大的影响?链家经纪人谷叶(化名)向雷达财经表示,从目前的情况来看,房主直卖的情况难以大规模实现。

" 业主把房子直接挂到网上,光价格就是个问题。每个业主都觉得自己家的房子好,是不是应该卖的比同小区其他房子价位高?"

谷叶还指出,如果房子有抵押、查封的情况下,业主直接把房子挂上去,其他部门是查不到的。

" 业主耍赖怎么办?链家现在都有资金监管,客户这笔钱在过户之前,所有钱都放在链家托管的账户里,业主拿不到但能看到,过完户出了房门我们才放钱。万一过完户,客户不给钱了呢?又或者钱给完了,业主不给过户了,还有签完合同才知道房子已经被法院查封了的,这不耽误事吗?专业的机构渠道很多,能从全方位核实这些问题,就多了几分安全。"

对此,杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉亦表示," 如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务,目前来看还无法绕开中介。"

胡萍莉称,目前平台尚未设立资金监管账户,也就是说主要基于买卖双方的信任,比如双方原本就是亲属朋友关系。如果对资金安全有顾虑,可以在双方自行谈好价格的基础上,找中介公司提供后续的代办服务,毕竟中介是设有资金监管账户的。

谷叶坦言,买房并非想象的那么简单。" 这么一个流程,链家中间十几个部门一起协作。"

" 拿买二手房来说,链家如果交易不成,佣金全退,而且还有定金担保。如果房子出了问题,导致您这边过不了户,业主即使不退钱,链家也会先赔付给您,赔付以后由链家的法务部门去和业主打官司,您也不用担心说有部分钱给业主以后,一下购房款预算不够了。如果不够就得拖着,这期间万一房价涨了,那您损失不是更大了?"

还有资深中介服务人员在接受采访时称,买二手房,中介提供了至少 60 个环节的服务,除了各种推荐房源,陪同看房外,中介还要帮购房者跑银行贷款流程,过户流程等等。

有北京地区业主向雷达财经表示,在自己买二手房的过程中,中介确实让流程简化了许多。" 要是自己来,还得各种跑过户的事、自拟合同,会更累。"

在当前的背景下,应如何看待贝壳的价值?

有业内人士认为,首先应明确,房地产行业作为中国经济发展的重要支柱,已经成为了国泰民安的重要保证。因此,宏观调控对行业来说更是为了让其步入有序的健康发展轨道,而非像教培行业一样的禁止打压。

国盛证券预计,中国二手房市场成交额未来可持续 3.57% 的年复合增长率,在 2024 年达到 8.4 万亿的成交额水平,而目前中国二手房成交额中有约 88% 来自中介成交。

新房方面,虽然国盛证券认为,成交额在未来几年会有所下滑,但新房成交额中仅有 28% 来自中介成交,其中介的渗透率有不小的提升空间。

而贝壳的主要收入来源就是存量房和新房交易的佣金,这两项服务历年均占到公司营收的 95% 以上,且近年来贝壳新房交易占营收的比重持续提升,已从 2017 年的 25.17% 增至 2020 年的 53.8%。

除此之外,左晖带领链家和贝壳所做的许多重塑行业规则的举措,都是基于行业痛点的变革,发展至今日,也为贝壳积累了不少的竞争优势。

房地产商品化的萌芽阶段,房地产经纪人野蛮生长," 黑中介 "、" 房虫子 " 盛行,这些中间商有的赚差价,有的靠高进低出行骗,打定的就是交易双方彼此信息不透明的主意。于是,链家推出阳光交易模式,让买、卖、中介三方见面。

后来,房价开始飞速上涨,房子的投资性需求爆发,适逢互联网兴起,房产经纪行业迎来了发展阶段。但此时又出现了新问题,真房源价格高,所以中介都在网上挂假房源来吸引客户。

对此,链家又力主 " 真房源 ",打造全国最大的真实房源数据库——楼盘字典。至 2020 年已囊括了全国 33 省、332 城市的 2.4 亿套房源。

近些年,中国商品房交易攀至巅峰,学区房被爆炒,海量中介涌入,核心城市、地区房价上涨速度远超市场平均水平,房地产逐步迈入存量时代,国家遂出手进行宏观调控。

此阶段中国房屋交易和服务市场高度分散。有数据显示,2019 年中国约有 200 万名代理商,超过 25 万家经纪行,其中许多中小型公司为客户资源展开恶性竞争,造成的结果是中国代理商的利润率显著低于发达国家市场,且周转率高,行业平均收入低且不稳定。

此时,贝壳应运而生,在积累了庞大的房产、用户、经纪人数据后,公司得以通过 ACN 网络,让分佣机制更均等化,从而实现服务品质、平台规模和效率的提升。

国盛证券在研报中指出,贝壳 2020 年二手房市占率 26.6%,新房 8.9%,分别较 2019 年上升 7.2 和 3.5 个百分点,集中度提升速度加速,证明 ACN 模式已经跑通。

而当前的强调控,并未改变这些基础层面的事实。有分析人士认为,随着政策的逐步消化,未来卖家、买家、中介以及监管会达到新的平衡,届时,市场将对贝壳重新定价。

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