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米宅海外 08-05

300 万人民币在德国买房是什么水平?小公寓还是大别墅?

◎作者 | 木马君

◎来源 | 潜伏的木马君(EUTrojan) 已获授权

◎不代表米宅海外观点

虽然我总打着育儿博主的幌子,主业其实是吐槽木马爸爸,但因为坐标德国,常有很多瓜友向我咨询德国的衣食住行问题,问我德国的物价怎么样?房价贵不贵?想为孩子买房应该去哪里买?哪个城市适合投资,哪个地段适合租房?

突然感觉,我一个人活成了一整个德国版的 58 同城啊,哈哈。

三言两语难以回答瓜友们的留言,而且我也不是专业做房产中介的,不敢贸然指点。

为了给瓜友们一点参考,我和德国的小伙伴整理了一点德国买房的信息,仅供瓜友们吃瓜用,切勿当作专业意见哈。

这几年国内房价暴涨时,300 万在北京上海也许只能买 30 平的城区老破小。很多瓜友一定好奇,如果放眼国外,300 万能在世界各地买个什么样的房子。

今天就带着瓜友们看看 2021 年的 300 万人民币,能在德国买个什么档次的房子。

PS:本文中所有房源,仅作示例。不含广告,没有推荐性质。

德国的地方虽然不大,也就相当于我们辽宁和吉林两个省加起来的面积,但是房价在不同地区间差异却非常大。

而且德国新房比较少,更多的是二手房,或者百八十年历史的十八手房,所以房屋的状况非常复杂;

比如房顶是否漏水,墙壁是否做了隔热保温,窗户是不是双层防噪,电路水管有没有老化问题,导致房价的水很深,不多做功课根本把握不住。

先了解一下德国近两年的房价概况,下面是德国邮政银行 Postbank 发布的 2019 年德国房价地图。

色块越红房价越高,越绿房价越低,大城市和小城市,东德和西德间的价差还是挺大的。

德国平均房价最高的 7 个城市分别是慕尼黑,法兰克福,汉堡,柏林,斯图加特,杜塞尔多夫,科隆。

这些城市相互之间的差距也不小。

慕尼黑以每平米均价 8000 欧(约 6.3 万人民币)贵得清新脱俗,一骑绝尘,慕尼黑所在的拜仁州,也基本是全州飘红,几乎没有低于 3000 欧每平米的地方。

生活在慕尼黑的木马君默默两行泪,为了还房贷养家,我已经耗尽了洪荒之力。

另外,一个很有意思的现象是,疫情期间德国的房价不降反升,慕尼黑,法兰克福,柏林的房价都是一路飙高。大约一方面因为银行利息极低,刺激购房,另一方面,新冠后有更多人居家工作和生活,大家对于一个自己的房子的需求比以前更强烈了。

1

慕尼黑

德国找房源一般用 immoscout24 这个软件,按照 1 欧元 =7.85 人民币,300 万人民币四舍五入等于 38 万欧元。

咱们在这个 app 上搜索下慕尼黑的房子,把价格设定为 38 万欧以下。

慕尼黑作为德国第一贵,价格和咱们的北京上海差不多,38W 欧这个价钱只能买到小公寓,比如下面这一套。

居住面积 35.94 m²,使用面积 37.81 m²,房屋价格 35 万 7 千欧,购买总价 37 万 6 千欧,每平米单价大约在一万欧(约 7.8 万元)

德国的房屋有两个面积,一个叫居住面积,一个叫使用面积。这两个都基本对应于国内实得面积的概念,德国买卖房屋中,几乎没有 " 建筑面积 " 这个概念。

" 使用面积 " 一般会更大一些,因为它包含一些如地下室、阳台等这些不能住人却能使用的面积。

购买价格因为包含中介费,土地税,公证费,土地注册费,会一般高于房屋价格的 10% 左右。

由于这个房子是建筑公司的期房,不需要通过中介,所以购买价格只比房屋价格高了 6%。

这套公寓带一个小阳台,在总共 5 层楼的 2 层,这个小区的地理位置也还可以,距离慕尼黑市中心 20 公里左右,目标群体是单身职场人士。

根据开发商给的效果图可以看到,这种新公寓的外观和我们国内的公寓楼差不多,走的方方正正,线条简洁的风格,

就是楼层比较低,总共只有 5 层,德国这边的住宅楼比较少会建成十几二十几层的高楼。

这个价钱,还能在慕尼黑市内买个稍微大点的,适合刚结婚的小夫妻或者一家 3 口吗?

答案是可以的。

上面这个期房算是 " 新远小 ",如果想买个面积大一点的就要在房屋状态上让步了。

比如 50 年代 70 年代的老房子,地址偏僻,38 万欧可以买个 50 平左右的。

如果还想买个更大的,那就要非常小心了,比如下面这套房。

居住面积 72 m²,价格 36 万 9 千 5 百欧,购买价格 40 万 3 千欧

按每平米的价格,这套房子比上面的期房便宜了一半,房龄是 1963 年的,能源等级 D。

德国的 50 年 70 年的公寓楼很多,这种房子如果维护的好没有发霉、下水、漏雨的情况,再住个好几十年一点问题都没有,

但是,可能每月的物业费(hausgeld)会特别贵。一些房龄大的公寓,每个月的物业费就要好几百欧。

这个物业费,可以用来更换老旧水管线路,公共区域的门窗,用作整栋楼的修缮。所以房间状态好的老房子,物业费肯定不会便宜。

德国买房子还有一个指标 - 能源效率级(Energieeffizienzklasse),这个等级一般反应了房子的能源消耗情况,从 A 到 H 分为多个等级。

近十年或者期房一般都是 A 级别的,说明房子能量消耗少,隔热保温效果好,

老一点的房子如果做了隔热窗户,墙体做了隔热防潮,也会达到 D 以及以上。

所以这个等级为 D 的房子为啥这么便宜呢?是不是房子內部状态不行,要全装修才能入住呢?

根据上面厨房和客厅的图片,可以看出装修确实是有点旧,但是完全是可以直接入住的状态,干净简朴,就是普通的德国房子。

难道是地段的问题吗 ?

虽然慕尼黑个别区域据说外国移民比较集中,大家心理上会觉得治安不好,但是在房价上并不会有如此巨大的差距。

再仔细看看,房子南边直接挨着一大片墓地,但是歪果仁一般不忌讳这个,也不太会影响房价。

看来这套公寓的超低价,另有原因,仔细看了下面房子的描述,卖房标题写着 Kapitalanlage mit 4%,意思是回报率为 4% 的投资房。

原来的房主是一对 72 岁和 66 岁的夫妻,他们不想再拥有房子所有权,所以要出售房子,以租客的形式继续住在这里,每月付给新房主 1100 欧的租金,

也就是新买主花 40 万买下这栋公寓的所有权,然后不能自己住,只能每年获得 13200 欧的租金。原房主仍然和以前一样,继续住在公寓里,享受晚年,直到过世。

原房主这一波套现的手段是不是还挺优秀的?

德国保护租客利益,如果几年后新房主想自住,而这对年龄大的老房主不搬或者拖欠房租,那真是毫无办法,硬走法律程序也是非常消耗精力的。

此外,上面的描述还暴露了另外一个重要信息,业主对公寓所占的地是没有所有权的;

公寓的土地是租赁性质的 Erbpacht,土地租赁费用每月 110 欧虽然由租户承担,但是租赁权到 2063 年到期,到期后怎么办呢,这就不好说了。

(PS:租赁性质建房用地在国内比较常见,有一点儿类似国内的 70 年土地使用权,但是在德国,一般购买住宅用地是永久使用的,租赁性质的比较少)

也就是,新房主买了这个房子既不能自己住,过几年或者二三十年后也不好转手卖。

所以,这么个看似巨便宜,实则烫手山芋的信息还一直挂在网上,看来一直没找到买家。

之前有瓜友问我,听说外国人都喜欢住别墅,300 万人民币能在慕尼黑买别墅吗?

不能,慕尼黑多老多小的别墅都没有这个价格的。

2

柏林

看了德国第一贵慕尼黑,再来看看首都柏林。

柏林的平均房价稍微便宜一些,整体情况和慕尼黑基本相同,38 万欧元如果是新房子可以买个 40 平左右的小公寓,二手房的话可以买 6、70 平米左右的。

要是不嫌偏、不嫌旧、不嫌翻新费劲,38 万左右的价格是可以在柏林的犄角旮旯买到别墅的。

比如下面这套房,在柏林市区的北部边缘。

居住面积 61.28 m²,占地面积 232m²,房屋价格 31 万 5 千欧,购买价格 35 万 1 千欧

别看居住面积只有 60 多平米,这个房子其实是有完整的地下室,地上一共 3 层的;

网页描述的居住面积 61.28 平米,是地上第一层和第二层的面积,第三层的尖屋顶和地下室是没有算进面积的。

这个房子还包含两个车库位,127 平米的花园,所以还是挺适合有小孩或者喜欢伺候花花草草的小家庭。

看图片房间虽然旧,但是没有伤筋动骨的大毛病,装修一下后是可以入住的。

墙壁地板,包括地下室图片上,都看着没有大的问题,但是由于房子是 1938 年建的,有可能存在电路老化,地板不平等一些老房子常见问题,需要实地考察才能知道房子具体情况。

这个房子从我写文章查资料到中间修改文章,2 周左右的时间网站显示房子信息不存在,估计已经卖出去了。

3

杜塞尔多夫周边

除了慕尼黑、法兰克福、汉堡这些大城市,在西德大部分范围,38 万欧元左右的预算还是可以买到很多不错的房子的。

下面这个在杜塞尔多夫附近 Nuess 的联排别墅,在我找到它截了几张图准备用它做素材时,它还是在售,

在我拖延几天后,它的购买价格就不再显示,应该是已售出。

居住面积 81 m²,占地面积 125 m²,房屋价格 37 万 9 千欧,购买价格 价格不再显示

杜塞尔多夫在中国的名气好像不是很大,其实很多国际大公司都在杜塞尔多夫有驻点,杜塞市内的房子这两年也是一房难求。

我有一个朋友,他因为换工作,今年 2 月需要搬到杜塞尔多夫住,他和他老婆从去年 11 月起不知道在寒风中看了多少房子,最后终于在杜塞尔多夫市中心的一栋写字楼同意租给他们。

是的,他们没有找到民宅,他们只找到了只有一面墙有窗的办公楼,不仅光照不好,还格外的吵,他们才住了 3 个月就要神经衰弱了。

所以杜塞尔多夫外围的房价这几年也是涨势惊人,这个小别墅是 18 年的房子,地点好状态好,看下图里的装修和小院也都是可以随时入住的状态,所以这个小小的别墅格外的抢手。

4

德法边界小城市 Saarlouis

欧洲还有一种房子叫 Penthouse,可以叫空中别墅,就是公寓楼的顶层,

一般一整层都属于你,有大露台,有高屋顶,不喜欢别墅又喜欢住在城市想有私人的空间,可以选择这种大平层的房子。

比如下面这个空中别墅,在德法边境 4 万人口的小城市 Saarlouis 市中心。

居住面积 135 m²,占地面积 180 m²,房屋价格 36 万欧,购买价格 43 万 4 千欧

第一张图可以看到,客厅非常的宽敞通透,客厅外有自己的小露台。

后面两种图里的卫生间看起来也蛮气派,既有独立淋浴房,也有圆形大浴缸。

德国这些卫浴产品格外的贵,原屋主这些瓷砖和浴缸大约是花了大价钱的。

不过,这个房源挂在网上有一段时间了,看来城市太小,需求少,高档一些的房子由于贵反而不好卖。

5

莱比锡周边

如果把购房地点换成东德,38 万欧元购买力瞬间翻倍。

下面这个房源是 2022 年的期房。

居住面积 226 m²,占地面积 600 m²,房屋价格 36 万 9 千欧,购买价格 39 万欧

看看这气派的独栋大别墅效果图,占地 600 平方米,居住面积 226 平方米,位置在莱比锡附近,距离市中心 30 公里左右。

这个价格也太便宜了吧?!慕尼黑人民表示想买这个房,然后每天打飞的上班。哈哈。

这套房前两天也下架了,最近几年东德的莱比锡,德累斯顿随着经济的发展,房市也是火得不行,好的房源几个星期就被抢空。

300W 人民币在德国,既能买上一线城市的超小公寓,也能买上三四线城市边上的大别墅。

从房价也可以看出,德国的地区发展差异,贫富差距也不小啊。不管在哪里,安居乐业都是件不容易的事。

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