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时代周报 08-04

深圳学区房惊魂 48 小时 : 业主连夜降价,有买家欲弃 200 万元定金毁约

学区房退烧已成定局。在北京西城区全面实施多校划片破除了学区房信仰之后,深圳也将迎来大动作,拟立法推行大学区招生。

消息一出,市场迅速反应,48 小时内,深圳学区房剧震。

8 月 1 日,深圳市官方权威平台深圳发文表示《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》(下称《草案》)在深圳市人大常委会网站公开征求意见。针对各界关注的教育公平问题,《草案》明确提出推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,以合理均衡配置教育资源,优化教育结构。

" 我 7 月底看中香蜜湖的学位房并下了 200 万元定金,加上税费、中介费等各方面费用总购房成本超过 2000 万元。"8 月 1 日晚,深圳换房客张小玲(化名)对时代周报记者表示,深圳拟立法推行大学区后,她的第一反应就是应该放弃 200 万元定金退房。

在张小玲看来,如果深圳推行大学区,原先定下的房源价值将大打折扣。相较于承受房屋跌价的损失,及时止损更理智。目前细则未明,张小玲仍在观望,但天秤已有所倾斜。

买家仍在观望时,已有卖家果断割肉,抢先降价。其中,深圳学区房 " 顶配 " 百花片区反应最为热烈。

8 月 3 日,百花片区房产经纪人黄思燕(化名)告诉时代周报记者,学区房新政消息出来后,已有多名学区房业主调价,幅度均以百万元起步。多名业主对该中介表示,只要买家诚心想买,价格可谈。

" 长安花园去年成交在 1400 多万元,现在 1300 多万元就可以买到。" 黄思燕表示,目前百花片区业主心态分化,在高位买进学区房的业主最焦虑,但因成本高,降价幅度小。早期买入房产且学位已用过的业主降价幅度大,只要买家决策时间短,谈价空间颇大。

8 月 3 日,中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受时代周报记者采访时表示,《草案》将对义务教育中长期存在的不合理现象和学区房炒作之风形成巨大冲击,广大市民在义务教育和住房上的压力会得到非常大的缓解。原来买学区房后百分之百可以上名校,现在大学区制度下只有上名校的概率,而不能确保上学。因此,原有的学区房价值必将大打折扣,房价出现显著下跌将是大概率事件。

图源:视觉中国

买卖双方深度博弈

作为深圳学区房的天花板,百花片区以教育资源集中著称。以带有双实验学位(深圳实验小学和实验中学)的国城花园为例,该小区已有超 30 年房龄,但由于名校学位加持,国城花园成交单价曾超过 30 万元 / 平方米。

当政策转向时,深圳顶级学区房片区最为敏感,价格变动也最明显。

8 月 3 日上午,百花片区的长城大厦法拍房因无人报价流拍。该房源建筑面积为 104.7 平方米,起拍价为 1084 万元,单价约 10.4 万元 / 平方米。在阿里拍卖网上,该房源共有 181 人设置了拍卖提醒,引起近 5000 人围观。

同日,一名深圳房产从业人士告诉时代周报记者,今年受二手房指导价影响,百花片区成交量低迷,成交的房源主要通过法拍途径。由于法拍房价格更低,买家购买后空间较大,因此投资热度相较于普通住宅更高。但此次长城大厦的拍卖时间在《草案》发布之后,买家都在观望政策走势,不敢贸然买进。

尽管《草案》仍在征集意见阶段,具体细则尚未出台,但持有学区房的业主或有意入手学区房的购房者已开始观望。他们一面担心学区房的价值一夜归零,另一面又忧虑政策未来是否还会调整,市场买卖双方进入深度博弈期。

林妍(化名)曾一度视为珍宝的罗湖学位房,如今变成了烫手山芋。2018 年 8 月,林妍以总价 160 万元买入罗湖学区房,单价为 7.27 万元 / 平方米。2020 年深圳楼市最火的时候,该小区同户型的房源报价一度高达 400 万元,涨幅高达 150%。

8 月 2 日,林妍从罗湖房产经纪人处获悉,她所在的小区已有业主先行降价,同小区同户型的房源挂牌价仅为 270 万元,较最高点下跌超百万元。

学区房仍将存在

如何破解当前的 " 择校热 ",给学位房降温,是义务教育阶段社会最关注的问题之一。《草案》提出,深圳将推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。

事实上,早在 2015 年,深圳市教育局便提出各区要积极探索学区制招生。至今,罗湖、福田、龙华、宝安、坪山、龙华等 6 区均试行大学区。

大学区意味着家长可以不受地段限制,申请大学区内的任意一所或多所学校。一个小区对应多所学校,房产不再直接挂钩某所学校。同一套学区房,可能分到名校,也可能分到普通学校。

多名业内人士认为,深圳推行大学区或改变市场格局,减少不同产品之间的价格差距。

8 月 3 日,Q 房网罗湖东区片区董事孟中振告诉时代周报记者,以前买家热衷于购买学区房,导致普通住宅价值被低估。过去买家在购买学区房时都是为买学位,忽视居住价值。未来学区房降温,买家可以有更多选择,购买相对宜居的资产。

孟中振表示,此前深圳部分区域已推行大学区制,主要针对新建学校试点,但各区政策和解释不一,没有统一标准。未来深圳全域推行大学区制,短期内将冲击学区房价格。但大学区制仍会以就近入学为原则,长期影响仍需待细则落地后再评判。

《草案》发布后,不少网友认为未来深圳将没有名校概念,学区房将从此消失。

对此,宋丁持不同观点。宋丁认为,大学区下教育资源的差别仍存在,有名校的大学区仍然会受到更多关注,为争取进入名校的机率,家长仍然要在大学区里面购买房子。在这个意义上说,有名校的大学区里的房子仍然有学区房的血统,仍会受到更多人的关注,因此,名校大学区的房价仍然可能高于普通大学区。但是,未来不会出现过去的学区房炒作现象,房价变化会趋向合理,学区房价格将和市场上其它房源更接近。

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