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新浪乐居 08-01

7 月百强业绩环比下降 33% 恒大位列房企权益金额榜首

2021 年 7 月,全国房地产市场有所降温,29 个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降 12% 和 11%,较 2019 年同期下降 2%。其中,一线城市成交整体仍处高位,北京、上海成交高位保持,同比均实现正增长。而受较低供应量影响,近 7 成二三线城市成交同比转降,其中不乏南京、武汉、佛山这类热点二、三线城市。

企业层面,7 月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。TOP100 房企单月销售操盘金额环比降低 33%,降幅较往年有所扩大。包含几家龙头房企在内,不少企业的环比降幅超过 35%。TOP100 房企 7 月单月销售同比降低 8.3%,二季度以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。TOP50 房企表现不及百强整体,逾 6 成企业单月业绩同比下降。不过,恒大仍以 3806.8 亿元销售额,位列房企权益金额首位。

业绩:7 月百强房企单月业绩环比降低 33% 同比降低 8.3%

2021 年 7 月,百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。TOP100 房企单月实现销售操盘金额 8611.7 亿元,环比降低 33%,降幅较往年 29% 左右的水平有所扩大。7 月 TOP100 房企单月同比降低 8.3%,较 2019 年同期增长 15.3%。受房企货量供应不足、部分城市市场调整、政策调控升级等多方面因素影响,二季度以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。累计业绩来看,1-7 月百强房企累计销售操盘金额分别较 2019 年和去年同期分别增长 32.5% 和 29%,增速较 1-6 月也有明显降低。

格局:各梯队门槛同步提升 百强操盘金额门槛 137.9 亿元

2021 年 1-7 月,百强房企各梯队销售门槛继续提升,相较去年和 2019 年同期均有明显增幅。其中,TOP10 房企销售操盘金额门槛达到 1753.2 亿元,同比增长 56.9%,行业龙头房企增长稳健、保持规模优势。TOP20 和 TOP30 房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升近 40%,实现规模稳定增长。此外,截至 7 月末 TOP100 房企的销售操盘金额门槛同比提升 43.8% 至 137.9 亿元。

企业表现:7 月半数百强房企同环比双降

2021 年 7 月,百强房企中绝大多数的企业单月业绩环比降低。包含几家龙头房企在内,不少企业的环比降幅超过 35%,仅龙光、融信、佳兆业、仁恒等少数几家企业实现环比增长。7 月单月业绩同比提升和下降的百强房企各占到近半数。TOP50 房企表现不及百强整体,逾 6 成企业单月业绩同比下降。此外,超 9 成 TOP30 房企 7 月单月业绩不及上半年月均水平。

企业:行业降杠杆主基调下 房企投、融两端监管不断升级

值得注意的是,在房企融资 " 三道红线 "、房贷管理 " 两道红线 "、双集中供地等常态化政策的基础上,房地产行业监管还在持续收紧。据悉,目前被纳入 " 三道红线 " 试点的几十家重点房企,已被监管部门要求拿地金额不得超过年销售额的 40%,包括公开市场拿地和通过收并购获取的土地。

一方面,近期集中供地过程中部分城市土拍热度较高、竞争激烈,热点地块溢价率走高,明确控制 40% 的投销比是对 " 三道红线 " 的进一步完善。通过对融资、投资行为的约束可以引导企业理性拿地,倒逼房企主动降杆杆、防范系统性风险。但另一方面,通过投销比将企业拿地和销售规模挂钩,也势必将在一定程度上令中小规模房企的扩张增速受限。

整体来看,近年针对企业投、融两端调控力度的不断加强,意味着过去依赖加杠杆实现高增长的发展模式已不可行,降杠杆将是行业中长期政策的主要发力点。目前对于房企而言,一方面要积极供货、深化营销,将既有的货量有效转化为业绩增长,以提升现金回流、加快资金周转效率。另一方面,则是要更加关注产品升级、加强产品打造,在未来日趋激烈的市场竞争中不断提升自身品牌的核心竞争力。

市场:一线成交高位保持、上海多盘日光 近 7 成二三线成交转降、徐州创年内新低

2021 年 7 月,房地产市场有所降温,29 个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降 12% 和 11%,较 2019 年同期下降 2%。

一线城市成交整体仍处高位,环比下降 17%,同比仍增长 1%,较 2019 年同期也增长 15%。各城市成交环比皆降,其中北京、上海成交高位保持,同比均实现正增长,广州、深圳成交持续走低。具体而言,北京限竞房招商 · 臻珑府、中旅 · 亦府,共有产权房首钢阳光里等去化表现良好,月内成交套数均超 200 套。上海市场热度不减,第三批新房集中入市销售,复兴珑御、中粮瑞虹海景壹号、四季都会、融创未来金融城等多盘触发积分,并于开盘当天日光。网传广州项目备案价将下调 3%,月底房企加紧拿预售证,供货力度同步转向积极,市场则处于不温不火的状态,短期市场观望情绪再起。一方面,担心房价预期转跌,等等可能价格更便宜;另一方面,担忧购房困难程度增加,热销盘或将再次提高首付比例,甚至全款购房。深圳新房市场逐渐回归理性,以往火爆打新的盛况已难觅踪迹,取而代之的是弃购率大幅增加。例如万科都会四季花园,开盘去化率不足 6 成,认筹客户弃购率则达到 35%;又如康达尔山海上城,开盘去化率约 3 成,认筹客户弃购率则达到 40%。

25 个二、三线城市成交适度回落,同、环比分别下降 13% 和 10%,较 2019 年同期下降 4%。近 7 成二、三线城市成交同比转降,其中不乏南京、武汉、佛山这类热点二、三线城市,主要还是受较低供应量影响,成交同比跌幅大都控制在 20% 以内。宁波、昆明、东莞等成交跌至年内低位,徐州更是创年内新低,同比近乎腰斩。济南、苏州、福州等成交仍处高位,同比均实现正增长,成都同比涨幅超 50%。

各区域市场持续分化,长三角地区市场有所降温,诸如宁波、徐州成交大幅回落,供应低迷乃是重要因素,房企大都在蓄力备战 " 金九银十 ",并不代表市场热度显著退坡。粤港澳大湾区市场逐渐恢复理性,核心城市深圳、广州火爆打新难觅踪迹,成交缓步回落至正常水平。京津冀地区市场强、弱两极分化,北京、唐山仍有需求支撑,环京市场仍是一潭死水,以价换量常态化。中西部地区市场运行平稳,核心二线城市需求及购买力皆有支撑,成交继续高位保持,多数三、四线城市购房需求趋于饱和,市场购买力同样面临瓶颈。山东半岛地区市场由升转降,下半年供应将显著放量,但市场需求增长乏力。旅游地产更是 " 重灾区 ",烟台、威海等市场需求近乎枯竭,唯有大幅降价,才能阶段性提振成交去化。东北、北部湾等地区市场难言乐观,供求关系显著失衡,去库存将是市场主旋律。

展望 8 月,多数房企仍将留力备战 " 金九银十 ",供货节奏并不会明显加快。而在供应未见大幅改善的情况下,预计成交较难实质性好转。各区域市场仍将持续分化,相对而言我们更看好长三角地区市场,粤港澳、中西部地区市场或将回归稳态,东北、北部湾等地区市场依旧面临较大的下行压力。(来自:克而瑞地产研究)

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