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国民经略 07-30

大动作!“凭房票买房”时代来了?

文 | 凯风

楼市,正在受到越来越多的限制。

01

一边是住建部再次祭出约谈的大杀器,另一边是 " 凭房票购房 " 政策的横空出世。

7 月 29 日,住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州 5 个城市,要求切实稳定房地产市场。

这是今年以来,官方第二次诉诸房地产约谈制度。上一次是今年 4 月,住建部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通等 5 城,要求坚决遏制投资炒房。

除了约谈制之外,住建部此前已经明确,楼市调控问责制即将推出,这将比约谈更具杀伤力。(参阅《团灭!留给房地产的时间不多了》)

就在同一天,武汉发布征求意见稿,未来将进入 " 凭房票买房 " 时代。

根据文件,购房需先申请购房资格,符合条件才能领到购房的 " 房票 ",有效期 60 天;房票一次只能登记一个楼盘,登记一次后即时锁定,不可以再去另外的楼盘登记。

这意味着,未来楼市买房,必须进行 " 房票登记 ",且凭房票进行登记买房,在房票有效期内,一次只能登记一个楼盘,不能同时锁定多个楼盘。

虽说媒体普遍冠之以 " 凭房票购房 " 之名,但这与过去的粮票、布票以及福利分房有着实质性不同。

究其根本," 房票 " 更多是购房资格认证,通过预审购房资格,将一些不具备购房资格的群体提前排除在市场之外。

所以,凭房票买房,只是楼市挤泡沫的配套政策,远远谈不上回归计划时代。

02

凭房票买房,影响有多大?

一方面,房票认定,将会挤出伪需求。

长期以来,一些新盘开盘,动辄数千人上万人挤爆现场,所谓 1 秒抢完所有房源云云,无非都是某些开发商为了营造市场氛围制造的假象。

这些假象,在某种程度上加剧了市场恐慌心理,让许多人产生了供不应求的想象,对于楼市炒作可谓添油加醋。

另一方面,凭房票购房,将使网红大盘失去进一步炒作的可能。

随着新房限价开始普及,新房与二手房价格逐渐倒挂,买到就是赚到,犹如股市打新,楼市打新成了稳赚不赔的套利游戏。

这种背景下,一些购房群体在多个楼盘同时认购,提高套利的几率,但这不可避免让市场犹如烈火烹油,诸如万人抢房之类的新闻不绝于耳。如果房票不能锁定多个楼盘,那么新房炒作就将失去了一部分市场。

除了武汉的凭房票购房之外,深圳有楼盘推出了 " 递补选房 " 规则,一旦摇中新房的购房者放弃签约,房源将被退回开发商,后续购房者可顺延选房。

这意味着,过去一些开发商和中介,利用抢先占名额、内部转名等方式,谋取 " 茶水费 "、" 转名费 " 等暴利的方式即将行不通了。

可见,楼市打新的漏洞,正在一一补上。

03

楼市的限制空前之多,但这还只是开始,更厉害的大招还在路上。

其一,楼市的 " 政府定价 " 时代正在到来。

过去只是新房限价,如今二手房指导价开始普及开来。目前已有深圳、成都、西安、宁波、无锡、三亚、绍兴、上海等地,出台了二手房指导价或二手房核验政策。(参阅《大变局!政府 " 定价 " 时代来了》)

正如凯风君多次分析的,这一政策最大的杀伤力不在于二手房限价,而在于通过限价进行限贷,银行一律按照指导价进行放款,这就相当于变相提高了首付,对于楼市的影响显而易见。

其二,一场面向开发商的去负债、去杠杆行动,山雨欲来。

这一波针对开发商的定点爆破,是以房企融资 " 三道红线 " 为起点的,近日房企拍地也遭遇了限购,拿地金额不得超年销售额 40%。

政策逐渐叠加,一些高负债房企空前承压,个别房企处于债务危机的边缘,部分房企开始退地换资金。(参阅《再说一次,不要低估政策的威力》)

其三,房地产税试点即将落地。

近日,官方召开了房地产税改革试点工作座谈会。种种信号表明,房地产税全面落地可能要到 2025 年之前,而房地产税试点将会提前落地,一些热门城市首当其冲。

其四,住房,与教育、医疗一道,纳入了官方的重点整治范畴。

教育培训的重拳已经落地,而楼市调控问责制重出江湖,为期 3 年的房地产大整顿已经开始。

这一次,能否遏制住房价上涨趋势,我们拭目以待。

-END-

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