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城市战争 07-29

从甲级写字楼分布图,看北上广深各有几个市中心

甲级写字楼是一座城市高端产业与先进生产力的象征,甲级写字楼集群区域往往就是一个城市的 CBD(商务中心区),而像北上广深这样的超级城市,CBD 往往不止一个。

所以,如果我们知道一座城市甲级写字楼的分布图,大致就可以推断出它的市中心在哪里,以及有几个 CBD(市中心)。

知名商业地产咨询机构仲量联行(JLL)近日发布《中国办公楼租赁指南》报告,从中我们找到了北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州、成都、南京等城市的甲级写字楼分布图,今天先来看看四个一线城市的情况。

首先来看看我国最大城市上海甲级写字楼的分布图 ↓

图片来自 JLL 研究报告

通过这张图,可以发现,上海高档写字楼最强势的集群区域当属陆家嘴,但从整个城市的分布来看,浦西占据了绝大部分份额,这也为什么很多上海人认为陆家嘴不能代表上海的市中心。

除了陆家嘴,人民广场、新天地、南京西路、虹桥、竹园等板块的高档写字楼也十分集中,从色块浓度(写字楼密集度)上不输给陆家嘴。

JLL 的报告还指出,上海一共有28 个写字楼细分板块,这说明上海的高端产业已经呈现出多中心格局。

但均衡性不足,最强势的商务区还是在黄浦江两岸。当然,虹桥商务区的强势崛起,打破了上海商务区沿江布局的传统逻辑。

再来看首都北京的甲级写字楼分布图 ↓

图片来自 JLL 研究报告

通过这张图,可以发现,北京高档写字楼最醒目的集群区域当属朝阳 CBD(国贸区域),其次是望京、中关村两大板块。

不过,如果从租金水平和产业高度来看,金融街才是北京第一商务区,这里汇聚了一行两会以及全国最顶级的金融总部企业。

从整个城市的分布来看,北京的高档写字楼大部分集中在东部的朝阳区,西部区域只有中关村有一块,南城区域就更少了,但新兴的丽泽商务区也开始初露头角了。

JLL 的报告指出,北京一共有 9 个较为成熟的写字楼细分板块,这说明北京的商务区比上海要更集中一些。

再来看看广州甲级写字楼的分布图 ↓

图片来自 JLL 研究报告

通过这张图,可以发现,广州高档写字楼最强势的集群区域当属天河 CBD,包括珠江新城、天河北与金融城三大板块。

其次是越秀区,高档写字楼的体量和密度也不容小觑。

新兴的琶洲、鱼珠也清晰可见。

从整个城市的分布来看,广州的高档写字楼大部分集中在珠江两岸," 沿江布局 " 的逻辑非常明显。

珠江不仅是广州的母亲河,更是广州的产业带与金饭碗。

所以,在广州买房,只要沿江,肯定不会差。

珠江两岸之外,南站、万博、科学城、白云新城等新兴商务区也开始初露头角。

JLL 的报告指出,广州一共有 10 个较为成熟的写字楼细分板块,但天河 CBD 的首位度非常高。

另有数据显示,天河区乙级以上写字楼体量达到 850 万方,占全市总面积的 42.9%,足以说明天河区实际的 GDP 是被严重低估的。

相比北京、上海,广州写字楼的集中程度更高,天河 CBD 在全市的首位度,也远超过朝阳 CBD、陆家嘴 CBD 在全市的首位度。

再来看看深圳甲级写字楼的分布图

图片来自 JLL 研究报告

通过这张图,可以发现,深圳高档写字楼最强势的集群区域当属南山科技园 - 后海板块,但从体量来看,前海 - 宝中板块更大。

紧随科技园、前海的商务区,是福田 CBD、车公庙、华强北、蔡屋围、深圳湾超总、北站、留仙洞。

如果说广州写字楼的分布逻辑是 " 沿江 ",那么深圳的分布逻辑就是沿深南大道了。深圳市内没有大河穿越,深南大道在一定程度上扮演着城市中轴的功能。

除了深南大道,前海、宝中、留仙洞、北站等新兴商务区大多分布在五号线沿线,这说明深圳的空间逻辑也在发生变化,高端资源的分布将从 " 沿深南大道 " 转变为 " 沿地铁 "。

由此,地铁也将取代公路,成为大城市资源配置的主轴。

相比北京、上海、广州,深圳的商务区布局最为均衡,而且相互之间比较独立,没有被摊成连片连片的大饼。

从这个角度讲,深圳的多中心格局也是一线城市中最显著的。

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