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雪球 07-24

贝壳什么时候可以买

感觉中概可能要跌一波,开个贴谈谈贝壳,跟看贝壳朋友探讨下,贝壳什么时候值得买,贝壳贵不贵。

贝壳看了有一阵了,看了好多贝壳的资料,类似写贝壳的那本访谈书籍,左晖、彭向东、链家从 14 年一路走来的公开访谈、新闻,把左总带领的企业发展之路回顾了一遍。感触还是满深。左总是一名非常让人尊敬的企业家,在难而正确的路上行驶多年,战略公开,做的事情别人都可以学,但是左总就在同行一路纠结观望下,将企业达到了别人难以企及的高度,贝壳真正做到了 O2O,房产中介行业的产业互联网,形成了现在的近乎垄断地位。这过程中颠覆了众多不规范小地产公司,颠覆了类似只有线上的安居客、58 同城核心地产业务蛋糕。

毋庸置疑贝壳是一家好公司,企业文化、竞争优势、护城河都是很很厚的公司,产业互联网生意属性,任何一家做成、做大后,被颠覆是极难的,包括正在开启做的家装业务,连万科尝试过后都知难而退,我是相信大概率贝壳是可以做成家装业务。

我觉得贝壳需要探讨的就 2 点,一个是估值、一个是风险。

1、估值问题

以下都是公开数据:公司 IPO 上市时,管理层对外给出了未来几年的目标:

到 2024 年 GTV 总额达到 7.6 万亿元,收入超过 1610 亿元,调整后净利润达到 180 亿元。

再来结合看上面的数据,投资地产的朋友可能会更熟悉一点,贝壳二手房市占率从 26%,提到接近 50% 应该是大概率的事情,新房市占率需要看周期,房子不好卖时更依赖贝壳,新房以后能否拿到 10 个点还是更高,依赖整个地产行情。

但是大概率可以看出,三到四年后贝壳达到 7.6 万亿元甚至更高 8 万亿规模是可行的,可以预期利润是 200 亿左右的公司。

但是达到 200 亿利润级别后,再往上继续提升市占率难度会越来越高,增速肯定会慢下来,存量总盘子逐步变大,哪怕市占率不变下,利润也可以逐步提高。

这个时候存量房交易这块给多少估值?到 8 万亿 GTV 以后,这块向上的想象力空间不大了,如果给 15PE-20PE,就是值 3000-4000 亿市值。

优秀的公司当然提前看到几年后的瓶颈,贝壳已经几年前就开始开拓新的赛道:家装。

家装做成概率很大,但是我比做中介是更难,赚钱体量也不是一个量级的。占 GTV 大头的肯定是一线城市房子,假设 1000 万的房子,装修 50 万预算,扣了家电软装之类,硬装算 30 万,30 万里面贝壳赚 10% 也就是 3 万块,而对比 1000 万的房子中介费 25 万。空间很容易就出来了,何况贝壳成交的房子导流成功到装修也是有一定漏斗比例的。

刚起步的家装这块业务,现在给多少估值呢?

2、风险问题

1)ZC 风险;

贝壳业务模式,最大的风险是 ZC 风险。很多人对比我们的平均费率是 2.5% 左右,全世界来看不算高,因为美国和日本是 6%,台湾是 5%,南非是 8%,香港加上预支的 1% 也是 3%,澳洲和我们差不多。

但是我们是强监管行业,看对地产行业的态度,贝壳说的解决的早期很多行业乱象,现在已经不存在,类似吃差价、资金安全问题(各地方都有政府公开的免费资金托管),中介创造的价值,应该如何衡量才合理。很多买房球友一边赞叹链家服务好,一边又想跳单觉得 1000 万房子,交 25 万中介费太贵了,不值。中介交易环节创造了多大社会价值,合理应该如何定价?中介费随着交易金额走合理么?500 万、1000 万、1500 万,中介创造的价值变了么?上海大黄鸭推出不管金额多大,按套数收费几万块模式合不合理?

按照流水抽成固定比例的,苹果垄断封闭的 IOS 做到了。贝壳能否持续做到?

房事是民生大事,这个产业链上,地产商高杠杆借了一堆债,先拍地、施工盖房、卖房,整个交易环节持续至少 6-8 个月,冒着这么的风险,赚不到 5 个点的净利润,今年集中土拍的很多都 1-2 个点净利润。对比贝壳直接抽 2.5 个点,钱赚的是不是太轻松了。

民生重大关怀领域,医药集采、K9 教育政策,地产开发商沦落到净利率低端制造业水准。

房产交易环节这个监管风险有没有?贝壳成长路上得罪的 58 掌门人姚总前段时间就举报垄断。

针对这个风险要不要留安全边际,应该留多大的安全边际呢?

类似,房产中介费有个限额,超出后不再随着房价比例而同比例增长。

2)经营风险

贝壳经营业务风险里面,新房交易比例是个未知的,有可能是个大波动。地产开发行业也在大洗牌中,未来集中度趋势下,新房需要通过贝壳中介渠道走会占多大比例,这个有变量。

管理人员这块,左总很遗憾去世后,彭总带领的一帮团队,虽然有一定股份,但是长期看,是否会存在变数,比如类似万科管理层,大股东不当家参与经营,管理层肯定有动力去增加持股权,毕竟后续主要靠现在的管理层,他们应该拿多大比例的股权 10 个点还是 15 个点,这是个模糊没有明确答案的问题。

综合考量这些问题,贝壳三到五年后值多少钱?预期三年翻倍收益,现在买入持有三年左右翻倍,现在买的合理市值应该多少范围?

每个人投资体系,估值体系都不一样,只是探讨,问题没有标准答案。

贝壳这个问题,同样适用于拼多多,后面找个时间再来谈谈多多。

$ 贝壳 ( BEKE ) $$ 拼多多 ( PDD ) $

@港美王海天@雨枫

/xz

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