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新浪乐居 07-24

江苏省三四线城市(七十四):常州金坛篇

短期市内投资和区内刚改仍可支撑市场,但中长期调控收紧后本地内生需求不足的短板将暴露,届时刚需板块将有量价横盘风险。

◎ 作者 / 杨科伟、姚郑康

自 2015 年金坛撤市设区后,在经历了一轮楼市量价齐升后 2017 年 -2020 年 " 蛰伏 "3 年,2020 年下半年起显著升温,借由 2021 年儒辰竞得两宗 " 万元 " 地王将市场情绪推至顶点,刚需板块月均流速过千套,乾亨、江东等改善项目要求全款并收茶水费。我们认为本轮金坛楼地市爆火的底层逻辑仍是区域产业与规划的切实兑现和产业园投产人口流入后市场量能的集中提升,而短期市场量价齐升的动因是调控宽松的政策红利、万元地王的价格预期和房价洼地的投资空间。未来需谨防调控收紧带来的市场利空。

上半年销售较 2019 年、2020 年翻倍

月均过千套、热盘须全款 + 茶水费

金坛区 2020 年起新房市场逐步升温,至 2021 年市场迎来量价快速增长期。从 CRIC 监测数据中来看,2021 年前 5 月金坛区商品住宅成交面积为 59.4 万平方米,同比增长 118%,较 2019 年同期增长 151%。作为对比 2020 年全年成交规模仅同比增长 23%。当前在售项目主要集中的滨湖新城和华科园板块,在 2021 年上半年均有亮眼表现。滨湖新城中,全区预售价最高的中海翠语江南首开半小时内售罄,乾亨当代府和江东钱塘映象更是 " 一房难求 ",开始收取 30 万元茶水费并提出全款优先购房。华科园中,万科、万达、新城、碧桂园、红星等扎堆供货,非但未发生横盘现象反而板块月销售流速过千套,万科公园大道三期加推售罄。

无限售限贷、人才购房 " 零首付 "

房企买地卖房限价宽松政策方面,金坛区相比常州市区较为宽松,给予购房者与房企一定的政策福利。对购房者,差异集中在限售限贷和购房补贴。随着 2020 年 9 月《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》发布,常州市区限售和限贷分别收紧至 4 年和二套房首付 6 成。而《通知》明确金坛区不受新政影响,仍执行此前限售 2 年和二套房首付 3 成。因此,对于改善购房者而言,在金坛置业具有更低的购房门槛和更短的周转周期。在人才购房补贴方面,不同于常州全市 " 龙城英才 " 计划给予人才的购房补贴有学历须硕士以上和购房面积低于 80 平方米的硬性要求,金坛区给予人才购房补贴近乎 " 零门槛 ",大专以上学历即可申请,且不设购房面积限制。同时购房补贴最低和最高额度分别较常州全市高 3 万元和 10 万元。同时补贴政策不对是否未新入户人才做区分,因此金坛本地人若符合人才补贴标准也可申请购房补贴。鉴于当前金坛区刚需房首付款多为 30 万元上下,对刚需购房者而言,在金坛置业的门槛大大降低,享受购房补贴后近乎 " 零首付 " 购房。

对房企而言,宽松在土拍和新房预售限价管控。2021 年 4 月 23 日金坛区土拍率先重启土拍最高限价政策,竞价触顶后现场摇号,但实际最高限价设定极为宽松。以儒辰以 13298 元 / 平方米竞得的金坛区第二宗 " 万元地 " 金坛区乌干路南侧、新城路西侧地块为例,该地块设最高限价为 17842 元 / 平方米,不仅高于历史最高土拍成交楼板价,而且高于当前全市最高一二手房房价。因此虽重启土拍限价但设定价格着实过高,对中短期房企土拍毫无影响,反而基于市场某种价格预期。在新房限价管控上也是如此,虽针对预售备案价提出了一年限制波动幅度 8%,且每次调价需间隔 2-3 个月,但是未规定楼盘每次推盘规模。因此部分资金成本较低的房企选择捂盘惜售以将预售价格尽量提高。总而言之,相对宽松的监管和执行力度使得房企具有高自由度、购房者具有低门槛,这是本轮楼地市高热的最大契机。

接连两宗万元地出让引发市场涨价预期

自住恐慌与投资购房加剧如上文所说,金坛对房企买地卖房的价格管控相比常州市区较为宽松,且土拍最高限价给予了市场一定涨价预期。品牌房企相继进驻的同时提高了土地价格,尤其是 2021 年后两宗 " 万元地 " 的出让彻底引爆市场。2019 年以后随着地价愈发提高,本土小型房企受自身规模限制逐渐在金坛土拍中失去话语权,2020 年起品牌房企密集进驻,如万科、万达、新城、碧桂园、中海宏洋纷纷拿地。华科园板块和滨湖新城板块地价分别抬升至 5000 元 / 平方米和 7000 元 / 平方米。

最为突出的是儒辰在 2021 年两次土拍中分别以 1.35 万元 / 平方米和 1.33 万元 / 平方米竞得两宗纯宅地,地价已接近同板块 1.5 万元 / 平方米新房售价。地价上升所带动的成本性涨价预期给予本就高热的市场情绪再一次助推。6 月同板块中海翠语江南首开售罄,据访华科园板块内本地刚需客占比也上升至 40%。万元地出现后金坛本地购房者恐慌性和投资性购房心理加重。

全省房价洼地

与常州天宁区价差近万元

投资获利预期也是市场高热重要动因

金坛当前房价处于相对较低位置,作为常州市内乃至江苏省内的价格洼地,具有一定的投资空间,这也是本轮市场高热的部分动因。据实地调研了解,当前金坛滨湖新城房价最高,一二手房房价 1.5 万元 / 平方米。其次是华科园板块,新房预售价 1-1.2 万元 / 平方米。老城区板块暂无新房在售,二手房房价 1 万元 /。以 2021 年上半年商品住宅成交均价作为比较对象,金坛全区均价未 12418 元 / 平方米,位于江苏省各房价过万区县中较末尾位置。相比于常州市房价最高区域天宁区,则也有近万元 / 平方米的价差。

普涨也有分化

滨湖新城本地改善占 8 成

华科园投资过半数在市场普涨下由于不同板块间因待售量、预售价、产品定位上存在差异,逐渐出现了分化现象,包括产品分化、客群分化、房企分化等。

产品分化上,滨湖新城板块土地价格相对较高,且在售项目较少,当前仅少量楼盘在售。因此板块内以改善产品为主,主力户型偏大,140 平方米以上大户型更受购房者欢迎。华科园板块品牌房企项目扎堆,当前同时在售楼盘超过 200 万平方米,总货量过万套。因此板块内以刚需产品为主, 100 平方米左右是主力户型。客群分化上,相应的两个板块在购房客群上存在差异。滨湖新城板块以二改再改的改善性购房者为主,购房者主要来自于金坛本地,首付比例普遍 5 成以上,乾亨和江东项目全款优先购房也有较大客户基数。华科园板块则以手持购房补贴的金坛本地刚需客和常州市区投资客为主。受刚需客购房补贴额度和投资客资金制约,板块内购房者普遍选择 3 成首付。

房企分化上,由于存在产品和客群的差异,两个板块内房企在销售表现上有不同境遇。滨湖新城客户多来自金坛本地,因此楼盘以自访为主,地王连续出让下第二季度销售流速明显提速。华科园板块客户半数来自常州市区,因此楼盘普遍需要分销拓客,如万科、万达等分销带客占成交比重 40% 以上,且第二季度销售流速较第一季度已有一定下降。

展望:区域内生需求不足短板

谨防后续调控收紧市场利空

不可否认的是,本轮金坛房地产市场的快速升温是近年区域配套逐渐成熟、规划利好逐渐兑现的成果,包括高铁新站、常州地铁七号线和引入河海大学新校区等;也是以华科园为主的经开区产业区投产人口流入后需求的厚底勃发。但不可对热市表象过于乐观,货量庞大的华科园板块受访项目普遍反应,虽二季度供货量加大但到访量、销售量已不如一季度。板块内万科、新城等一众房企也普遍采取高频词加推的快销盘营销策略。且滨湖新城板块受访项目则反应改善客户频繁出现撞客现象。据此判断,金坛本地客户基数依旧不足,内生需求尚不能完全支撑市场货量去化。此外,当前热市根本动因在于调控宽松的政策红利,因此需谨防后续调控收紧后引发的市场利空,包括投资性需求撤离、刚需购买力见顶等。对后市的判断上,短期市内投资和区内刚改仍可支撑市场,但中长期调控收紧后本地内生需求不足的短板将暴露,届时刚需板块将有量价横盘风险。

典型项目一:中海 · 翠语江南

▲案场图

地理位置:金坛区政府对面 建筑面积:24.98 万平方米 上次加推售价:16000 元 / 平方米

项目点评:项目位于滨湖新城板块内,是当前金坛区政府周边唯一在售楼盘。定位改善,产品户型为 115-135 平方米三房和 143-180 平方米四房。

作为改善项目,购房者主要来自于金坛区本地,仅 10% 来自于常州市区。本地购房者中 20% 为乡镇客户,多为从事建筑、工程以及绿化等产业的私营业主。购房者首付比例普遍较高,多在 5 成以上,全款客户也占相当比重。

项目主要卖点在于毗邻政务中心,周边有吾悦广场和人民医院,商业与医疗配套完整,且具有小学和处长双学区。

由于本项目的稀缺性外加 " 万元地 " 土拍对市场情绪的扰动,6 月 7 日首开推出 600 余套房源去化 80%,并在次日加推 108 套房源后全部售罄。购房者以二改自住为主,143 平方米四房产品最受追捧。值得注意的是,金坛改善客户数量较少,本项目认筹时销售人员经常遇到 " 撞客 " 现象。

典型项目二:新城 · 逸隽、萃隽

地理位置:金湖路与金桂东路交汇处(金坛大道北侧) 物业类型:高层(逸隽);高层、洋房(萃隽) 建筑面积:28 平方米 上次加推售价:高层 11500 元 / 平方米,洋房 12800 元 / 平方米

项目点评:项目位于金坛经济开发区华科园板块,随着 2019 年后品牌房企密集拿地,项目周边有红星、万科、万达、碧桂园等房企项目同时在售,总货量超过 200 万平方米、1 万套房源。

逸隽、萃隽略有差异。逸隽主打纯刚需,主力面积 96-117 平方米三房;萃隽则排布有洋房产品,洋房产品为 117 平方米三房和 128 平方米四房。

购房者来自常州市区投资客户和金坛区本地刚需客户,占比均为 40% 左右。得益于整体市场政策利好和地市高热带动,项目与周边竞品并未出现相互碾轧竞争,项目 2021 年一季度首开月均流速 300 套左右,全华科园板块内在售项目总月均流量则超过 1000 套。

不同于万科、万达等主要通过分销渠道或代理公司导客,得益于新城在常州的庞大业主基数,来自常州市区的投资客户多为老业主复购或者老带新成交。

值得注意的是,二季度逸隽、萃隽到访量与销售流速在推盘节奏加快下低于一季度。主要是由于投资性客户数量逐渐降低。

来源:克而瑞地产研究

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