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魔都财观 06-23

现在上海的房贷利率,请你一定要珍惜

我有一个判断;

现在的房贷利率可能是未来 2-3 年内最便宜的,请珍惜珍惜再珍惜。

下面,我会从 LPR 说起,讲到全国房贷市场的表现,然后再聚焦上海的目前的状况。

总结下来一句话:不要等,尽早找准购房目标,房贷利率不等人。

拜托,别再死盯 LPR 了;

真实的房贷利率与 LPR,好比风筝与放风筝的人;

LPR 站在地上,房贷利率越飞越高。

什么是 LPR(贷款市场报价利率)就不解释了;

简单说市面上所有的贷款利率都以此为基础算出来的。

那么最近一期的 LPR 是在 6 月 21 日公布的,就在 2 天前。

毫无悬念,与上个月一样,甚至不止上个月,还有上上个月,上上上个月;

实际上,1 年期 LPR3.85%,5 年期以上 4.65%,这个数字已经 14 个月没动过了;

现在往前数一年零两个月,正好是 2020 年 5 月,很微妙的一个节点;

微妙在哪里?你听我说;

根据我们从价格、成交量、市场情绪三个方面的复盘;

上海这轮行情明确的启动期是 19 年 3 月 -20 年 11 月,什么叫启动期?

就是风雨来临的前奏,波涛汹涌的苗头;

再深一层,就是市场供需在那个节点已经开始失衡了;

这个时候大多数人只是感觉到,但还没看到行情的到来。

那么 2020 年 5 月这个节点,我敢说魔都楼市中,相当一部分对市场敏感的购房者,已经开始行动了。

那么也就是在这个节点,LPR 一改微跌的趋势,开始按兵不动,一直到现在:

那真实的市场情况怎么样?大家都看得到;

穿越 2020 年 5 月,经过爆发期到现在,上海但凡带点教育资源的房子,购房预算如果不变;

基本都是原地能买三房的,现在变成两房了:

反映到房贷利率上,上海的感觉可能还不太明显,最多就是放宽周期变长了;

但根据证券日报的披露,全国房贷的平均利率,已经连涨 4 个月了。

房贷利率的 " 俯冲拉升 " 正在扩散。

9 个月的俯冲,与迄今 4 个月的拉升。

老读者应该有印象,我们在今年一月份的第一周,就放出过判断,今年房贷利率可能会抬头。

实际情况怎么样 ?今年二月开始,全国房贷平均利率开始上涨。

据融 360 大数据研究院对全国 42 个重点城市房贷利率的监测数据显示;

2021 年 1 月,全国首套房贷款平均利率为 5.22%,二套房贷款平均利率为 5.53%,均环比下降 1BP(1 个基点,即 0.01%)。

这是自 2020 年 5 月,全国平均房贷利率出现明显下降后,连续第九个月的向下微调:

之后二月份,全国首套房贷款平均利率环比上涨 4BP,二套房贷款平均利率环比上涨 3BP,分别达到 5.26%,5.56%。

从今年二月开始,国内房贷市场利率开始进入拉升通道;

截止今年 5 月 18 日,根据融 360 大数据研究院监测;

全国 42 个重点城市中,21 城市的房贷利率平均水平环比上涨,3 个城市的涨幅在 10BP 以上。

全国首套房贷款平均利率达 5.33%,二套房贷款平均利率达 5.61%:

清晰可见,一条 4 个月的拉升通道已经出现,虽然涨幅可控,但趋势明显;

一线城市方面,同样是截止今年五月,广州的房贷利率已经连续 4 个月向上微调;

深圳方面,据融 360 统计,从 2020 年 6 月起,深圳的首套房贷利率的平均水平一直维持在 4.98%;

今年 5 月上旬由建行牵头,首套房贷利率上调 15 个 BP,二套房贷利率上调 35 个 BP;

其他深圳各行陆续跟进,统计深圳近 10 家银行的地区分支机构数据,均执行首套 5.10%,二套 5.60% 的利率水平。

北京和上海,至今继续维持原来的利率水平不变。

但问题是,这样不变的局面还能维持多久?

魔都楼市这个房贷高压锅,盖子还能撑多久?

其实我们不用掩耳盗铃,上海前段时间楼市行情走的怎么样,大家心里都清楚;

一直以来,我们上海购房者为之骄傲的,就是首套房利率全国最低,最理想情况下只有 4.65%;

基本就是贴着 5 年期 LPR 报价给到大家;

但我想告诉你,上海有句俗语,叫" 不要把对你的客气,当做福气 ";

这句话有点狠,给你三秒钟体会下。

我们在之前的文章中就说过,全国楼市里面,上海的调控政策是相当温柔的;

全国楼市调控都在互相抄作业,大体一共三招:限购、限价、限售。

一线城市中,深圳从 18 年就出文件,商品房三年限售了;

上海今年 3 月才出台的限售,还只针对触发积分摇号的新盘,节点还从网签开始算起;

这真的很够意思了。

当然,上海楼市的调控效果也是肉眼可见的好,根据 70 城数据,市场很平稳,短期内调控再加码的可能性不大。

但同时根据我们掌握的数据,上海楼市还没有进入赶顶期,继 4 月份成交量下挫到 2.4 万套之后,5 月开始企稳,达 2.5 万套。

全市的补涨范围开始扩大,郊区上榜变多新桥、华新、外冈、朱家角、罗店等郊区板块,也进入了补涨行列。

另外上海的二手房库存持续处于低位,截止六月第二周,上海二手房库存为 2.8 万套,去化周期仍处于 29 天的极低位。

以上数据传导到需求侧,预示着上海的房贷需求依旧膨胀的很快;

加之去年最后一天央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》银行机构今年的新增涉房贷款有 30% 的总量限制。

也就是说,银行即便是总量占比达标,可以继续增加房贷供给,也一定会在房贷增速上加以限制。

翻译翻译意思就是,房贷不是不给你,但要慢慢给你,一个字——拖,用时间换空间。

这一点,相当多的购房者已经体会到了,房贷还是可以申请,但放款周期被拉长了。

但实际上," 拖 " 永远不会是解决问题的最终方案,用更高的成本筛选需求,才是市场经济下机构的最优解。

直白点说,房贷需求膨胀,银行额度紧张,上海的首套房利率还是全国最低;

上海有进入房贷利率拉升通道的一切理由,至今不拉升,不是因为上海搞特殊,也不是因为楼市压力不大;

而是因为城市管理者们知道,这座城市还有许多普通人有合理的购房需求。

希望你明白这句话,也记住那句狠话 " 不要把对你的客气,当做福气 "。

虽然未来 2-3 年的房贷上浮动作不会很大,但落到个人头上其实是不必要的成本。

如果你确实有购房需求,建议你尽早找准自己的目标,或自己勤快点多看看盘,或寻求专业机构的咨询。

千万不要等到各方压力到达顶点,资金端真的开始用更高的成本筛选需求,才追悔莫及。

毕竟在这个市场里,跑在多数人前面,才是最务实的选择。

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