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城市财经 06-22

楼市加息,从这 28 个城市开始了!

# 中心城市系列 62

# 楼市系列 57

作者:公子不悔

昨天,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了 2021 年 6 月月贷款市场报价利率(LPR):

1 年期 LPR 为 3.85%,5 年期以上 LPR 为 4.65% ,两个期限品种报价均与上个月持平。

这意味着我们的 LPR 继去年 4 月份下调之后,已经连续 14 个月按兵不动。

银行贷款利率虽然一年多没有改变,但我们楼市贷款利率,进入 2021 年以来却是已经连续 5 个月加息不断。

同时,我们的政策利率也创下 2019 年来新高。

数据显示,6 月 9 日央行、财政部联合进行的 28 天期中央国库现金管理商业银行定期存款招标利率为 3.35%,较上期上行 0.25 个百分点,为 2019 年初以来最高点。

同时,我们的 M2 增速也回到了 "8" 字打头的时代。

这说明,我们的货币政策与利率政策都在收紧,只是考虑到实体经济发展需要,没有开启全面的加息,只是进行点对点的定向加息。

尤其是楼市方面,为遏制资产泡沫加大,同时也是为稳住不断扩大的贫富差距,从 2020 年末以来,管理层就从资金端出发,给楼市降杠杆。

比如去年给房企划定的三条杠杆,就是逼迫房企降杠杆。再比如去年年末给银行限定了给房地产贷款与个人住房贷款的上限,都是想通过釜底抽薪的方式,给楼市降温。

而进入 2021 年以来首套房与二套房贷款利率 5 连升,同样是给热点城市的楼市降温。

按照规定,各城市银行可以根据自身城市的楼市状况,在基准贷款利率的基础上,对房贷利率进行加点或者减点。

5 月份,建行、工行、农行、中行、交行等在深圳的分行,纷纷上调了首套房与二套房的贷款利率。广州此前也已经两度加息。

一周前,杭州多家银行,再次集体上调了房贷利率,首套 5.6%,二套 5.7%。除了中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行,目前其它银行的房贷利率也都普遍在收紧。

而就在上个月,杭州已经对楼市加息了一轮。

当时,杭州多家国有银行将首套房利率上调至 5.4%,二套房上浮至 5.5%。而此前杭州利率大约为首套 5.2%、二套 5.38%,即分别上调 20 个 BP 左右。

两次调整之后,杭州相当于对新房加息了 40 个基点,对二手房加息了 32 个基点。这无疑加大了刚需和改善型需求人群的购房压力。

制图:城市财经

而要论加息最猛,当属苏州。

根据贝壳研究院披露的数据显示,苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调 65 个、50 个基点,上调幅度在所有城市中排名第一。

首套房上调 65 个基点,是什么概念?

目前苏州姑苏区的均价是 3 万元 / 平方米左右,一套 100 平米的房子总价 300 万,首付 30%,也即 90 万,需要向银行贷款 210 万元。

同样是等额本息 30 年贷款,不加息 65 个基点和加息 65 个基点,总利息差了 30 万元。

换句话说,同样是这套房子,现在购买和一个月之前(加息之前)购买,购房成本增加了 30 万元。虽然平摊到每个月,成本只增加了 851 元,但 30 年下来累计增加了一辆奥迪 A4L 豪车的成本费用。

除了苏州外,嘉兴、常州、泉州等城市也上调了贷款利率。

6 月份贝壳研究院追踪的 72 个城市中,有 28 个城市房利率发生变化,其中 24 个城市首套房贷利率上浮,22 个城市二套利率上浮,重合的 18 个城市首套、二套利率均提高。

来源:贝壳研究院

除了加息外,很多城市的贷款周期还延长了。

贝壳研究院数据显示,有 46 个城市房贷放款周期延长,广州较上月延长 14 天至 98 天,目前佛山、东莞中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期均在 100 天以上,二手房交易周期较长。

此外,最近还传出武汉、合肥、南京、连云港等少数城市的二手房停贷消息。

无论是加息、延长贷款周期还是停贷,对于楼市都是利空。

那么,为何这多城市城市集体对楼市加息呢?主要有两个原因:

第一,给楼市降温。

比如深圳、杭州、广州等城市,这些都是此前楼市过热的城市代表。

以杭州来说,5 月份加息之后,6 月份又加息,两度加息是因为杭州年初收紧的调控政策,只是短暂压制了杭州楼市。

数据显示,5 月(截至 5 月 28 日)的杭州商品房累积成交套数 35936 套,是近十年以来,杭州商品房月度成交量的新高。

房价方面,根据中国房价行情网数据显示,5 月杭州二手房均价 35432 元 / 平方米,同比上涨 16.1%。

第二,银行有贷款压力。

去年年末,央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,明确给银行划定了楼市红线,也即给银行的贷款流向房地产市场设置了上限。

在文件要求下:

1、工农中建交、国开行和邮储,房地产贷款占比上限是 40%,个人住房贷款占比上限是 32.5%;

2、招行、北京银行、农发行等中资中型银行,两个上限分别为 27.5%、20%;

3、城市商业银行、民营银行等中资小型银行与非县域农合机构,两个上限分别为 22.5%、17.5%;

4、县域农合机构,两个上限分别为 17.5%、12.5%;

5、村镇银行,两个上限分别为 12.5%、7.5%。

这种背景下,银行无法给房地产市场和个人住房贷款更多贷款,只能加息与延长贷款周期甚至停贷的方式,来调剂给予房地产市场和个人住房贷款的份额。

在银行限贷以及控制资产泡沫的双重压力下,后续加息还会继续。

只不过,受加息伤害最大的不是炒房客,而是刚需人群。毕竟刚需人群的规模更多。

而伴随着首套房贷款利率不断走高,刚需购房的成本不断增加。上面第二部分以苏州楼市进行的计算,就可以看出成本增加有多厉害。

所以,本号还是那个观点,中心城市的刚需客,尽早上车为妥。理由是:

1、中心城市的房价很难下降,即便调控强压下,大多数中心城市的房价至多是横盘,个别可能会微调。

2、楼市定下加息还会继续。

房价难降,贷款利率增加,这种背景下,刚需客越早上车越划算。

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