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ZAKER房产 06-17

深圳二手房价 23 个月首次负增长,一二手倒挂要终结了

楼市大潮终将褪去。

今天,全国 70 城 5 月房价出炉,深圳二手房价环比下跌 0.1%。

2021 年 5 月 70 个大中城市二手住宅销售价格指数

深圳二手住宅销售价格指数,23 个月内,迎来首次环比负增长。

近几个月,发布过指导价新政的深圳、成都最狠,这两个城市的二手住宅销售价格一路走低,深圳更是直接被打到底部。

蔚蓝海岸两周内降价两次 70 万、南海玫瑰园两周降价 230 万、半山海景兰溪谷降 200 万、合正香蜜原著降 100 万、太古城北区一套房降 100 万 ...

5 月份,深圳二手住宅的成交量,3027 套,占全市商品住宅的 53.07%,较上个月跌落 5%。

可以预见,随着新房加快入市脚步,过往尾盘也不断推货,深圳二手住宅的成交量占比,还将收窄。

虽然,市场看似多了很多降价房源,但现状却是增加了买房人的甄选难度。

现在,购买一套深圳的二手房,总价预算的平均水平,起码要到 800 万以上了。

以首付三成为例,指导价是市场价的 60%,实际首付要 58%;指导价是市场价的 50%,实际首付要 65%;指导价是市场价的 40%,实际首付要 72%。

原本买得起三房,一下子只能买两房了,很多持币待购的刚需、刚改买房人,只能被逼入新房市场,这甚至影响到深圳商品住宅的成交结构。

6 月份结束后,深圳住宅市场的主导权,将彻底被开发商夺走。这也意味着,在深圳维持多年的一二手倒挂现象,终将告于段落。

虽然,深圳地少人多的基本面短时间难以改变,但现在,拐点已经出现:增加供应、加速城市更新以及控制人口流入。

控房价,人口是不可忽视的因素。

不久前,深圳新的户籍政策拟将人才落户的学历底线要求由大专调整为全日制本科,居住社保积分入户基本年限由 5 年调整至 10 年,老人随迁将子女入深户时间要求由 8 年调整为 15 年等。

6 月 11 日,深圳市规划和自然资源局公示了《深圳市国土空间总体规划(2020-2035 年)》(草案)这是官方首次公布,深圳实际服务管理人口达 2000 万人以上。

深圳市国土空间总体规划(2020-2035 年)

规划指出到 2035 年,深圳将按照 1900 万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施;按照 2300 万实际服务管理人口规模配置行政管理、医疗等公共服务和交通、市政等基础设施。

义务教育学位数 228 万座,高中学位 60.8 万座

根据第七次全国人口普查数据,2020 年深圳常住人口已达到 1756 万人,在未来大约 15 年的时间里,深圳的人口增量空间大约为 144 万,年均增量空间不足 10 万。

也就是说,深圳未来人口发展的战略重心是提质量优结构

一方面,控制人口总量和质量,另一方面,加大住宅供应量。

深圳住建局将继续加大供应,从 " 需求端 " 加码楼市调控的同时持续从 " 供给侧 " 发力,努力保障居住用地供应,加快老旧小区更新改造,提供更多城市居住空间。

同时,调整 13 个地块规划变更为住宅用地,配建大量公共住房,大力推动住房供给侧结构改革,人才住房、安居型商品房等不低于新增住房总套数的 60%。

规划在 2035 年之前,新增各类住宅 200 万套以上。

第三点,政策继续发力,逐渐规范房地产市场秩序。

5 月 27 日,规范新房销售价格指导工作,启用商品房定价评估系统,防止借装修变相抬高房价,精装修价格实行梯度区间价。

深圳新房指导价格,包括 " 毛坯价 " 和 " 最高装修价 " 两部分,预、现售房价不得超上年度至今同地段、同类型新房的网签价,分批推售不能涨价,不得借装修变相抬价。

随着总人口数的控制,住房供应量的增加,加之政策逐渐打补丁,围绕着公开透明,明码标价,房住不炒的中心思想。

可以说,深圳的房地产市场正在逐渐去泡沫化。

出品 /ZAKER 房产

编辑 / 真意

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