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神译局 06-16

美国核心地段的写字楼,没人了

编者按:疫情加速了居家办公的速度。随着全球整体环境的好转,重返办公室被越来越多的企业提上日程。一些企业希望重回疫情之前的状态,另一些企业则因尝到了远程办公的 " 甜头 " ——如不必再支付高昂的房租和管理费用——而选择继续远程办公。疫情和居家办公的趋势重创了美国的房地产行业,尤其是那些大都市核心地段的写字楼地产。本文来自《纽约时报》,作者 Peter Eavis and Matthew Haag,原文标题 "Office Towers May Stay Empty, Straining Cities".

位于芝加哥的韦莱集团大厦|图片来自《纽约时报》,摄影 David Kasnic

办公场所空置率再创新高

随着线下办公场所空置率创下十年来的新高,美国许多城市的房地产行业开始面临许多潜在威胁。

在新冠疫情期间,许多企业发现自己可以在几乎所有员工都离开办公室的情况下运作,而且许多人都希望维持这种模式。这一趋势可能会对坐拥大量写字楼的大型房地产公司造成巨大打击,并导致建筑行业的衰落,写字楼租金的急剧下降,周边餐馆和商店人数的减少,以及市政税收的下降。

根据近期发布的城市预测,仅在一年内,曼哈顿两个中央商务区的办公大楼的市值就暴跌了 25%,导致财政收入减少了 10 亿美元。

摩根大通、福特汽车、Salesforce、Target 等公司正在考虑放弃价格昂贵的办公空间,引起其他公司的效仿。

杰米 · 戴蒙(Jamie Dimon)——纽约市最大的私营部门雇主、摩根大通的首席执行官——在近日给股东的信中写道:远程工作将 " 显著减少我们对房地产的需求 "。他表示,在他的银行中,每 100 名员工可能平均只需要 60 个座位。

房地产业受打击

正如消费者突然减少苏打水的购买量、可口可乐公司的利润就会受到巨大打击一样,如果企业的租金降低,那么写字楼的所有者(其中许多为养老基金、保险公司、个人和其他投资者所有)就会遭到巨大打击。房地产投资公司 Land & Buildings 的首席投资官乔纳森 · 利特 ( Jonathan Litt ) 表示," 疫情已经证明了在家办公是可行的。" 该投资公司对纽约写字楼市场持悲观态度。"(疫情的影响)不会消失,企业将会进行调整,在此调整期间,写字楼房地产行业将承受巨大压力。"

根据 Cushman & Wakefield 给出的数据,在美国全国范围内,市中心写字楼的空置率在过去一年中稳步攀升,达到 16.4%,为约 10 年来的最高水平。即使公司最终决定推行混合办公制,即使疫苗的推广让部分人重返岗位成为可能,这一数字也可能会进一步攀升。

到目前为止,Boston Properties 和 SL Green 等写字楼地产开发商并没有遭受巨大的经济损失,它们在过去一年向有长期租约的租户收取租金幸存下来——办公空间的平均合同期限约为 7 年。

但是伴随着缓慢的租约更新节奏,业主可能会留下数十个空楼层。与此同时,全美有 1.24 平方英尺的办公楼正在建设中,足以容纳 70 万名工作人员。这样的趋势可能会压低租金,而租金曾在疫情之前创下新高。这些租金还是用于评估财产税的重要标准。

企业搬出写字楼

许多公司都已经通知了著名的写字楼的业主,表示他们将在租约结束的时候离开。美国芝加哥航空公司将放弃芝加哥威利斯大厦约 15 万平方英尺(占总面积的 17%)的空间。这是美国第三高的建筑,是华尔街公司 Blackstone 的宝贵资产。Salesforce 将其一半的公共空间转租,相当于 22.5 万平方英尺。公司位于 350 Mission St. 大楼,这是一栋位于旧金山的、由斯基德莫尔(Skidmore)、SOM 建筑设计事务所设计的办公楼,目前归 Kilroy Realty 公司所有。

目前曼哈顿有大约 17.3% 的办公空间用于出租,这一数字是近三十年来最高峰。根据房地产服务公司 Newmark 的数据,租金要价已经从 2020 年初的近 82 美元降至每平方英尺 72 美元。在其他地方,包括波士顿和休斯顿在内,租金要价与一年前基本持平,芝加哥的租金略有上升。

日本服装品牌优衣库的美国总部原位于曼哈顿的苏豪区,最近搬到了另一栋大楼——这是一处开放式布局,桌子专为每周只有几天现场办公的 130 人设立。优衣库的许多工作人员将继续远程工作,只有一些员工(如营销人员)偶尔会在苏豪区见面。

优衣库的美国首席执行官大辅冢越(Daisuke Tsukagoshi)表示:" 作为领导者,这一(决定)是巨大的挑战,因为人与人见面交流是非常重要的事。然而,由于我们是一家具有全球影响力的日本公司,许多地区中心进行远程协作是我们文化的一部分。"

Instagram 在纽约的新办公室|2020 年 10 月 7 日

大型开发商的股票价格通常取决于房地产投资信托,其利润几乎都归投资者所有,其交易价格远低于之前的高点。疫情让股票市场和其他行业的公司遭到重创(如酒店和航空公司),许多交易价格创下新低。波士顿地产是最大的写字楼开发商之一,其股价较流行前下跌了 29%。纽约的主要开发商 SL Green 的股价则下跌了 26%。

根据惠誉评级估计,如果公司允许员工平均每周在家工作 1.5 天,那么开发商的利润将下降 15%,在家工作 3 天,利润则下降 30%。

但开发商高管表示对此并不担心。他们说,一旦大多数人都接种了疫苗,在家工作的模式就会消失。为什么这样说呢?高管们表示,当人们不在一起工作时,难以有效协作或培养年轻的员工。

开发商还表示,他们拥有的是 "A 级 " 房产,这类房产将比普通的办公室、酒店或零售业建筑更能承担风险。黑石集团美洲房地产主管纳迪姆 · 梅吉(Nadeem Meghji)在一份声明中表示:" 我们相信,像韦莱集团大厦这样提供差异化办公服务的场所将会持续吸引优质租户,这种便利设施、服务和技术方面进行投资的建筑将处于有利地位。"

开发商还表示,即使员工每天都到现场工作,员工也会希望将办公桌隔离开,保持社交距离。

不同企业,不同选择

有些公司渴望人们回到办公室,亚马逊、Facebook、谷歌和苹果公司在内的科技公司在疫情期间扩张了纽约市的办公空间,其中一些公司还在其他地区扩张。不久前,亚马逊还告诉自己的员工,它将 " 回归以办公室为中心的文化,以此作为公司的基准 "。

波士顿地产公司首席执行官欧文 · D · 托马斯说:" 现场办公的公司将比那些虚拟工作的公司更成功。"

全球疫情造成的衰退和以往的经济衰退不同,后者往往可以造福开发商。在金融危机过后,保险公司和类似的企业裁员约 60 万人。但是现在,即使有疫情,企业依然可以雇佣大量的员工。

托马斯说:" 我们的客户(指公司)处理的很好,它们之中的大多数都没有经历真正的经济衰退。"

2021 年,纽约,一处空荡荡的会议室|图片来自《纽约时报》,摄影 George Etheredge

总部位于亚特兰大的开发商 Cousins Properties 的首席执行官科林 · 康诺利 ( Colin Connolly ) 表示,科技公司将大量保留他们的办公空间,并在亚特兰大和得克萨斯奥斯汀等地进行扩张。现在 Cousins Properties 的四大租户都是科技公司。" 我们的观点是,他们并没有做出让员工居家办公的决定。"

但是科技公司的 " 胃口 " 可能没有以前那么大了。Facebook 和 Cousins 原计划就奥斯汀市中心 35.3 万平方英尺的租约进行谈判,但根据《奥斯汀商业日报》3 月的报道,Facebook 现在已经退出谈判,两家公司拒绝谈论本次谈判。

Facebook 发言人特雷西 · 克莱顿 ( Tracy Clayton ) 表示:" 我们致力于在奥斯汀落脚,我们的 1200 多名员工将奥斯汀称为‘家’就是一个证明。"

重返办公室的预测往往是无用的。一年前,许多房地产高管表示,到了夏季就会解除封锁。一年后,各州放宽了限制,许多美国人得以接种疫苗。然而,根据安全公司 Kastle Systems 的数据,平均而言,在 10 个最大的美国城市,只有四分之一的员工重返办公室,这一比例几个月来一直保持不变。

Kastle 的数据显示,办公室返回率最低的是沿海城市,包括纽约、旧金山和华盛顿。这些地方的通勤时间都很长,而且交通系统经常出现状况。

投资者利特(Litt)说:" 我们将在接下来的三到四年内进一步降低租金,了解租户的新需求是怎样的。"

译者:Michiko

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