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时代财经 06-11

广州城中村旧改:一场“土著”的造富运动,一次租客的大迁徙

本文来源:时代财经 作者:陈泽旋

图片来源:视觉中国

随着挖掘机对承重柱施以用力的一击,黄埔文冲(石化路以西)旧改的最后一栋楼在今年 2 月轰然倒下。

它是广州市 2009 年首批城中村改造项目,也是黄埔区第一条整体改造的城中村,于 2010 年正式启动。然而,合共 2524 栋房屋却拆了将近 10 年。今年 2 月,最后的留守户撤场,文冲石化路以西旧改进入了全面建设阶段。

已经签了拆迁协议的志伟(化名)一家越来越安心了。志伟是黄埔 " 土著 ",家在文冲附近的双岗村,文冲旧改的破冰给了志伟一家更高的确定性,拆迁再也不是一个无法落地的传言。

" 现在就等着政府通知什么时候可以搬了 ",志伟告诉时代财经,签约之后他们家的房子就属于政府了,原来的租客已基本清空,而他们则以向政府 " 返租 " 的形式继续租住在自己的家中。

目前,租住在志伟家的不止他们自己,还包括附近村子的 " 拆迁户 ",这些村民的房子拆得更早,因而被政府安置在这里进行过渡。

旧改,是黄埔举全区之力予以推动的一项计划。

去年 6 月底,黄埔立下 " 旧改军令状 ",要在三年内也就是 2022 年底之前,完成 66 个旧村改造项目的签约拆迁,涉及全区 7 成以上的城中村,其中就包括双岗村。今年 3 月份,黄埔决定将拆迁时间提前一年,在今年年底之前 " 清零 " 全区旧改。

随着黄埔旧改的深化,村民的心越来越安定,但租客们却开始了一场大迁徙。

旧改拆迁,一场租客的大迁徙

2005 年,李明(化名)从河南来到广州黄埔谋生,主要承接管道工程,一待就是 15 年。在李明的心里,黄埔已如同自己的第二个故乡。不过,现在他又一次走上了 " 背井离乡 " 之路。

由于租住的南岗村面临拆迁,李明不得不另寻住处。他告诉时代财经,在黄埔生活的 15 年里,搬家次数有限,先后住过南湾村、双岗村和南岗村,出于对黄埔的热爱,一开始他仍然尝试在区内找房。

不过,很快他就放弃了," 房子少,租金又贵。原来城中村的一房一厅大约 350-400 元,现在至少在 1200-1500 元。"

李明生活过的地方,全部被提上了旧改日程。其中,南湾要在今年内完成拆迁工作;双岗村属于双沙社区下辖的一条自然村,双沙旧改首期回迁安置房已在建设中;南岗南片的拆迁工作预计在今年年底前完成,北片则在明年 6 月 30 日前。

面对着黄埔的租房现状,最终李明选择把房子租在了与黄埔交界的增城区永和镇,他告诉时代财经,在永和镇 1000 元就能租到二房一厅," 去黄埔不方便,其实我也不想搬过来,没办法了。"

与李明有着相似经历的人不在少数。黄华是一名白领,毕业后一直生活在黄埔,住了接近 3 年之后却不得不离开。不过,跟李明与房东的 " 和平分手 " 不同,黄华走得有些不愉快。

黄华告诉时代财经,近 3 个月被二房东两次告知涨租,从 1500 元涨至 1800 元,总体涨幅接近 20%,理由是一房东要涨价," 合同期内涨租,很多人反对,二房东不敢明面涨,就从水电里面涨。"

" 二房东提出涨租之前,我每个月大约使用 70 度电、3-4 吨水;涨租未遂后,一个月 240 度电、14 吨水。" 黄华给时代财经算了一笔账,又委屈地反问道:" 你觉得我一个出差半个月的人,能用 14 吨水吗?而且我不做饭,当时天气凉也不需要开空调。"

与二房东交涉无果,5 月底租约期满后,黄华不再续租。由于如今黄埔城中村大多面临拆迁,而小区租金又已超出预算,黄华索性搬到了天河的城中村。

城中村租客:离开了,就再也回不去

城中村尽管有着脏乱差的一面,但在广州城市发展的过程中,它也发挥了一定的作用,便宜的房租与物价,使得城中村成为许多外来务工人员,在广州奋斗的第一个落脚点。

不过,大量的城中村正在退出历史舞台。时代财经获悉,黄埔全区范围内,有 63 条城中村。黄埔区人民政府网站显示,三年计划内重点改造的旧村项目共 66 个,共涉及 44 个行政村(含转制社区),建设用地 31.93 平方公里,占全区旧村总建设用地的 83%,除部分微改造、整体搬迁、乡村振兴或不在核心区域、重点路段、重要节点范围内的行政村外,七成以上的村均已纳入本次改造计划。

今年 3 月份,黄埔将这 66 个旧改项目拆迁期限,由原定的三年缩短至两年,力争在 2021 年底前 " 清零 " 旧改。

原来的租客和当地村民,相对集中地流向了租房市场。

在黄埔中新知识城板块从事房屋租赁的中介陈琳(化名)告诉时代财经,自 2020 年初开始,知识城板块的出租屋变得十分抢手,租金也跟着水涨船高:" 没有旧改没拆迁之前,三房的租金大约是 1800-2000 元,现在已经涨到了 3000-3500 元之间。"

不过,陈琳表示,随着知识城板块新建商品房流向租赁市场,以及安置房源陆续收楼,今年的涨幅已相对缓和,不存在去年租金跳涨的情况。

不止知识城板块,租金上涨是黄埔区的整体趋势。贝壳研究院广州分院的数据显示,2021 年 5 月,黄埔区商品住宅每平方米的租金已上涨至 40.2 元 / 月,而 2020 年和 2019 年同期租金分别为 37.2 元 / 月和 36.6 元 / 月,涨幅分别达到 8.1% 和 9.7%。

就全市范围而言,近三年 5 月的租金分别为 45.0 元 / 月 / 平方米、41.9 元 / 月 / 平方米和 44 元 / 月 / 平方米。对比 2020 年和 2019 年同期,2021 年 5 月份全市的租金涨幅约 4.9% 和 -2.2%。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆认同租金上涨确实与旧改存在一定关系,但他更倾向于认为是多重因素综合的结果。

李茂喆认为,原来租住在城中村的租客逐渐向商品房小区转移,除了拆迁导致的被动转移,还包括疫情的影响:" 经过疫情,部分有条件的人还是希望找个小区租房,毕竟环境不一样。" 此外,他表示经济回暖、春节前后有换租需求也同时推动了今年黄埔的租金上涨。

李茂喆预判,随着换租需求释放出来,短期看黄埔租金会相对平稳," 但是从中长期来看,旧改持续推进,会令黄埔城市面貌持续改善和完善。不过,租金水平的上涨幅度不会像房价一样那么大幅度,相对更平稳一些。"

而这也正是原本住在城中村的租客存在的烦恼,已经搬到了增城的李明对时代财经说,租金廉价的城中村拆掉后,遍地都是小区楼,黄埔也成为了他搬走后就再也回不去的地方。

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