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ZAKER新闻 06-11

集中供地背后,房企的生死竞速

" 拿错地可能会死,不拿地却一定会死。"

首轮集中拍地即将落幕,据克而瑞统计,截至 6 月 10 日,20 城集中供地成交总金额达到 8842 亿元。

在这场 " 饥饿游戏 " 中,有房企准备 35 个 " 马甲 " 只为争抢一宗地,还有房企不惜亏损拿地 ……

" 刚拿的地块努力做到 1%-2% 的净利润水平 ",滨江集团董事长戚金兴的这句话,透露出一场房企的 " 生死竞速 "。

巨头时代

" 饥饿游戏 " 的获胜者一般都是强者。

据克而瑞数据显示,在集中供地的背景下,核心土地资源持续向头部房企集中,TOP30 房企在 20 个城市中共拿下 273 宗含宅地块,占比超四成。

在此之中,头部房企表现更为突出,融创拿地总量高达 41 宗,万科收揽了 30 宗,保利也拿地超 20 宗,而排名靠后的房企拿地数量多为个位数。

图片来源:CRIC

有意思的是,ZAKER 新闻发现,在这一份拿地榜单里,缺少了恒大和富力的身影,而这两个规模房企目前都被 " 三道红线 " 困身。

据平安证券研究所统计的数据显示,大部分集中供地的城市拿地保证金比例为 20%,这对于融资被缩紧的企业来说,资金压力比较大。

而在成都,同踩 " 三道红线 " 和严重失信房企甚至被限制土地竞买资格,连进场的机会都没有。

相反,融资成本、资金压力较低的房企,在这场 " 饥饿游戏 " 中悠然自得。

在 4 月底的广州集中供地中,黄埔区一地块达到最高限制地价后,有 30 多家房企披着 320 个 " 马甲 " 参与摇号,据说光是把这 320 个摇号球放进机器里,都用了近半小时。

平均一个房企用了 10 个 " 马甲 ",某央企甚至准备了 35 个 " 马甲 " 参战,保证金都要交 140 亿,这要是兜里没钱,哪里玩得起?

为了公平竞争,政府也出台了相关政策,福州、南京、无锡等城市禁止房企使用 " 马甲 " 拿地。

而在房企疯狂抢地下,土地价格被推高,利润空间被无限挤压。

生死竞速

" 努力做到 1%-2% 的净利润水平 ",戚金兴在说这句话之前,还设立了一个前提:

" 在滨江团队的精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大的状况下。"

据晨曦观点研究院数据显示,北京集中出让的 30 宗土地中,亏损及零利润地块占比为 39.13%,其中约 52.17% 项目为低利润项目,中利润项目占比为 8.7%,中高利润及高利润项目占比为 0。

而克而瑞的一份报告显示,土拍情绪高涨、地价明显上涨的城市,毛利率处于较低水平,多低于 10%。

像重庆的整体溢价率高达 43%,深圳为 31%,厦门和杭州也均高于 20%,溢价率越高,拿地房企的利润空间就被收缩得越大。

图片来源:CRIC

为了控制成本,减少风险,不少房企选择合作拿地。

像在集中供地中收获最大的融创,便是选择了这个方式,孙宏斌曾在 5 月的股东大会上指出," 虽然这几个月拿地数额看上去比较多,但很多项目都有合作伙伴,实际上融创需要投入的资金并不多 "。

孙宏斌还以杭州为例,融创拿到的 4 宗地,权益比为 52.5%,实际只用出资一半。

对于房企来说,土地就是一切,没有面粉就没有面包。

所以在集中供地下,即便利润被收缩,房企也依旧疯狂抢地,毕竟这是一场 " 生死竞速 "。

ZAKER 新闻出品

文 / 谭晓洋

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编辑 / 肖邦

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