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ZAKER房产 06-08

广州老黄埔新房半价入市?竟是回迁房抢跑

三年内(2020-2022 年),黄埔区将完成全区超过八成的村社共 66 个重点旧改项目的签约拆迁。旧改覆盖了黄埔区三大重点发展区域,其中黄埔港片 18 个,科学城片 28 个,知识城片 20 个。

与此同时,大规模的旧改也衍生出一种新型的房屋买卖方式—— " 买卖回迁房指标 "。把拆迁村民、掮客公司、中介渠道、房地产开发商、以及购房者全部拉进一张大网。

多方裹挟之下,他们各自扮演着什么样的角色,谁又是最终的受益者?

6 月 6 日,一条来自中介朋友圈的截图引起了小编的注意。

老黄埔鱼珠,住宅产权,单价 2.9 万,70 年不动产权红本,不需要名额,不需要社保,不用交契税,红本到手就可以交易。

无独有偶,另一位中介的朋友圈也发布了相似的内容,广告中的房源信息叫卖价格极低,价格只有商品房一半,为了弄清楚房源的真实情况,小编联系到了中介。

图说:中介朋友圈截图

回迁房买卖兴起,一条完整的灰色产业链悄然入市。

单价 2.9 万  6 种户型任意挑选

中介透露,这是合景泰富参与的双沙旧改项目,卖的是双沙村民的回迁房面积,买家直接跟开发商签合同,但必须在一个月内付清全款。

问到户型图,中介十分谨慎,再三确认小编是意向客户后,才把项目资料发来。

小编伪装成购房者,表明来意,想先看看房子。中介表示,咱们不能明目张胆的卖,待会儿去看板房要扮成村民,为了避免被发现,你最好说白话。

图说:双沙社区城市更新展厅

受疫情影响,看房需要预约加限流,但从现场展厅情况看,看房的人并不少。

图说:展示厅现场

双沙社区:指双岗村、沙浦村片区。2021 年 4 月 30 日,表决通过合景泰富成为双沙村旧改合作企业。

在回迁展示厅,可以看到沙盘划分了三期,左上角为一期回迁房,中间是二期,部分 140m² 单位能望江,最前排两栋 160m²-200m²,为一线临江豪宅,项目可望江。

最右侧为三期,三期回迁单位主要是沙浦村的回迁楼栋,面积从 140m²-200m² 不等。

图说:双沙旧改项目沙盘

回迁房的户型可选择很多,面积涵盖 45m² —— 200m²,从一房到四房不等,满足了村民的出租、售卖、自住等需求。户型十分方正,几乎没有缺角。140m² 以内为小户型,140m² 以上为大户型,可以望江。

图说:双沙社区回迁安置房户型图

120m² 三室两厅一卫板房实拍

整个双沙旧改项目,配有 1 所高中、1 所初中,5 所幼儿园;回迁楼栋全部为 33 层,小户型单位为两梯六户,部分户型朝北,大户型单位为两梯四户,均为南向。

目前,从展示厅工作人员口中得知,双岗板块的回迁房有 8 栋,沙浦则有 6 栋。

图说:双岗沙盘展示

图说:沙浦沙盘展示

价格方面,视行情而浮动,每天的报价都不一样,比如今天报价 2.9 万,可能过两天就是 3.2 万了。一天跳价几千是常有事儿,比股票还刺激。

双沙社区旁边的文冲旧改,由万科操刀,历时十余年,才来到现在的阶段,老黄埔的网红楼盘万科城市之光正是这里。此前一期的售价在 4 万左右,二期目前仍未开盘,吹风价已经去到 5.4-6 万之间,相比之下,双沙回迁房的价格只有一半左右,非常笋!

不卖房子,只卖面积?

项目了解的差不多了,怎么购买呢?

小编也是相当好奇,毕竟这么多年只听说过回迁房买卖,真的接触还是头一回。

项目认购暂时不需要购房名额的,但是出证的时候需要腾出名额来。

看完样板间,想进一步了解如何购房,则需要移步,这时候,中介带着小编离开了展示厅。

来到一个叫 xx 回迁投资的公司。这是一家由村民选出来的中间代理商,专门负责为村民卖面积的(为区分带看房的中介,下文简称代理商)。

买房六步骤:

在这里,小编才见到了卖回迁房的 " 正主 ",开始与代理商的详谈。

第一步,先跟代理商沟通确定面积及总价,代理商会出一个书面的协议(签约方是买家和代理公司),交齐定金 5 万及资料。

第二步,接着由村民跟代理公司共同审核,通过了,交资料给村委盖章。

第三步,村委公示 15 天;

第四步,正式通过,代理商、买家,开发商三方出席,做析产(切割村民回迁面积、确认买家权益);

第五步,析产完成后正式跟开发商签订回迁面积合同;

第六步,给齐全款;

最后,等开发商通知,所有回迁村民(包括买到面积的买家)共同参加摇号选房。

整套流程走下来,大致需要一个月。

据中介介绍,代理商手上的回迁房源还有很多,珠江村、火村等等,但可售面积不多,只剩一套 45 平的,单价 2.9 万,是跟开发商签,也就是有红本保障的。

签约风险方面,代理商则表示:不用担心,每个环节都是合法合规的,而且我们有红本,你是跟开发商签约,这样更有保证,人家那么大的开发商总不会缺你一套房子吧。

为了消除小编的疑虑,代理商解释道,深圳现在这种回迁房买卖已经很成熟了,双沙回迁房也不是广州第一家卖面积的案例,黄埔新福港鼎峰旁边的线坑村也是这样的交易模式,已经有人顺利补缴土地出让金,顺利售出。

" 卖面积 " 到底怎么卖?

假设,你要买 120m²,但 A 村民手上只有 100m² 的面积,B 村民只有 50m² 的面积,代理商的作用是,打通了 A 和 B,把他俩手中的面积凑成 120m² 卖给你,成交后按照占比支付给 A 或者 B 相应的份额。

回迁房买卖的环节之所以复杂,在于出现了2 个中间商、1 个见不到面的卖家、1 个开发商,再加上买家本人,这个环节共出现了 5 个角色

中介:直接跟客人联系,他们的主要作用是找买家、带客、促进成交;

代理商:直接跟村民联系,他们负责找卖家,寻找有意出售面积的村民,从下定到签合同到付全款,全权交给中间代理商。

卖面积村民:在这个交易链中,虽然出售的是村民让出的回迁面积,但所有的交易过程,村民不参与其中,买家和卖家见不到面,村民不直接收钱,由代理商代收转交给村民。

开发商:默许村民私下买卖面积,帮助买家进行析产,确权,签订合同,开发商不进行收钱。

买家本人:以市场价 5 折甚至更低的价格买入,在办理房产证之前,不占用购房名额。

" 看似多方参与,实际上是多赢,每个人都得到了想要的 " 代理商自信满满的表示。

  红本回迁房能不能买?

到底回迁房能不能买?红本回迁房又是什么?

说起这个,要从 5 月广州开发区城市更新局发布征求意见稿,里面有两点:

1." 村民回迁房建筑面积自持比例不低于 50%,且自取得回迁房不动产登记证后,自持年限不少于 20 年。"

2." 自持以外部分,自取得回迁房不动产登记证不满 5 年的,不得上市交易。"

这说明,开发区回迁房都是可以上市交易的,只是持有时间不同,村民回迁房建筑面积 50% 获得回迁房不动产登记证后,自持不能少于 20 年,另外的部分,5 年就以后就可以上市交易。

这里强调的也是面积,这刚好能对上双沙村卖面积这个说法,还是可信的。

双沙村民就是提前把这个自持之外的回迁面积拿出来卖,省去了 5 年持有时间,也就是直接让买家成为红本回迁房的业主。

从中介介绍来看,交易环节也是合理的,没有什么太大的漏洞。

一般来说,回迁房分两种,一种有国有产权,一种叫集体产权;而黄埔的旧改的红本恰好属于前者,详细区别见下表。

红本回迁房是国有产权的,补缴了土地出让金,拿到证是可以交易的,这个买来的面积是有保障的。

整个过程,真的毫无风险吗?

并不是。假定你已谈好价格,且支付定金,如果卖家临时返价,代理商只能,尽量协调,或者退还 5 万定金,如果买家执意想买,须以新的价格买入。

另外,交齐全款,项目可能要等 5 年左右的时间才能收楼,甚至更久(文冲旧改项目,旧改时间长达十余年),从这个层面看,风险还是有的。

最关键的,如果还要自持 5 年交易,那持有的时间也会大大拉长可能要到 6-10 年的时间,这个也是要考虑的。

风险提示:回迁房房产证有难产的风险,投资需谨慎,自用无妨。

哪些人在买回迁房?

整个过程,由于不占用购房名额,给想要投资的炒房客很大的操作空间。从中介口中得知,回迁房,大部分被炒房客买了。几个人凑钱合买一套,或者外地客一次性买入几套的现象很常见。

房住不炒,不满五年不得上市

2019 年,黄埔发布 " 城市更新 10 条 ",聚焦快批、快拆、快建。

2020 年,黄埔区再次出台补充条例,围绕城市更新 10 条进行了 2.0 升级版,深化 " 快批 "、强化 " 快拆 "、优化 " 快建 "。

从此之后,黄埔区旧改进入了 2.0 加速期。

为了尽快实现三年旧改目标,2.0 版本的文件中表明,黄埔区回迁房可上市交易(弃产房屋可以和商品房一样,办理预售许可手续并对外销售之后)。政策的刺激,加速了旧改的签约和推进。

2.0 版本的推出,不断涌现村民提前预售回迁房的现象,因为里面存在着潜在的风险,所以还被称为 " 灰色 " 生意。

为杜绝这一现象,坚持房住不炒的定位。

2021 年 4 月份,官方发布了《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引 ( 征求意见稿 ) 》,5 月,一份关于黄埔旧改的新函件也对 " 持证上岗 " 一条,做了相关迭代。

新函件指出,自取得回迁房不动产登记证不满 5 年的,不得上市交易,这对于村民提前售卖回迁房,必然造成一定影响。

而这对于房企而言,则可以说是一颗定心丸,不必担心回迁房的 " 半价 " 入市,影响到商品房的行情。

出品 /ZAKER 房产

编辑 / 真意

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