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ZAKER房产 06-04

佳兆业未来城:总价 120 万,在黄埔买三房

作为广州东进战略主要阵地,黄埔近年来一直是房产市场上的当红炸子鸡,包括老黄埔、科学城、知识城、滨江新城在内的多个板块都深受追捧,房价行情日益水涨船高。截止至目前,部分热门板块更是已经破 5 冲 6,屡创历史新高。

即便是在 5 月份以后,黄埔的置业热度也没消退多少。据克而瑞数据显示,截止到今年 5 月末,虽然销量有所下滑,但黄埔库存量依旧逼近警戒线,只有 61 万㎡,去化周期也只有 2.9 个月,供需情况依然严峻。

在黄埔预售证和经营贷收紧,人才限购的当下,黄埔公寓市场却迎来了回温,连续多月保持在较高水平。其中今年 2 月份表现最为亮眼,凭借 2 个项目,使全区成交量猛增 4 倍,达到 432 套。在 2 个项目中,其中一个就是位于滨江新城板块的佳兆业未来城,该项目也因此成为当月广州一手公寓中,环比销售涨幅最大楼盘,为 1106%。

图源 / 中原地产

位于黄埔南岗板块的佳兆业未来城,其实从其前身——广州国际玩具城开始,就一直自带流量。

" 改造专家 " 操刀

在 2003 年,李嘉诚拿下位于广州市黄埔国际物流园区内的广州国际玩具城地块,使用年限 50 年。当时项目定位是,成为世界最大的玩具礼品集散中心,分三期进行开发。2004 首期开盘出售商铺的时候就十分火爆,首日成交金额达到 5.5 亿,一、二层商铺更是达到了 1.2 万 /㎡。

不过,玩具城开局即是巅峰。在一期火爆开售后,就因经营不善,导致二期、三期计划搁浅。在 2017 年的时候,玩具城被直接转让给 " 改造专家 " 佳兆业集团,佳兆业以持股 83% 的份额接过广州国际玩具礼品城后,将项目更名为现在的佳兆业未来城。

佳兆业未来城项目也还是分为三期,不过将商业用途做了更改。二期建设为公寓式住宅,三期则预计规划为写字楼和酒店,一期则是在礼品城基础上复建为商业综合体。目前二期已经基本改建完毕,三期在明年也会迎来开业。

能被 " 改造专家 " 佳兆业看上,地理位置一般都不会是问题。黄埔佳兆业未来城也一样,它位于处开创大道、黄埔东路、广园快速三大主干道交汇处,既属于南岗片区旧改地段,也属于黄埔滨江新城交通、商业的聚集点。

相比黄埔科学城这些热门区域,老黄埔的交通更为畅达。以佳兆业未来城来看,项目距离地铁 13 号线南岗站大约 900 多米,向东可直达增城新塘 TOD 交通枢纽,向西在鱼珠站换乘 5 号线后,就能直通天河区珠江新城繁华地带。另外,在建的黄埔有轨电车 2 号线的停靠站点——南岗站、东区路口以及宏光路都在楼盘几百米范围内。无论是去市中心,还是去科学城,抑或去增城,选择更多,通勤也方便。

商业配套上,佳兆业未来城也是很丰富。其中东北方向,就是东区商业圈,包括百事佳亨辉广场、创荣时代广场、时代城、祥利来商业城都聚集在几百米到 1 公里范围内。而向东,跨过开创大道,旁边就有佳兆业城市广场、南岗万达广场以及黄埔佳纷天地。从区域上看,南岗片区的商业业态,在黄埔应该算是最为成熟的,各种生活日常与娱乐场景应有尽有,因而说佳兆业未来城是一座生活综合大城并不为过。

公寓也有成长性

在许多人的认知中,与商品住宅相比,公寓缺点不少,如风险大、成长性差、产权时间短、税费高、无学位都是劝退购房者的不二理由。对于这一事实,笔者并无任何异议。但有一点需要明确,在广州相继出台楼市政策的背景下,限购、限贷以及停发预售证,已经成为常态,投资者对商品住宅的投资渠道也因此日益受限。

而把公寓作为抵御通货膨胀,实现资产升值的另一种手段,未必不可行。况且,相比商品住宅,公寓总价更低,还不限购,而且,在房价上涨的大背景下,公寓也有自己的投资逻辑。

就以黄埔为例,人口需求可以说是楼市上涨的基础动力,而在近几年,黄埔就一直保持着较快的人口增长。在今年公布的第七次人口普查数据中,黄埔人口流入十年间达到 80 多万,增幅为 176.1%,仅次于南沙。

而且,得益于黄埔这几年对高端人才的大力引入,黄埔人口的教育素质也走在了全市前列,每十万人中就有 29864 人拥有大学学历。而且随着黄埔高新科技企业的陆续进驻,人才集聚的虹吸效应会日益明显,区域内的溢价能力也会有水涨船高的表现。

不仅如此,黄埔区内轰轰烈烈的旧改进程也会带来房产增值。在今年 2 月份,黄埔就提出了年底前,66 条旧改村落拆除 " 清零 " 的目标,而 66 条村集中旧改,所涉及体量巨大,仅原住民就有 24 万,外来常住人口则远超这一数值,这无疑会产生许多购房和租赁需求。

佳兆业未来城所在的南岗片区,也同样是在大刀阔斧推进旧改。作为黄埔区域内旧改体量巨大的项目,南岗旧改包括沙步村、南岗(南片)、南岗(北片)等几个村落,仅南片改造面积就达到 180 多公顷,再加上未来城附近的夏园村、南湾村、庙头村、沧联村的旧改逐步实施,从旧改村落中流出的租客也会是天量。

图源 / 城市改造

并且,当 " 躺平 " 成为一种社会显学,以 90、95 为代表的年轻群体,在商品住宅愈发难以企及的情况下,选择租赁公寓,会越来越普遍,越来越主流。这一点,与老一辈的观念是很不相同的。

如果说,上述因素是潜在的,内敛的,那么租赁价格则是直观,鲜明的。据去年广州市房地产中介协会发布的一份数据显示,黄埔电梯楼房租金在截止到 2020 年底,已经达到 47.87 元 / 平 / 月,环比涨幅 5.32%,位居全市第一。而黄埔酒店式公寓也同样继续保持着强劲上扬趋势,到今年 5 月份,已经达到 60.93 元 / 平 / 月,平均总价为 3975 元 / 月,同比去年同期上升 14 个百分点,总体上呈现出较快的增长趋势。

一拖三户型,独立出租

作为黄埔区内位数不多主打公寓的楼盘,佳兆业未来城的业绩也相当强劲,除今年 2 月份销量暴涨 10 倍外,在 2020 年全年,佳兆业未来城销量也是位居黄埔第一,达到 6.4 万㎡, 成交金额为 9.7 亿。

截至到目前,佳兆业未来城二期除 9 栋 300 余套在售外,其他已经基本售罄。佳兆业未来城的市场定位也很明确,主要是面向投资群体,用于向租赁市场出租,户型设计也很符合这一规划。

位于项目西北角的 9 栋,共 33 层,8 梯 14 户,有 55㎡、80㎡、88㎡以及 112㎡四种户型,都由 2-3 个独立房间组成,可以方便房东将公寓单独出租,实现多重收益。据销售介绍,未来城目前在售价是在 1.2-1.4 万,总价约为 120 万左右,首贷 5 成,60 万即可上车。

4 种户型当中,88㎡的 B 户型最受市场欢迎,是一拖三户型,它由 3 个大小相同的独立单间构成,分区出租,互不干扰,虽然进深大,但 3 个单间的位置均朝向相同,都是向南或朝北,而且 3 米层高,都是采用大飘窗设计,整体空间宽阔、方正,通风采光都不会有压抑感。

与普通公寓不一样的是,佳兆业未来城装有燃气管道,可以生明火做饭,比传统公寓更具居家气息。同时楼盘的容积率是 2.6,楼下有 5 万㎡的园林景致,大部分北向住户都会有较好的观景视野,能观赏园林与河流景色,而南向园林因为面积较小,观景体验略可能会略逊一筹。

还有一点不足就是,佳兆业未来城车位配比在目前可能会略显紧张,不过,这个问题在三期后之后会得到完全解决,一车一户应该不会有太大问题。

而且,相比周边,佳兆业未来城的公寓能打不少。安居客的数字显示,目前佳兆业未来城 88 平方 3 房 2 厅出租价格已经达到 3800 元,比附近东澳广场内同为 3 房 2 厅的租金高上不少,溢价能力比周边好上一些。

总结

总的来说就是,以广州投资买房的眼光来看,除了公寓自有的属性和不足外,与房价增值密切相关的因素,如产业、地铁、商业,佳兆业未来城其实都具备,当然,对于想解决学位问题的刚需,还是请绕道,毕竟公寓没学位。

不过如果用于出租,特别是像佳兆业未来城这种,主要面向有租赁需求的单身青年和情侣的公寓,学位并不是必需品,没学位并不会降低租赁欲望。相反,年轻群体更关注的,是居住环境的舒适度,这点佳兆业未来城有优势。

另外,因为公寓项目不限购,不占用名额,更适合那些受新政限制,却又看好黄埔,想搭发展机遇便车,手头资金充裕投资客。

出品 / ZAKER 房产

编辑 / 临川

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