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二手房价的拐点,真的来了?

导读:楼市 " 小阳春 " 降温,二手房价疑现拐点。

来 源丨21 世纪经济报道(ID:jjbd21)

记 者丨张敏

编 辑丨包芳鸣

"4 月二手房市场拐点出现。一线城市及合肥、成都等热点二线城市房价涨幅均较上月收窄。主要是热点城市调控效果持续显现叠加市场季节性回落,市场预期减弱,带动 4 月二手房市场回调。" 贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

5 月 17 日,国家统计局发布 70 大中城市房价数据显示,今年 4 月,有 54 个城市的二手房价格环比上涨,数量比上月减少 4 个。这也是今年以来该指标首次出现下降。其中,除合肥、成都等热点二线城市外,四个一线城市的二手房价涨幅也全部收窄。

二手房价格被认为是市场的先导指标,热点城市的二手房价格出现颓势,被认为是政策端持续施压所致。因学区房升温带动楼市交易火爆,4 月以来,热点城市纷纷出手降温楼市,包括教改政策等一系列政策的出台,在扭转市场预期的同时,也使市场交易出现降温。

统计局 5 月 17 日发布的另一组数据显示,今年 4 月,全国商品房销售面积为 1.43 亿平方米,仍处于近几年的同期高点,但已比 3 月下降了 23%。

去年年末出现的这波楼市升温行情,能否就此 " 激流勇退 "?

图 / 图虫

" 历史最好开局 "

此轮房地产市场的升温行情,始于去年四季度。在新冠肺炎疫情逐渐得到控制后,房地产市场从去年二季度开始升温。在宽松货币政策的刺激下,此前累积的市场需求不断释放,楼市最终在去年年终出现 " 翘尾 "。

市场反弹力度之大,使得 2020 年全年的销售规模超过 17 万亿元,创历史新高。

2021 年春节期间,出于疫情防控的要求,大中城市纷纷强调就地过年。加之房企继续推出优惠措施,今年的春节楼市并未过度降温,热度反而好于往年,这也为此后的楼市 " 小阳春 " 奠定了基调。

春节过后,楼市交易继续升温。国家统计局的数据显示,今年 1-4 月,商品房销售面积 50305 万平方米,同比增长 48.1%;比 2019 年 1-4 月份增长 19.5%,两年平均增长 9.3%。商品房销售额 53609 亿元,增长 68.2%;比 2019 年 1-4 月份增长 37.0%,两年平均增长 17.0%。

纵向对比,这也实现了中国房地产的 " 历史最好开局 "。

受销售升温的影响,今年 1-4 月份,全国房地产开发投资 40240 亿元,同比增长 21.6%。房地产开发企业到位资金 63542 亿元,同比增长 35.2%。其中,定金及预收款、个人按揭贷款的增速分别达到 74.1% 和 41.3%。

中原地产首席分析师张大伟向 21 世纪经济报道记者表示,按照当下的楼市发展趋势,如果不出现疫情反复等特殊因素影响,预计今年全年房地产市场销售额超过 18 万亿元将成为定局。

但若将目光聚焦短期,楼市走向并非一片坦途,相反还出现一些波折。在学区房季节性升温和其他因素的刺激下,今年 3 月以来,热点城市的部分区域出现楼市非理性升温现象,并引发监管部门的关注。4 月 8 日,房价上涨较快的广州、合肥等 5 个城市被住建部约谈。

此后,热点城市继续加码调控,部分城市通过调整教育政策等方式,来给学区房降温,并间接实现降温楼市的效果。中原地产的统计显示,今年 4 月,中央监管部门和各地出台楼市调控政策的频次达到 51 次,为年内新高。这也使得 4 月的楼市出现一定回落。

根据国家统计局的数据,4 月单月,全国商品房销售面积为 1.43 亿平方米,环比下降 23%;商品房销售额 1.52 万亿元,环比下降 20.8%。

4 月份,房地产开发景气指数为 101.27,比 3 月略有下调。

图 /21 世纪经济报道

集中供地影响未知

一系列调控政策的加码,已经起到给房价降温的效果。其中,在部分城市对学区房的 " 精准打击 " 下,二手房价的降温最为明显。

统计局发布的 70 大中城市房价数据显示,今年 4 月,4 个一线城市二手住宅销售价格环比上涨 0.8%,涨幅比上月回落 0.2 个百分点。其中,北京、上海和广州分别上涨 1.2%、0.9% 和 1.2%,深圳持平。

31 个二线城市的二手房价格涨幅有所扩大,但一些热点二线城市明显降温。比如,合肥二手房价格环比涨幅由 3 月的 0.8% 降至 0.5%;成都由 0.7% 降至 0.3%。住建部于 4 月初约谈的宁波,二手房价涨幅也有所收窄。

同期,35 个三线城市二手房价格平均环比上涨 0.3%,涨幅持平。

二手房交易有着分散、随机的特点,买卖双方的预期容易受外部因素的影响而发生变化,二手房交易的冷热也因此被认为是房地产市场的先导指标。

针对 4 月的二手房价格走势,张大伟指出,虽然纳入统计的城市中仍有多数房价上涨,但随着调控的加码,二手房市场逐渐开始退烧,且其路径将从一线城市逐渐向二三线城市蔓延。许小乐也认为,在各项调控政策的影响下,二手房的市场预期已经回落,说明市场拐点已经出现。

多数分析人士认为,按照当前的政策力度和市场走势,加之季节性因素的影响,房地产市场有望在年中出现一定的降温。

但许小乐同时表示,4 月以来北京部分城市集中供地成交热度较高,需警惕后续土地市场热度向房屋交易市场传递,并导致市场升温。

事实上,集中供地政策已经影响到新房市场。今年 4 月,一二三线城市的新房价格涨幅均有扩大,其中一线城市新房价格涨幅是在 3 月收窄后再度扩大。机构普遍认为,这是由于在土地集中供应之前,热点城市出现新房供应短缺,并导致市场预期增强。且部分城市土地集中交易热度较高,也给市场带来较好的预期。

但总体来看,市场已很难进一步升温,回归理性降温的通道,已是业界的主流看法。58 安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示,二手房市场价格涨幅回落,将会在下半年逐步传导到新房市场,从而引导整个市场的房价稳定。

本期编辑 黎雨桐

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