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深燃 05-15

贝壳找房,垄断了吗?

对阿里的 182 亿元处罚,拉开了互联网经济时代的反垄断大幕。阿里之后,更多的巨头公司成为反垄断的目标。

5 月 8 日,有媒体报道,目前贝壳找房平台正在配合监管部门自检自查,至于贝壳找房是否涉嫌垄断,还需要详尽的数据调查。除了贝壳找房,就在 4 月 26 日,市场监管总局依法对美团涉嫌实施 " 二选一 " 等垄断行为立案调查,美团回复称将积极配合监管部门调查。

可见,这一次,监管部门对互联网平台的反垄断动真格了。

贝壳找房此次走上反垄断的风口浪尖,或许与此前 58 集团 CEO 姚劲波跳出来爆料、提供线索有关。早在 4 月 10 日,姚劲波就曾公开喊话,质疑贝壳找房 " 二选一 ",呼吁国家对其处以 40 亿元的罚款。

但这番操作并未给 58 集团带来好处,网友很快看穿了姚劲波的小心思,前不久 58 集团旗下的安居客——贝壳找房的直接竞争对手,刚刚提交招股书准备 IPO,而且,姚劲波顺便宣布准备进入新房交易领域。

至此,姚劲波 " 眼红 " 对手、碰瓷营销、为自己企业炒作造势的嫌疑不言而喻。很多网友直呼 "58 同城是骗子集中营 "、" 自己一堆问题还有脸说别人 "、" 先把 58 的端口费降下来再说 "。

过去十几年来,链家以去除行业顽疾,推行 " 真房源 " 的姿态,一路所向披靡,自营业务做大后,开放线上端口,做平台,贝壳找房由此诞生。成立于 2018 年的贝壳找房,仅用了两年时间就在纽交所上市,成为中国居住服务平台第一股。截至 2021 年 5 月 13 日盘后,贝壳市值为 561 亿美元。

抛开 58 集团和贝壳找房多年来的恩怨情仇,互联网房产交易领域是否涉嫌垄断这个话题,确实值得好好探讨。

发展迅猛的贝壳找房,也伴随着不少质疑的声音,比如此次提到的签独家,以及前不久的涨佣金事件。那么,贝壳找房到底有没有垄断?

《反垄断法》规定,一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一时,可以推定经营者具有市场支配地位,进而,如果其滥用市场支配地位,那就构成垄断了。

我们来看看在贝壳找房身上,是否存在以上两种情况。

贝壳找房是否垄断了房产中介市场?

行业内,安居客与贝壳找房均声称自己 " 最大 "。

安居客的招股书引述艾瑞咨询的数据称,按平均移动月活跃用户量计算,安居客是中国最大的在线房产平台。

这一点可以得到第三方数据机构的佐证。数据机构 Mob 研究院发布的《2020 下半年中国移动互联网大报告》显示,安居客的在装用户为 3295.3 万,贝壳找房、链家分别为 1987.6 万、1000.1 万,房天下为 566.8 万,我爱我家为 130.5 万。

另外,根据极光 APP 的数据,2020 年 9 月,从主要房产平台的用户规模排名上看,安居客、贝壳找房以及链家三大平台分别以 3.87%、2.17% 和 1.19% 占据最主要的市场份额。

不过,各公司为了证明自己是 " 老大 ",通常都在找有利于自身的维度。安居客拿用户规模说事,贝壳就强调成交额。贝壳在去年上市之际宣称,按照 GTV(总交易额)来看,贝壳是中国最大的房产交易和服务平台。

同济大学法学院知识产权与竞争法研究中心研究员刘旭告诉深燃,根据《反垄断法》第 18 条,认定经营者具有市场支配地位,应当依据下列因素:该经营者在相关市场的市场份额,以及相关市场的竞争状况;该经营者的财力和技术条件;其他经营者对该经营者在交易上的依赖程度;其他经营者进入相关市场的难易程度等。

所以,至少从总交易额来看,贝壳也自称是最大的房产交易服务平台,但这个 " 最大 " 的平台有没有超过 50% 的市场份额,还不好界定。

来源 / Pexels

如果放在全国房产中介市场上看份额,有人认为,头部房产中介在全国的市场份额都不足 10%,全国性的行业垄断在这一领域暂时不存在。确实,站在传统房产中介角度,因为房产中介领域有极强的地域性,线下每 3 公里范围内就可能存在着一家房产中介小作坊,短期内,贝壳旗下的链家要想垄断全国确实不太可能。

但也有人坚持,房产中介的份额判定不应该依据全国被稀释后的份额,区域或城市份额更有参考价值。

" 市场支配地位,除了按照需求界定以外,地域市场也要区分,如阿里被界定为全国范围的电商平台,房产交易有很强的本地化色彩,应该重点考察其在当地的相关市场,所以要看贝壳找房是否因为排他操作,导致房源信息、房源渠道在相关市场的竞争被严重地限制了。" 刘旭说。

据南方周末报道,在一次采访中,链家地产董事长左晖曾说,链家在北京的市场份额在 55%-60%。从这一数据来看,链家在北京市场是占据支配地位的。

刘旭还指出,具体的界定还可以参考成交量,因为有假房源的问题,提供多少房源信息不完全能够作为份额的参考,浏览数量也可能作假,最后真正能够反映市场竞争实力的还是交易量。不过即使交易量达到了 50%,也还要参考上文中提到的《反垄断法》第 18 条的其他因素。

有数据显示,2021 年 3 月,北京除链家外的前九大中介二手房交易加起来共成交 5547 套房源,链家一家就成交了 11627 套。所以从北京这样的区域市场的房屋成交量来看,贝壳找房的市场份额是超过一半的。

另外,链家是房产中介,而贝壳找房自称是居住服务平台,是互联网经济时代的创新模式。那么,即使是链家这样的中介没有占据支配地位,但贝壳找房在包括线上平台和线下中介在内的居住服务领域是不是占据支配地位,同样值得思考。

涨佣金、签独家,是否涉嫌垄断?

经营者具有市场支配地位本身并不是垄断,只有其滥用市场支配地位才构成垄断。

什么样的市场行为算滥用支配地位呢?我们了解到,大众对包括贝壳找房在内的公司的质疑点主要包括:涨佣金、签独家。

关于佣金问题,有报道显示,自 2021 年 2 月 18 日起,重庆贝壳服务平台、重庆链家买卖房屋交易服务费用调整为卖方 1%,买方 2%,此前仅收取买方 2% 的服务费,相当于将佣金由 2% 提高到了 3%。表面看买房者的费用没有变化,但按照常理,向卖家收取的费用通常最后也会转移到买家身上。

贝壳找房平台旗下有链家、德佑、中环、恩居、21 世纪不动产等多家中介机构,此前,贝壳找房已在上海、深圳、郑州等地实行了 3% 的中介费。网友纷纷指责贝壳找房垄断定价。

涨佣金算不算垄断,这里我们有一个可参考的先例。

2014 年,据央广网报道,有群众举报,房地产中介集体涨价,我爱我家、中原地产、链家地产把二手房的交易服务费从总房款的 2% 提升到了 3%,一些独家委托出售的二手房中介费甚至调到了总房价的 3.5%。

后天津市发改委启动了反垄断调查程序,2014 年 12 月,天津市价格主管部门就我爱我家、链家地产和中原地产同时上调中介费的价格串谋行为合计处罚 531 万元。

值得注意的是,上述中介的行为属于合谋涨佣金,按照处罚说明,该行为明确违反了《反垄断法》的规定。

对于贝壳找房单个平台的涨佣金现象,北京至普律师事务所合伙人李圣表示:" 涨佣金行为如果明显与市场不符的话,涉嫌不正当竞争,但不必然构成垄断,具体结论还需要综合判断。"

再说第二大问题,签独家。

比如此次姚劲波举报贝壳找房的理由是,贝壳找房在与房企新房合作模式中的行为存在 " 二选一 " 现象。

姚劲波晒出的一组图片显示,贝壳找房与房企的新房合作模式分为三级。A 级要求房企不以任何方式为贝壳方以外的任何第三方直接或间接提供新房项目的渠道销售服务;B 级要求则是,乙方自愿合作期间就贝壳方与其他共同参与销售的新房项目(简称 " 共场项目 "),乙方仅为贝壳方提供共场项目的渠道销售服务,不以任何方式为贝壳方以外的任何第三方直接或间接提供共场项目的渠道销售服务;C 级要求在合作期间,乙方可同时与其他渠道商合作,但应避免客户信息泄露、切客、洗客等不正当行为。

姚劲波晒出的合同

也就是说,如果房企跟贝壳的合作方式是前两种,属于独家协议,要是第三种,则是正常合作,三种方式对应不同的费用折扣。仅从合同看,贝壳是给了合作方选择余地的。至于签署合同过程中有没有强制手段,目前还不得而知。

另外一种独家代理协议是房产中介对用户。

深燃搜索黑猫投诉发现,链家、我爱我家、麦田房产均被投诉存在诱导用户签署独家协议的行为。

一位匿名用户投诉,自己家跟我爱我家签署了独家协议,对方过程中只字未提违约金,当他因为特殊情况不打算卖房子时,中介不肯解除协议,扣押房产证,要求赔偿 2.65 万元违约金。

另一位用户提到,在链家经纪人引导下签署了独家代理协议,事后在解除协议过程中,双方发生了沟通不畅,卖家同样需要承担违约责任。

所以,一旦签署了独家,条款写在了合同里,中介索赔也没问题,用户只能依照约定赔付。

在中介的话术里,签独家好处有很多,比如 " 保证在 3 个月内把房子卖出去,卖不掉补偿 3000 元,会在官网优先推荐,同时让你不会受到很多中介的打扰 "。但网友总结得很精辟:" 签之前你是 VIP,签之后他就是 VIP 了 "。

3000 元买断你的房子三个月的机会,随后你可能还会面临假带看、中介套路杀价,即使有市面上其他人给出较高的价钱,一旦跟别人成交,就会面临双倍违约金甚至更高的赔偿。另外,签独家也可能会让你在卖房过程中失去主动权,丧失更多机会。

签独家算不算垄断,目前业内人士对此看法不一。

易居研究院智库中心研究总监、知名地产分析师严跃进告诉深燃,房产中介争夺房源,是目前行业的普遍趋势,签订房屋独家代理,本身谈不上垄断,甚至谈不上恶性竞争,房产中介各家之间天然有排他性,有更多独家房源就有更多业务,这只是一种竞争手段。

刘旭指出,独家协议本身是常见的,但要考虑到企业的规模和签独家所用的手段,如果手段违法,那就是禁止的,如果某企业对不签订排他合作协议的卖家、房地产公司实施了搜索降权、下架或其他排挤打击报复的行为,也违反《反垄断法》。

" 但实际情况可能会比较复杂,因为房产中介毕竟提供的是中介服务,没办法太强势,更多是诱导或鼓励,而不是强迫‘二选一’,这也导致问题难界定。" 刘旭补充到。

综合来看,刘旭分析,如果能够确认贝壳在全国或部分区域具有明显的支配地位,考虑适用《反垄断法》;如果支配地位不是那么明显,又有一些签独家等限制对手或用户的行为,或用了惩罚、报复措施,优先考虑使用的是《反不正当竞争法》;如果他们在处事手段上是合法的,既没有惩罚措施,也没有强制、胁迫,只是通过双方达成一些战略合作、共识或其他的一些关联关系,导致对方更愿意跟其合作,可能会涉嫌违反《反垄断法》第 14 条的 " 兜底条款 "。

" 不过具体影响多大才构成违法,因为以前没有太多这方面的实践可参考,而且房产中介提供的是个性化的服务,买卖方之间信息不对称,需求也各异,还需要执法部门具体调查、界定。" 刘旭告诉深燃。

房产平台垄断危害有多大?

面对姚劲波的喊话指控,贝壳找房给出了官方回应:" 贝壳自创立起坚持依法经营,完善合规体系,以科技驱动行业良性发展。" 但该回应并没有解释签独家的问题。

事实上,贝壳找房在行业内的话语权确实不容忽视,其多年来倾力打造的 " 楼盘字典 " 已经收录房源 2.26 亿套,如果中小中介不入驻贝壳,就可能面临房源不足、客源流失的风险,但如果与贝壳合作,中介方也要付出相应的服务费。一直以来,行业内就有人质疑贝壳 " 既做运动员,又做裁判员 "。

对于位列 " 衣食住行 " 之一的房地产中介行业,其重要性不言而喻,如果出现了垄断,其危害也将是不可估量的。

众所周知,当一个企业成长到一定的级别,在行业内拥有决定性的话语权之后,很难有其他企业能与其竞争,该企业也就有能力去违背市场法则,支配消费者。

很简单的道理,假如在众多的中介公司之间,某一家手里有大量房源,消费者为了尽快卖出去房子,只能选择与之合作,而如果按照他们的建议签了独家,这就相当于陷入了 " 二选一 " 的局面。但如果消费者不选这家大中介,其他中介可能就会卖得比较慢。

这几年,就连过去财大气粗、趾高气昂的大地产开发商,现在都找贝壳合作卖房,可见贝壳的流量和渠道能力有多强。

来源 / Pexels

近年来,房地产行业越炒越热,官方对房地产调控的态度更加严厉。不过,即使是一次次重申 " 房住不炒 ",不少地区炒房热情依然高涨。2021 年 4 月 3 日,链家、我爱我家等 6 家涉嫌炒作学区房的门店就被停业整改。

不少人猜测,反垄断很可能成为监管房产交易领域的杀手锏。这一趋势很快得到了验证。

4 月 13 日,市场监管总局会同中央网信办、税务总局召开互联网平台企业行政指导会,与会的 34 家互联网企业中除了腾讯、百度等互联网巨头,还有贝壳找房。会议要求各企业在一个月内全面自检自查,逐项彻底整改,并向社会公开《依法合规经营承诺》。

可见,贝壳找房的行业地位已经引起了有关部门的注意,只不过打击力度比较温和,给了企业自查整改的机会。

事实上,任何一家企业都可以举报可能存在的垄断行为,刘旭建议姚劲波付出行动维权,不要空喊话制造舆论审判。真理永远是越辩越明,按流程起诉比一个博眼球的喊话炒作来的更有效。

最后,无论贝壳找房是否涉嫌垄断,行业内解除独家协议都是值得倡导的事情。" 打破合作壁垒,交易双方能够增加匹配机会,中介失去了锁定效应,也会更多地在佣金、服务上展开竞争,这样的良性循环对整个行业更有利。" 刘旭提出。

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