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魔都财观 05-12

看完这次人口普查数据,我松了一口气

昨天,十年一度的第七次人口普查数据终于发布了!

说实话,看完这些数据,我是松了一口气的。

1

先说几个关键数据:

全国人口共 141178 万人,与 2010 年的六普相比增长 5.38%。

年平均增长率为 0.53%,低于 2000-2010 年的 0.57%。

人口虽然保持增加,但增速呈逐年下降趋势。

看到这里,肯定有人要阴谋论了:

" 原来说 4 月上旬公布,现在推迟了整整一个月,肯定是在编数据。"

" 外媒都说中国人口 1949 年来首次负增长,这次公布的数据肯定假的。"

" 每年出生人口下降这么多,2020 年居然还是正增长的,这数据不可信。"

说实话,这些话听多了,我也对中国人口的增加产生过怀疑。

但仔细一想,我国出生率常年在 1.2 左右,死亡率基本在 0.7 左右。

在没有重大变故的情况下,那些宣称人口在短期内负增长的人,背后肯定有着自己的目的。

对于这些流言蜚语,我只想说:

我们不需要相信阴谋论,我们也不通过阴谋论赚钱。

出生人口方面,2020 年出生约为 1200 万人,总和生育率为 1.3。

这个生育率在世界上 200 多个国家中处于倒数前十的水平,仅高于 0.9 的韩国、1.1 的新加坡和香港地区,连 1.4 的日本都比我们高。

另一方面,老龄化继续加剧:与 2010 年相比,60 岁及以上人口占比达 18.7%,上升了 5.44 个百分点,65 岁及以上人口的比重也上升 4.63 个百分点。

2

来说几个和房产息息相关的数据。

家庭人口方面,平均每户人口为 2.62 人,比 2010 年减少 0.48 人。

随着城镇化率的提高以及少子化,家庭规模不可避免地在持续缩小。

比如结婚晚甚至不结婚,也算一个家庭,有些就算结婚了,也保持丁克,家庭人数自然就少了。

因此现在两种房子越来越俏,一种是面向多孩家庭的大户型,另一种就算面向单身群体、丁克家庭的小户型。

特别是在上海优质地段、优质景观的新房次新房,一房也能卖到 1000 万甚至 1500 万。

城镇化率方面,2020 年已经达到了 63.89%,较十年前又提升了十几个百分点。

但距离发达国家 70-80% 的城镇化率还有最起码十几年的发展时间。

而且这只是常住人口的比例,考虑到户籍城镇化率目前只有 45% 左右,进城的空间还有很大。

地区方面的变动则更为剧烈。

与 2010 年相比,东部地区人口所占比重上升 2.15 个百分点,中部地区下降 0.79 个百分点,西部地区上升 0.22 个百分点,东北地区下降 1.20 个百分点。

人口向经济发达区域、城市群进一步集聚。

3

再来看看我们上海的情况。

在人口结构上,上海创造了一个纪录:全国所有省级行政区中,0-14 岁人口比例唯一低于 10% 的地区。

上海不仅面临严重的老龄化问题,少子化也是全国最严重的,有点 " 青黄不接 "。

在上海 2035 规划中,制定了一个 2500 万的人口红线,但随着人口结构的恶化,继续 " 赶人 " 已不合时宜。

加上人口往大城市集中的趋势无法阻挡,因此上海在十四五规划中删去了人口红线这一指标。

这次人口普查一出来,果然,上海实有人口已达 2487 万,2500 万这个数字随时都会突破,基本可以说再见了。

以临港新片区为代表的五个新城目前均有 50-100 万的人口缺口,将会吸引大量人口。

而且我们发现,上海目前市区的新规划都在或多或少地提升容积率和开发强度,从而导入更多的人口。

而今年 1-4 月,上海的人才引进和居转户数量分别较去年增长了 202% 和 172%,抢人的力度前所未有。

上海的进一步人口扩张,已经是板上钉钉的事了。

4

房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口,人口对于楼市的影响可以说是 " 釜底抽薪 " 级别的。

于是很多人问我,人口增长率逐年降低,老龄化逐渐严重,房子以后是不是没人要了?

诚然,90 后比 80 后少 1200 万,00 后又比 90 后少了 4700 万,10 后比 00 后还少,照理来说房子应该是越来越没需求,越来越便宜才对。

80 后买房,首购大约在 2010 年,90 后首购则在 2020 年,那么 2020 年的房价比十年前低了还是高了呢?

我们要知道,供求只是房价的其中一个影响因素,房价本质还是货币现象,供求能影响两倍、三倍的价格,货币却能影响十倍、二十倍。

过去十年,我们的货币总量从 73 万亿增加到了 219 万亿,不仅是房子,只要不是几乎无限供应的工业品,几乎所有商品、服务都涨了不少。

通胀背景下,房产的增值保值功能尤为凸显。

其次,人口的增长也是结构性的。

过去十年间,全国人口增长最多的是广东、浙江、江苏,而东三省、内蒙、山西、甘肃的人口还在持续流失," 孔雀东南飞 " 现象十分明显。

人口向珠三角、长三角大城市集聚,是大趋势。

全国人口的增速下来之后,各地人口增长的不均衡反使得存量竞争非常激烈。

有人才有增量、才有活力,当有些地方的发展已经停滞的时候,有些地方却还在像二十年前一样迅猛增长。

这也是我们一直坚定不移地布局核心城市、优质城市的主因,而人口流失地区、缺乏经济活力的四五线城市,我们继续保持悲观。

5

最后,跟大家说一个数据,上海有 800 万套房子,但其中:

60% 的房子是一房 or 两房;

78% 的房子是没有电梯的;

26% 的房子没有卫生间和独立厨房;

15% 的房子房龄超过 30 年;

2000 年以后建造的商品房只占 1/4。

也就是说,就算在一座城市的内部,房子的供需也存在严重的结构性不均衡。

我常说一句话,现阶段的房子,最大的矛盾并不是房子不够住,而是人民群众日益增长的美好生活需要,和不平衡不充分的住房供应之间的矛盾。

假设上海有一天人口不增长了,你手里的老破小还是老破小,不会自动变成滨江大平层,还是要靠双手的努力奋斗才能住上更好的房子,而有这个想法的人,上海有几百上千万。

既然这样,还有什么可以担心的呢?

//【END】//

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