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魔都财观 05-10

两天卖掉 1178 亿土地,杭州到底发生了什么?

令人瞩目的杭州 2021 年第一次集中供地,在房企的激烈争夺中落下帷幕。

5 月 7 号、8 号两天,杭州一共拍出了 57 块土地,总建面 758.9 万方,揽金 1178.2 亿,堪称 " 杭州 2200 年历史上最赚钱的 48 小时 "。

作为长三角楼市的风向标,杭州这两天的集中拍地也为周边城市开了个头,特别是 5 月中下旬将要启动第一批土地挂牌的上海,集中拍地到底会有什么具体影响?

接下来,我将为大家回答几个最为关注的问题:

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第一个问题:杭州集中供地,土拍热度降了吗?

集中供地政策刚出来的时候,大多数人觉得此举有利于降地价、降房价:

集中土拍对房企参拍的资金压力更大,有利于降低溢价;

集中土拍利好大房企,而大房企一般都理性,不会高溢价拿地;

集中土拍会导致新房集中上市,造成价格战,购房人可以捡漏。

实际情况给所有人都泼了一盆冷水。

在杭州集中供地以前,全国已有不少城市今年第一批集中供地已经结束:

广州:48 宗土地,以郊区地块为主,仍有 7 宗拍至封顶,溢价率最高达 45%。

重庆:46 宗土地,平均溢价率约 43.78%,最高溢价率达 129.98%。

无锡:16 宗土地,仅 1 宗未破最高限价,多幅地块刷新地价纪录。

杭州这次也不例外,57 宗地块里有 41 宗拍至封顶 + 自持,除去几块 " 内定 " 的商住地块外,超过九成的宅地都拍到了封顶的 30% 溢价。

由于不想让溢价看起来太高,因此溢价封顶之后就是竞拍自持,也就是拿下后不能卖,只能租,完全是沉淀下的资金。

这次拍地,最高自持比例达到了 40%,平均自持比例 9.3%,自持面积总计 66.6 万㎡,自持部分占用金额高达 116.8 亿元。

像拱墅区的祥符东地块,本身就是一半住宅一半商业,再扣除 38% 的自持比例,真正可以卖的住宅仅占 12% 都不到。

真是拍了个寂寞。

在国内外货币放水、全国土地市场极度火热背景下,高溢价 + 高自持是常态,集中供地不过是朝三暮四、朝四暮三的区别,并不能改变供求关系本质。

甚至因为集中供地就这 22 个城市,所以相当于国家钦点的 " 优质建仓城市 ",房企从而更会集中火力参加集中供地。

甚至拍卖次数缩减后,给房企造成了 " 错过这次没有下次 " 的心理压力,导致抢地潮。

归根结底就是钱多、地少,怎么可能依靠集中供地就让开发商不再争抢?

2

第二个问题:集中供地能不能降杭州房价?

在 2017 年以前,这个问题很有意义,因为基本都是 " 土拍拉动新房,新房拉动二手 "。

然而进入新房限价、土地限价时代后,土地 - 新房 - 二手房之间不再具有价格联动,因此地价不再具有参考价值。

土地 1 万一平,新房卖 2 万;土地拍到 2 万,不好意思,因为限价,新房还是 2 万,开发商亏本不稀奇。

新房 3 万一平,二手房 2.5 万,一二手都卖得好;二手房现在 5 万了,不好意思,因为限价,新房还是 3 万,想买的就去挤破头摇号。

像杭州,不仅执行严格的限价,甚至在拍地时就告诉你以后开盘新房卖多少,而且绝大多数地块的限价,好几年都没动了,比如三墩北还是 2.8 万,世纪城还是 4.5 万。

因为严格的限价,导致新房比二手房便宜一大截,也就是俗称一二手倒挂的现象,在杭州是常态,所以有各种个位数的中签率,和万人摇。

集中供地看起来热闹,其实没啥影响,土地、新房、二手房,目前是三轨制,短期内谁跟谁都没关系。

3

第三个问题:杭州这次拍地,让哪些板块迎来了大利好?

这 57 块土地中,有 4 块是大体量的商业商务 + 住宅综合地块,且均位于地铁上盖,适合建造 TOD 综合体,这对板块的利好不言而喻。

最受关注的,就是绿汀路华润地块。

之前以为 " 内定 " 华润的这个 TOD 项目,居然拍了 136 轮,不过还是被华润收入囊中,总价 111.6 亿,楼面价 16499 元 /㎡,溢价率 30% 封顶,并自持 4%。

这块 3/5/16 三线地铁换乘的 TOD 巨无霸地块,计容建筑面积高达 67.75 万㎡,将建设地上地下 19 万㎡的集中式商业,34.5 万方的住宅,以及多幢摩天写字楼。

小道消息,绿汀路 TOD 应该会运用和深圳湾的万象城 +andaz+ 悦府一样的操盘方式。

恭喜未来科技城,恭喜华润。

第二个,就是世纪城 SKP 落地。

众所周知,北京 SKP 是中国营业额最高的商场,这次北京华联集团 48.3 亿底价竞得萧山钱江世纪城商住地,楼面价 9165 元 /㎡,将在该地块建设约 17 万平方米的 SKP 高端时尚百货商场、高端写字楼,打造钱江世纪城高品质核心商圈。

一直被诟病商业不行的世纪城终于迎来了旗舰级的商业,不过想想当年恒隆为了拿下武林商地,溢价 118.5%,楼面价高达 5.5 万,这次新华联 0 溢价拿地,不知道恒隆心里会怎么想 ...

另外,丰收湖龙湖综合体、鼎湖社区中骏综合体也将分别为九堡、临平带来大体量的商业、住宅综合体,填补板块配套,对板块界面的提升也是巨大的。

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第四个问题:土拍后,杭州哪些板块的新房值得买?

杭州目前有两类新房值得买,一类就是那些长久限价不变,新房二手倒挂严重的板块。

比如三墩北,常年 2.8 万批发价,被融信拿下,对标二手次新房 5-6 万,加上云谷的建设,谁都知道值得买。

类似的,还包括 3.6 万的未来科技城绿汀路 TOD 华润项目、2.9 万的勾庄地铁上盖项目、4.5 万的融信世纪城项目、2.85 万的融信滨江萧山科技城项目等等,倒挂幅度都在 50% 以上。

对于这些房子,只要你是人才户、无房户,就闭眼买好了,没啥技术含量,拼的就是运气。

另一类,就是热度没那么高、却具备隐性价值的板块。

这类板块由于缺乏合适的二手对标,倒挂看不太出来,但一旦新房落成,会随着板块其他利好的兑现,形成一个高品质的居住社区,那时候就高攀不起了。

比如 3.75 万的金沙湖,已经五六年没有品质新房项目交付,因此虽然和目前 4 万 + 的二手房看起来倒挂不明显。

但随着融创、绿城的项目交付,金沙湖周边配套的持续完善,整个板块的二手房天花板会被顶到 5 万 +,这样倒挂就很明显了。

类似的,还包括 3.0 万的下沙开发区项目,万科、融创扎堆,以后会是一个类似蓝孔雀的高品质社区。

还有 6.75 万的钱江新城二期,目前没有二手房在卖,但全新的界面、拥江发展的核心规划、学区的预期,会让二手房的天花板非常高。

3.35 万的丰收湖龙湖项目、3.3 万的华丰保利项目、2.85 万的中骏鼎湖社区项目,也同样值得关注。

对于这类房子,中签率应该会高于那些红盘,对于动不动就被限售的杭州楼市来说,这类长期价值项目其实更值得选择。

毕竟,倒挂多少不重要,能不能买到才重要。

对于杭州楼市,有任何问题,欢迎留言提问!

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