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格隆汇 05-04

炮轰学区房:这次,狼真的来了

有人说,二十年前,炒股的人从来没有被善待;当下,又有人说,炒房的人再也不会被善待。

不可否认的是,中国房价永远涨的信仰和预期慢慢在发生深刻变化。

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罕见点名

上周五,中央政治局召开会议,对当前经济形势做出了分析与安排。

其中,关于房地产的表述:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。

房住不炒这几年一直在提,第二句是去年提的,第三句则是历史上首次点名学区房炒作。这说明一个很直接的问题:学区房房价泡沫较大!

每一轮楼市大涨,不管是一二线,还是三四线,学区房基本都是上涨领头羊,因为与学位资源绑定,稀缺性和资源错配现象比较突出。正因如此,不管是普通刚需,还是炒作客,基本都一直预期学区房会永远涨,保值升值的潜力很大。

优质学区房总是稀缺的,类似 A 股市场 4000 多家上市公司,核心优秀公司也就寥寥数十家。大批投机客把炒作的对象瞄准了学区房,使其房价不断上涨。

这会形成很强的赚钱效应,类似 A 股股王贵州茅台持续大涨,一年翻个倍,会激发人性的贪婪,会促使更多人加入这个击鼓传花的游戏中去。当然了,普通房产也会跟着水涨船高。

去年一季度,因为受疫情冲击,央行放松了货币政策。从去年至今,一二线城市房价也涨了不少,尤其是深圳。并且这还是各地方政府频繁出台各种调控措施之下的结果。

在高层点名学区房之前的 2 个月以来,据不完全统计,北京、上海、宁波、深圳、厦门、合肥、重庆、无锡、金华、铜陵等城市明确出台了针对学区房的房地产调控政策,包括严肃查处恶意炒作学区房行为、发布热点学区二手房交易参考价格、打击代持炒房、学区房限购等内容。

以前是地方,现在是中央,压制学区房泡沫成为控房价稳房价的当务之急。这也意味着接下来应该会有重拳出手。当然,此前被爆炒出现明显泡沫的学区房存在不小的回撤风险。买涨不买跌,一旦预期得到扭转,本想着在中间大赚一笔的投机客,恐怕早已是夜不能寐,瑟瑟发抖了吧!

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全球暴涨

在房住不炒的大背景下,除了各地调控房价打补丁外,央行也在金融政策层面出手了。

去年 8 月,央行、住建部给房企划出融资 3 条红线——剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%、净负债率不得大于 100%、现金短债比小于 1。

去年 12 月底,央行又修改了房地产逻辑,出台了商业银行贷款集中度规定,给银行的房地产贷款上了紧箍咒,影响可谓深远。

另外,央行从去年下半年开始逐步实现收水。并在地方房价调控政策之下,一二线房价整体小幅上涨(个别城市涨幅较大),三线及以下房价稳住了,有些城市还在阴跌。

但放眼世界,在巨量货币流动性的浸泡下,一些国家房价上涨已经失控,为未来埋下了重大危机爆发的种子。

2020 年三季度末,彭博社统计,全球近 90% 的国家或地区房价都在上涨,创下 2000 年以来的新高。

今年 3 月,知名房地产咨询公司发布了最新一期《全球房价指数》,2020 年全球房价大涨 5.6%,以近 3 年来最快速度上涨。这还是在去年新冠疫情严重冲击之下,房价短暂经历下跌之后,重新收复失地并创下 5.6% 的巨大增幅。

细分来看,2020 年土耳其房价暴涨 30.3%,新西兰大涨 18.6%,俄罗斯大涨 14%,美国大涨 10.4%,非常之夸张。另据胡润百富数据,2020 年全球房价涨幅最高的前 50 名城市中,有六成城市涨幅超过 10%。

翻过年头,全球房价继续大涨。

今年 2 月,美国 S&P/CS 20 城房价指数同比上涨 11.94%,前值 11.1%,创下 2006 年以来的最大涨幅。3 月成屋销售价格中位数达到 32.9 万美元,创新历史新高,同比上升 17.2%,同比涨幅创下历史最高记录。

今年 3 月,澳大利亚整体房价再度上升 2.8%,创下 1988 年以来最快速度上涨。另外,英国 3 月房价(年率)大涨 5.7%,4 月大涨 7.8%,创下 2004 年以来最高月度涨幅。要知道,去年一年英国房价大涨了 7.1%。

全球房价集体爆发,主要逻辑是去年以欧美日为首的央行释放了巨量的货币流动性。除了水漫金融市场以外(股市、大宗商品、比特币等),房地产成为货币主要的去向之一。

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未雨绸缪

以史为鉴,10 次危机 9 次房。

1997 年香港金融危机,触发因素是房地产;与 1997 香港前后中国的海南泡沫,是房地产。包括刚刚最近 2008 年重创美国以及全球金融市场的次贷危机,引发因素还是房地产。人类历史上的英国南海泡沫、美国密西西比泡沫,都跟房地产有关。

没有永远大涨的房价。当货币潮水褪去,高高在上的房价会成为危机之源。今年以来,土耳其、俄罗斯已经打响了全球本轮加息潮的枪声。

5 月 3 日,东盟 10 3 财长和央行行长会议声明:对下行风险保持警惕,将利用一切可用的政策工具确保包容性和可持续的复苏;将逐步谨慎地使扩张性政策措施正常化,同时降低悬崖效应风险。

同一天,欧洲央行副行长金多斯表示:一旦经济运行加速、70% 的成年人接种疫苗,欧洲央行可以考虑逐步取消紧急刺激措施;货币政策正常化应与经济正常化同步推进。

不过,美国的态度依旧是硬扛,坚持货币宽松。近日,鲍威尔在新闻发布会上表示,目前不是沟通缩减 QE 的时候,经济距离取得进一步进展还有很长的路要走,通胀临时上扬并不能保证会加息。

但美联储内部分歧已经出现。4 月 30 日,美联储官员柯普朗呼吁尽早缩减 QE,认为通胀大涨并非暂时性,并重申他的预期——美联储明年就会开始加息。

5 月 2 日,在股东大会上,巴菲特也直言通胀已经显著上升,现在通胀比人们预期高得多,未来还会接着涨,这赤裸裸打脸美联储。

美联储缩减 QE 的脚步应该不会太远。总之,全球货币政策正常化的脚步已经加速,高高在上的房价面临重大变局。

而中国早早未雨绸缪,持续稳楼市控房价。

去年 12 月,郭树清直言:房地产是现阶段我国金融风险最大的灰犀牛。同月 31 日,央行给银行划出房贷比例红线,在金融层面上动手,影响可谓深远。

今年 2 月 8 日,深圳出台二手房指导价,让火爆的楼市很快冷却(成交骤降,房价高位横盘),控制房价的决心前所未有。

3 月 2 日,郭树清再度喊话:房地产的核心问题就是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛,很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。

过去,高层对于房地产的问题,说法会比较委婉,但这次是赤裸裸地说泡沫比较大,把对房地产态度直观呈现了出来。紧接着 2 个月之内,全国至少 10 余个城市再次发布房价调控政策。

没过多久,4 月 8 日,深圳炒房大型团伙 " 深房理 " 被 7 部委一锅端了,震惊了楼市圈。4 月 28 日,深圳再度出手小产权房,不准过户交易,不准见证盖公章,深圳连夜查封新闻中涉及的中介门店……

4 月 30 日,中央点名学区房炒作房价,相信未来会有重拳接踵而至。

狼来了,不再是一句空口号。

未来,货币潮水褪去,全球楼市恐将面临变局,但中国楼市会多一份厚厚的安全垫,因为我们未雨绸缪,率先收货币,施压房地产,拆雷卸杠杆了。

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尾声

房子与教育资源脱绑是未来改革的大方向,学区房价值未来是会打折扣的。但完全让房子与教育资源脱钩好像也比较困难,国外也没有一个地方能够做到。所以,未来学区房大概率会是更大机率获得优质教育资源,但不能保证确定性(抽签)。

一些地方其实已经开始了。去年 4 月 30 日,北京教育资源最丰富、学区房最贵的西城区出台 " 多校划片 " 政策。今年 3 月,成都天府新区率先全省出台多校划片政策。4 月,广州也开始试点落实 " 多校划片 " 招生方法。

站在当下的时点来考量,如非必要(比如小孩马上要学),不用太着急去接盘房价高高在上、泡沫也相对最大的学区房。对于炒房的投机客而言,面临的投资风险极大,且不会有太好的结果,因为这是逆流而动。

不管是深房理被查,还是这次点名学区房,都意味着闭着眼睛买房暴赚的时代已经翻篇。历史已经转弯,忘掉可以投机暴富的房地产吧!

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